Thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ theo quy định hiện hành

Sổ đỏ, Sổ hồng là tên gọi mà người dân thường dùng cho “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” hay “Giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng đất ở”. Đây là một trong những giấy tờ quan trọng nhất mà bạn phải có khi mua bán đất đai. Để phòng ngừa rủi ro và thực hiện các yêu cầu phát sinh của pháp luật, quý khách vui lòng thực hiện thủ tục mua bán sổ đỏ trước khi giao dịch để đảm bảo khi có tranh chấp xảy ra giao dịch không bị vô hiệu. Cùng tham khảo thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ ở bài viết dưới đây của Tư vấn luật đất đai.

Điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất

 Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ theo quy định hiện hành

Bước 1: Tiến hành đặt cọc mua bán nhà đất:

Việc đặt cọc mua bán nhà đất có thể thực hiện ở văn phòng công chứng hoặc đặt cọc giữa 2 bên và có người làm chứng. Nội dung trong bản hợp đồng đặt cọc bao gồm:

• Thông tin pháp lý người bán: Họ và tên, CMND, hộ khẩu, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân,…
• Thông tin pháp lý người mua: Họ và tên, CMND, hộ khẩu,…
• Thông tin mô tả về nhà đất: Địa chỉ, số sổ đỏ, diện tích đất, diện tích xây dựng, hiện trạng nhà đất,…
• Tổng số tiền hai bên thỏa thuận mua bán.
• Số tiền đặt cọc và thông tin các đợt thanh toán tiền tiếp theo.
• Thời điểm ký hợp đồng mua bán.
• Các thỏa thuận khác liên quan (nếu có): bên chịu thế thu nhập cá nhân, lệ phí công chứng, phí môi giới,…

Bước 2: Tiến hành công chứng hợp đồng mua bán tại Văn phòng công chứng

Để tiết kiệm thời gian, cần liên hệ trước với Văn phòng công chứng để soạn sẵn khung hợp đồng mua bán nhà đất và thông tin các bên cần có.

Các giấy tờ bên bán cần chuẩn bị để sang tên mua bán nhà đất có sổ đỏ:

• Bản gốc CMTND hoặc Hộ chiếu, hoặc thẻ căn cước công dân + 04 bản phô tô công chứng (của vợ và chồng hoặc những người đồng sở bất động sản hữu khác)
• Bản gốc Hộ Khẩu Thường trú + 04 bản phô tô công chứng (của vợ và chồng hoặc những người đồng sở hữu khác)
• Bản gốc giấy đăng ký kết hôn + 04 bản phô tô công chứng (nếu bên sở hữu là vợ và chồng)
• Một số giấy tờ khác trong từng trường hợp riêng như Giấy chứng nhận độc thân trong khoảng thời gian tài sản được hình thành, Giấy tờ ly hôn và phân chia tài sản do tòa án ký, Các giấy tờ phân chia tài sản, di chúc…
• Bản gốc sổ đỏ nhà đất đang giao dịch

Các giấy tờ bên mua cần phải chuẩn bị để hoàn tất thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ:

• Bản gốc CMT + 04 bản phô tô công chứng
• Bản gốc Hộ Khẩu Thường trú + 04 bản phô tô công chứng

Thủ tục nộp thuế thu nhập cá nhân

Nếu bên bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân thì bên bán thường trừ đi số tiền thuế này cho bên mua để bên mua tiến hành tự đi kê khai nộp thuế và thực hiện tiếp quy trình mua bán nhà đất có sổ đỏ trên phòng địa chính quận/huyện.

Bước 3: Chuyển tên sổ đỏ

Sau khi đã có bộ giấy tờ đầy đủ của việc mua bán nhà đất, người mua cần tiếp tục thực hiện bước chuyển tên sổ đỏ để hoàn tất quá trình giao dịch của mình.

Các bước và công việc cần làm gồm có:

• Lên chi cục thuế quận/huyện nơi quản lý nhà đất được giao dịch để kê khai thuế thu nhập cá nhân.
• Nhận tờ khai của chi cục thuế và nộp tiền thuế thu nhập cá nhân kê khai vào kho bạc nhà nước
• Nhận biên lai đóng tiền của kho bạc, quay lại chi cục thuế để lấy giấy xác nhận đã thực hiện nghĩa vụ thuế đối với nhà nước
• Mang toàn bộ hồ sơ lên phòng địa chính cấp quận/huyện nơi quản lý nhà đất giao dịch để nộp và làm thủ tục chuyển quyền/tên người sở hữu.
• Người mua nhà đất phải đóng thêm một khoản phí trước bạ cho nhà nước liên quan đến việc chuyển tên này. Phí này tương đương 0,5% tổng giá trị bất động sản theo khung giá của nhà nước quy định.

Hướng dẫn các bước sang tên sổ đỏ khi mua bán đất

Một trong những thủ tục mua bán đất có sổ đỏ quan trọng nhất chính là bước sang tên sổ đỏ. Đây là bước chính thức chuyển đổi quyền sở hữu đất từ người bán sang cho người mua, do vậy bạn cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, nắm rõ quy trình để nhanh chóng nhận sổ đỏ, sổ hồng về tay.

Điều đầu tiên bạn cần lưu ý chính là đến đúng các cơ sở có đủ thẩm quyền để thực hiện sang tên sổ đỏ. Theo Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nơi nộp hồ sơ phải là các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. 

Với các địa phương đã tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp tại Bộ phận một cửa. Hoặc trong trường hợp địa phương chưa có văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất  thuộc cấp huyện.

Cụ thể các bước làm thủ tục sang tên sổ đỏ như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Áp dụng theo Điều 40 Luật Công Chứng 2014 thì hai bên mua bán cần chuẩn bị bộ hồ sơ để đăng ký sang tên sổ đỏ gồm có:

Với bên bán

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính)
• Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu của cả hai vợ chồng (bản sao)
• Sổ hộ khẩu (bản sao)
• Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy chứng nhận độc thân
• Hợp đồng ủy quyền trong trường hợp bán hộ người khác 

 Với bên mua

• Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu còn hạn
• Sổ hộ khẩu
• Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy chứng nhận độc thân

Ngoài những giấy tờ này, hai bên còn có thể chuẩn bị trước hợp đồng mua bán đất đã làm từ trước theo form chuẩn.

Bước 2: Chuẩn bị tờ khai nghĩa vụ hành chính 

Ở bước này, tốt nhất bạn hãy thực hiện kê khai theo các mẫu được lấy tại bộ phận một cửa nơi làm thủ tục để chính xác nhất. Các giấy tờ bạn cần làm là:

1. Tờ khai thuế thuế thu nhập cá nhân

2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3. Tờ khai lệ phí trước bạ (bản chính)

4. Đơn đăng ký biến động

5. Tờ khai thuế phi nông nghiệp

6. Sơ đồ vị trí đất

7. Sổ đỏ (bản sao) 

Trong một số trường hợp trong hợp đồng, hai bên không có thỏa thuận là người mua sẽ phải chi trả các khoản thuế thay cho người bán thì bạn cần nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất 10 ngày, tính từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

Ngược lại, nếu hai bên có thỏa thuận bên mua sẽ là người đóng thuế trong hợp đồng thì thời gian nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là vào lúc làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu đất.

Như vậy, hai bên mua bán cần làm việc từ trước, quy định ai là người đóng thuế, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ 

Thông thường bạn sẽ nộp hồ sơ tại các bộ phận một cửa vào giờ hành chính, tuy nhiên có một số nơi sẽ chỉ nhận vào buổi sáng và trả vào buổi chiều. Do vậy bạn hãy tìm hiểu thông tin trước để tránh lỡ dở công việc.

Để cho việc tiếp nhận hồ sơ diễn ra nhanh chóng, bạn hãy sắp xếp đầy đủ các giấy tờ cần thiết và tờ khai như trong bước 1 và bước 2 trước ở nhà. Việc còn lại sẽ thuộc về phía cơ quan có thẩm quyền. Họ sẽ tiến hành giải quyết hồ sơ của bạn theo đúng quy trình và trả kết quả sau khi đã hoàn thành.

Thời gian thực hiện trả hồ sơ không quá 10 ngày tính từ ngày tiếp nhận và không quá 20 ngày với trường hợp các xã miền núi, hải đảo, vùng kinh tế khó khăn, vùng sâu vùng xa và không tính cộng các ngày nghỉ. 

Mời bạn xem thêm:

• Trình tự, thủ tục chuyển đổi đất rừng sản xuất sang đất ở
• Giá chuyển đổi đất rừng sản xuất sang đất ở
• Thủ tục chuyển đổi đất rừng sản xuất sang đất ở

Thông tin liên hệ

Trên đây là những vấn đề liên quan đến “Chuyển đổi đất lúa sang đất ở như thế nào?” Tư vấn luật đất đai tự hào sẽ là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề cho khách hàng liên quan đến quý khách hàng cần tư vấn pháp lý về khung giá đền bù đất đai hãy đặt câu hỏi cho Tư vấn luật đất đai thông qua số hotline 0833.101.102 chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.

Câu hỏi thường gặp