Đứng tên trên sổ đỏ là một việc vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất, bởi lẽ khi một người đứng tên trên sổ đỏ của mảnh đất đó thì sẽ được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với với mảnh đất đỏ, được hưởng các quyền lợi theo quy định của pháp luật. Vậy pháp luật hiện hành “quy định về đứng tên trên sổ đỏ” như thế nào?. Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây của Tư vấn luật đất đai nhé.
Câu hỏi: Chào luật sư, trước khi kết hôn thì bố mẹ tôi có cho tôi một mảnh đất hơn 500 mét vuông ở quê. Bây giờ hai vợ chồng tôi đang có ý định về quê xây nhà trên mảnh đất đó, bây giờ tôi đang làm thủ tục xin cấp sổ đỏ cho mảnh đất đó. Vì mảnh đất này là tài sản riêng của tôi nên tôi định đứng tên sổ đỏ một mình, nhưng mẹ chồng tôi lại muốn cho cả chồng tôi đứng tên trên sổ đỏ. Luật sư cho tôi hỏi là chồng tôi có được đứng tên mảnh đất đó cùng tôi không ạ?. Tôi xin cảm ơn.
Quy định về đứng tên trên sổ đỏ
Đứng tên sổ đỏ là cách gọi quen thuộc của người dân để chỉ việc được ghi nhận thông tin là người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận). Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
Như vậy, việc được ghi tên trên Giấy chứng nhận là căn cứ để xác định người đó là người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản và được hưởng các quyền cũng như nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.
Luật Đất đai năm 2013 là văn bản quy phạm pháp luật về điều chỉnh lĩnh vực đất đai hiện hành. Vấn đề quy định của pháp luật về người đứng tên trên sổ đỏ được thực hiện theo những nguyên tắc nhất định được quy định ở Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 thì còn được điều chỉnh ở những quy định chung của Bộ luật Dân sự năm 2015
– Thứ nhất, trường hợp về độ tuổi được đứng tên trên sổ đỏ: pháp luật hiện hành ở nước ta hiện nay không có một quy định cụ thể về độ tuổi được đứng tên trong chứng thư pháp lý này. Do đó, điều mà chúng ta cần lưu ý ở đây chính là năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự của người đó có thể được đứng tên trên sổ đỏ hay không. Chẳng hạn, đứa trẻ sơ sinh có thể đứng tên trên sổ đỏ nếu mảnh đất ấy nó được thừa kế từ cha, mẹ… nhưng cần có người đại diện theo pháp luật của đứa trẻ đó thực hiện;
– Thứ hai, trong trưởng hợp một mảnh đất mà có nhiều người có chung quyền sử dụng đất thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng của tất cả người này bằng cách ghi đầy đủ họ, tên của các đồng sở hữu và trao cho mỗi người 01 sổ đỏ. Trường hợp các đồng sở hữu cùng nhau thỏa thuận chỉ đứng tên một người đại diện thì Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cũng ghi tên đầy đủ họ, tên của tất cả các đồng sở hữu và trao cho người đại diện
– Thứ ba, trong trường hợp mảnh đất ấy là tài sản chung của vợ chồng thì được xác định là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia (Điều 213 Bộ luật Dân sự năm 2015). Khi ấy, tài sản chung của vợ chồng này theo nguyên tắc phải được ghi đầy đủ họ, tên của hai người. Trừ trường hợp vợ và chồng thỏa thuận chỉ ghi tên một người
– Thứ tư, giới hạn một người được đứng tên trên bao nhiêu cuốn sổ đỏ: mảnh đất thuộc tài sản riêng hợp pháp theo quy định tại Điều 205 Bộ luật Dân sự năm 2015 của cá nhân, pháp nhân mang quốc tịch Việt Nam sẽ không bị hạn chẻ về số lượng và giá trị. Như vậy, một người có thể đứng tên trên 01, 02, 03… sổ đỏ mà không bị hạn chế về lượng sổ đỏ và giá trị của các mảnh đất được đứng tên. Tùy từng địa phương khác nhau mà sẽ có quy định giới hạn khác nhau.
Quy định về việc ghi tên trên sổ đỏ
Theo Khoản 1 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trong đó Điểm a và Điểm c Khoản 1 Điều này đã được sửa đổi bởi Khoản 4, Khoản 5 Điều 6 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT (tình trạng còn hiệu lực), việc ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận, thực hiện như sau:
– Cá nhân trong nước thì ghi “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “CMND số:…”; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi “CMQĐ số:…”; trường hợp thẻ Căn cước công dân thì ghi “CCCD số:…”; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước công dân thì ghi “Giấy khai sinh số…”;
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở theo quy định thì ghi “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, quốc tịch, giấy tờ nhân thân ghi “Hộ chiếu số:…, nơi cấp:…, năm cấp:…”; địa chỉ đăng ký thường trú của người đó ở Việt Nam (nếu có);
– Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình.
Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).”
Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó;
– Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của hai vợ chồng thì ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân, địa chỉ thường trú của cả vợ và chồng.
– Trường hợp nhiều người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà những người được hưởng thừa kế có văn bản thỏa thuận chưa phân chia thừa kế và đề nghị cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện đối với toàn bộ diện tích đất, tài sản gắn liền với đất để thừa kế thì cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện đó. Văn bản thỏa thuận phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện của những người được thừa kế gồm:… (ghi lần lượt tên của những người được thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)”.
Quy định của pháp luật về trường hợp sổ đỏ đứng tên hai vợ chồng
Trong trường hợp sổ đỏ đứng tên từ hai người trở lên nhưng là vợ chồng hợp pháp, đất là tài sản được tạo nên sau hôn nhân khi nhà nước cấp quyền sẽ thuộc sở hữu chung. Quyền và lợi ích chung của vợ chồng là giống nhau. Khi thực hiện quyền đối với nhà đất yêu cầu phải có chữ ký của cả hai bên.
Nếu sổ đỏ đứng tên từ hai người trở lên nhưng không phải vợ chồng:
+, Khi nhiều người cùng đứng tên trên sổ đỏ thì các hình thức thừa kế, tặng cho phải có văn bản thỏa thuận về tỷ lệ phân chia.
+, Ngoài các quyền hạn cơ bản thì trường hợp nhiều người cùng đứng tên trên sổ đỏ cần đảm bảo các quyền sau đây
+, Khi thực hiện các hoạt động tác động đến nhà đất cần phải có chữ ký của các thành viên khác cùng đứng tên trên sổ đỏ.
+, Lợi nhuận sinh ra từ nhà đất sẻ chia tương ứng với phần trăm sở hữu
+, Việc chia lợi nhuận từ nhà đất căn cứ theo số liệu thừa hưởng, không tùy ý định đoạt các phần.
+, Nếu là tài sản cho, tặng hoặc thừa kế được ghi rõ thì phần lợi nhuận này chia đều giống nhau.
Trường hợp hai hoặc nhiều người chung tiền mua đất và cùng đứng tên trên sổ đỏ thì phần lợi nhuận sinh ra sẽ được chia theo tỷ lệ phần trăm tổng tiền mua đất ban đầu. Nếu phần trăm chung là 50/50 thì tỷ lệ lợi nhuận sẽ giống nhau.
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Quy định về đứng tên trên sổ đỏ“ đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Tư vấn luật Đất đai.com luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là muốn tham khảo về việc download hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, vui lòng liên hệ đến hotline: 0833.102.102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Mời bạn xem thêm:
- Đất ở 20 năm không có tranh chấp được cấp sổ đỏ không?
- Chính sách nhà ở cho sĩ quan quân đội
- Thời gian thực hiện cưỡng chế thu hồi đất
- Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ phải xử lý thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Những quyền lợi và lợi ích của người đứng tên sổ đỏ sẽ bao gồm:
– Quyền sử dụng: người đứng tên sổ đỏ có quyền sở hữu tài sản là đất đai dựa trên ý chí riêng, với điều kiện không gây ảnh hưởng đến các bên khác như lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích cộng đồng, quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người khác.
– Quyền định đoạt: người đứng tên sổ đỏ hay còn gọi là người sở hữu có quyền định đoạt, chuyển nhượng, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản.
– Người đứng tên sổ đỏ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất một cách hợp pháp từ các cơ quan có thẩm quyền. Với giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, người đứng tên sổ đỏ sẽ có quyền sở hữu nhà và các tài sản khác liên quan đến đất.
– Được bảo đảm về quyền lợi từ các kết quả đầu tư từ đất đai sở hữu trên sổ đỏ
– Được Nhà nước đảm bảo quyền lợi khi bị xâm phạm về lợi ích hợp pháp về đất đai.
– Trường hợp nhà nước có quyết định thu hồi đất thì sẽ được đền bù theo đúng với quy định.
– Người đứng tên sổ đỏ được quyền chuyển đổi hoặc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế hay tặng lại, được quyền thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất và quyền hạn chế sử dụng với các khu đất liền kề.
Ngoài ra, người đứng tên sổ đỏ còn có những quyền hợp pháp sau đây:
+, Quyền bất khả xâm phạm về nhà ở được ghi rõ trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất hợp pháp của mình
+, Được toàn quyền sử dụng vào những mục đích mà không bị pháp luật nghiêm cấm
+, Được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nếu xây dựng nhà ở trên khu đất
+, Được toàn quyền bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng lại, được thế chấp, được quyền cấp vốn, cho người khác mượn, cho các bên khác ở nhờ, được ủy quyền nhà ở của mình.
+, Được quyền sử dụng các tiện ích công cộng được xây dựng trên khu đất có cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất hợp pháp
+, Được quyền bảo trì, sửa chữa, xây dựng hoặc phá dở
+, Được bồi thường theo đúng quy định của pháp luật khi nhà nước trưng thu, thu hồi
+, Được quyền khiếu kiện, khiếu nại khi các quyền và lợi ích hợp pháp về đất và các tài sản liên quan đến đất bị xâm phạm.
Theo quy định sổ đỏ có được đứng tên 2, 3 người nếu như là đồng sở hữu. Do đó thủ tục 2 người đứng đứng tên sổ đỏ hay nhiều người cùng đứng tên khi làm sang tên sổ đỏ tại văn phòng một cửa UBND quận/ huyện (nếu “sổ đỏ” do quận, huyện cấp), Văn phòng đăng ký nhà đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (nếu “sổ đỏ” do UBND cấp tỉnh, thành phố cấp) phải có giấy tờ chứng minh là tài sản chung.
Quyền đứng tên sổ đỏ 2 người trở lên
– Trường hợp 1: 2 người đứng tên sổ đỏ là vợ chồng
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 34 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 và về vấn đề đăng ký quyền sở hữu sử dụng đối với tài sản chung phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì trên giấy chứng nhận phải ghi tên cả hai vợ chồng, nếu 2 vợ chồng có thỏa thuận khác.
Theo đó, quyền sử dụng và sở hữu nhà đất là tài sản phải đăng ký nên theo quy định là ghi tên 2 vợ chồng. Thêm vào đó, khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định thì nếu quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì sổ đỏ phải đứng tên 2 vợ chồng nếu không có thỏa thuận khác.
Vì vậy, nếu bất động sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân thì về nguyên tắc là tài sản chung vợ chồng nên khi đăng ký sẽ mặc nhiên ghi tên cả 2 vợ chồng nếu như các bên không cung cấp thỏa thuận khác.
– Trường hợp 2: Hai hoặc nhiều người đứng tên sổ đỏ không phải là vợ chồng
Trong trường hợp này thủ tục đăng ký cấp sổ đỏ theo nguyên tắc chung cấp sổ đỏ ghi tên các đồng sở hữu.
– Đối với cá đồng sở hữu không là vợ chồng: Các giấy tờ chứng minh: Giấy tờ mua bán nhà đất, nhận chuyển nhượng, tặng cho , thừa kế nhà đất chung.
– Đối với trường hợp đăng ký quyền sở hữu nhà đất là tài sản chung vợ chồng:
+, Sổ hộ khẩu gia đình
+, Giấy tờ mua bán nhà đất hợp pháp có 2 vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân
+, Giấy tờ tặng cho hoặc thừa kế chung.
Tốt hơn hết để bảo vệ tốt nhất cho lợi ích của bản thân thì cần có một văn bản gửi đến UBND cấp quận, huyện nơi có mảnh đất đề nghị ghi tên cả hai vợ chồng vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
