Thưa luật sư, mẹ tôi hiện nay đã 70 tuổi trước đấy mẹ tôi làm cán bộ xã, nay đã nghỉ hưu. Vợ chồng nhà tôi thì hiện tại đang làm việc ở huyện ủy đều là công chức. Chúng tôi muốn mua một mảnh đất để có thể mở rộng diện tích đất ở chúng tôi hiện nay, mảnh đất chúng tôi muốn mua thì ở gần nhà tôi mảnh đất này là đất nông nghiệp. Vì cán bộ công chức không được mua đất nông nghiệp, nên tôi muốn hỏi luật sư là nếu như trường hợp của mẹ tôi là cán bộ đã nghỉ hưu thì có được mua không? Theo quy định pháp luật hiện nay thì Những ai được mua đất nông nghiệp? Mong luật sư tư vấn.
ảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi; để giải đáp thắc mắc của bạn cũng như vấn đề: Những ai được mua đất nông nghiệp? Cụ thể ra sao Đây chắc hẳn là thắc mắc của rất nhiều người để giải đáp thắc mắc đó cũng như trả lời cho câu hỏi ở trên thì hãy cùng tham khảo qua; bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề nhé!
Căn cứ pháp lý:
Điều kiện để được mua đất nông nghiệp?
Theo pháp luật quy định, để nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp bạn cần đáp ứng các điều kiện quy định tại điều 188 và điều 191 Luật đất đai năm 2013, cụ thể là:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”.
Những ai được mua đất nông nghiệp?
Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện được mua đất nông nghiệp cụ thể như sau:
Một là, thỏa mãn các quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013.
Theo đó, để được thực hiện giao dịch mua đất nông nghiệp thì thửa đất phải được cấp Giấy chứng nhận, không thuộc trường hợp phải kê biên để đảm bảo thi hành án/áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, còn trong thời hạn sử dụng và không có tranh chấp.
Nếu thửa đất không thể thỏa mãn toàn bộ các điều kiện trên thì không thể tham gia giao dịch chuyển nhượng.
Hai là, bên nhận chuyển nhượng không là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài.
Căn cứ quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài không là đối tượng được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Việt Nam. Do đó, nếu bên mua thuộc một trong hai đối tượng này thì cũng không được phép thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Ba là, không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được quy định tại khoản 1 Điều 191 Luật Đất đai 2013.
Khoản 1 Điều 191 Luật Đất đai 2013 liệt kê các đối tượng không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là đất trồng cây lâu năm (trồng cây ăn quả) như cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức… không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nếu không được pháp luật cho phép.
Bốn là, nếu không là cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.
Khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện của chủ thể nhận chuyển nhượng đất trồng lúa là bên nhận chuyển nhượng phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Theo đó, trường hợp bạn muốn mua phần diện tích đất nông nghiệp là đất trồng lúa thì bạn phải là cá nhân hoặc hộ gia đình của bạn phải là người sử dụng đất trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Những người được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phải thỏa mãn các điều kiện chúng tôi nêu trên. Riêng trường hợp muốn mua đất trồng lúa thì bên mua phải là cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Mua đất nông nghiệp để lên thổ cư được không?
Theo thông tin bạn cung cấp, bạn muốn mua đất nông nghiệp để chuyển mục đích sử dụng thành đất ở hay còn gọi là đất thổ cư. Điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định, việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất thổ cư phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa đối với cá nhân, hộ gia đình là Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất (Điều 59 Luật Đất đai 2013).
Điều kiện để được chuyển nhượng chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất thổ cư như sau:
Một là, thỏa mãn quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013
Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Theo đó, nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên thổ cư phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nơi có đất đã được phê duyệt.
Hai là, thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất theo trình tự luật định
Thông thường, thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành đất ở phải trải qua các bước như: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, đóng tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép, cuối cùng là nhận Giấy chứng nhận đã được đăng ký biến động theo quy định pháp luật.
Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển lên đất thổ cư
Trường hợp người dân muốn mua đất nông nghiệp rồi sau đó xin chuyển lên đất thổ cư thì nên biết tiền sử dụng đất phải nộp. Đây là khoản tiền khá lớn, nhiều trường hợp phải nộp hàng trăm triệu đồng.
Căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư được tính như sau:
Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất thổ cư
Tiền sử dụng đất phải nộp trong trường hợp này được xác định như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất được tính theo giá đất nông nghiệp)
Chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng sang đất thổ cư
Tiền sử dụng đất được xác định theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất được tính theo giá đất nông nghiệp)
Hiểu đơn giản số tiền phải nộp sẽ bằng giá đất ở trong bảng giá đất trừ đi giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất.
Ví dụ: 01m2 đất ở có giá 02 triệu đồng, đất nông nghiệp có giá 200.000 đồng/m2 thì tiền sử dụng đất phải nộp cho mỗi một m2 là 1,8 triệu đồng. Nếu được chuyển 100m2 đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì số tiền sử dụng đất phải nộp là 180 triệu đồng.
Hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp
Hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là diện tích tối đa được phép nhận chuyển nhượng theo quy định. Đa số trường hợp người dân khi mua đất nông nghiệp cũng không cần quan tâm nhiều đến hạn mức được phép mua.
Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với từng loại đất là khác nhau.
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được áp dụng đối với các hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, như sau:
Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối
- Không quá 30 ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long.
- Không quá 20 ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương còn lại.
Đất trồng cây lâu năm
- Không quá 100 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng.
- Không quá 300 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
Đất rừng sản xuất là rừng trồng
- Không quá 150 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng.
- Không quá 300 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
Thông tin liên hệ
Trên đây là các thông tin của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Những ai được mua đất nông nghiệp“ theo pháp luật hiện hành. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Ngoài ra nếu bạn đọc có quan tấm đến dịch vụ khác liên quan như tư vấn pháp lý thủ tục chia thừa kế đất hộ gia đình ,… Nếu quý khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Tư vấn luật đất đai qua số hotline:0833.102.102. Chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.
Mời bạn xem thêm:
- Thẩm định tại chỗ án tranh chấp đất
- Người ở nước ngoài ủy quyền bán đất
- Thời gian thực hiện cưỡng chế thu hồi đất
- Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ phải xử lý thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Hồ sơ chuyển đổi bao gồm:
– Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất
Nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng tài nguyên môi trường cấp quận/huyện để xin chuyển đổi mục đích sử dụng.
Theo khoản 3 điều 191 của bộ luật Đất đai đã quy định rõ ràng như sau: “Hộ gia đình hay cá nhân, không được trực tiếp sản xuất nông nghiệp cũng như không được nhận chuyển nhượng và nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa”
Như vậy, ta có thể hiểu rằng cá nhân không được tự ý nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa khi không trực tiếp sản xuất.
Vậy người trực tiếp sản xuất nông nghiệp là ai? Người trực tiếp sản xuất nông nghiệp gồm:
Đối tượng không được hưởng lương thường xuyên;
Đối tượng đã nghỉ hưu;
Đối tượng đã hưởng trợ cấp xã hội do thôi việc;
Đối tượng nghỉ do mất sức lao động.
Lưu ý, các cơ quan có liên quan sẽ từ chối đăng ký sang t
Khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013 nêu quy định: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai thì tổ chức hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất
Đối chiếu với quy định nêu trên, thì cán bộ Nhà nước về hưu không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa tuy nhiên vẫn được nhận thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp.
