Thưa luật sư, tôi có bán một mảnh đất của anh họ tôi chúng tôi có thỏa thuận và lập hợp đồng đặt cọc mua đất bằng giấy viết tay. Sau 1 thời gian thì tôi không muốn bán mảnh đất đó cho anh tôi nữa nên có đưa lại số tiền tôi đã đặt cọc cho anh tôi vì anh em nên anh có đồng ý. Tôi muốn hỏi luật sư là trường hợp anh tôi không đồng ý thì có hủy được hợp đồng không? Hủy hợp đồng đặt cọc mua đất như thế nào? Hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay thì có hủy được không? Mong luật sư tư vấn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi để giải đáp thắc mắc của bạn cũng như vấn đề: Hủy hợp đồng đặt cọc mua đất? Cụ thể ra sao Đây chắc hẳn là thắc mắc của rất nhiều người để giải đáp thắc mắc đó cũng như trả lời cho câu hỏi ở trên thì hãy cùng tham khảo qua bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề nhé!
Căn cứ pháp lý:
Đặt cọc là gì?
Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”
Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng; đặt cọc khi chuyển nhượng nhà đất không phải là hợp đồng chuyển nhượng, mua bán.
Mức phạt khi vi phạm hợp đồng đặt cọc mua đất
Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự thì các bên được phép thỏa thuận về mức phạt khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (gọi tắt là phạt cọc). Trong trường hợp các bên không thỏa thuận thì mức phạt cọc cũng được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”
Theo quy định trên thì mức phạt khi từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất như sau:
– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác
– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trường hợp nào được đơn phương hủy hợp đồng đặt cọc mua bán đất
Căn cứ khoản 1 Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng đặt cọc và không phải bồi thường thiệt hại trong các trường hợp sau đây:
– Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
– Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
– Trường hợp khác do luật quy định.
Trong những trường hợp nêu trên, bên bị vi phạm có quyền hủy bỏ hợp đồng đặt cọc mà không phải chịu trách nhiệm bồi thường. Khi đó, trách nhiệm bồi thường thuộc về bên vi phạm.
Do vậy, nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì bạn có thể thông báo cho bên kia và đến văn phòng công chứng yêu cầu hủy hợp đồng vì bên đặt cọc đang vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của hợp đồng đặt cọc dẫn đến không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.
Hủy hợp đồng đặt cọc mua đất
Khi hợp đồng đặt cọc bị hủy bỏ sẽ không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận.
Theo Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, khi một trong các bên từ chối thực hiện tiếp hợp đồng đặt cọc mua bán đất sẽ phải trả lại số tiền đặt cọc và có thể phải chịu mức phạt cọc như sau:
– Nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện tiếp hợp đồng: Tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc;
– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện tiếp hợp đồng: Bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đã đặt cọc và một khoản tiền tương ứng với giá trị của tài sản đặt cọc này, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.
Hệ quả pháp lý của việc hủy bỏ hợp đồng đặt cọc mua đất
Theo quy định tại khoản 1 Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:
- Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
- Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
- Trường hợp khác do luật quy định
Do đó, khi một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng (tiêu biểu như nghĩa vụ giao tiền đúng hạn, không giao kết hợp đồng mua bán,…) hay vi phạm điều kiện hủy bỏ hợp đồng theo thỏa thuận hoặc theo pháp luật thì một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng.
Khi đó, hợp đồng đặt cọc không có hiệu lực, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận để giao kết hợp đồng chuyển nhượng. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại khoản 1, 2,3 Điều 427 Bộ luật dân sự 2015 như sau:
- Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.
- Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.
- Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.
Khi hủy hợp đồng đặt cọc, bên yêu cầu cần xác định những yêu cầu bồi thường hợp lý.
Như vậy, căn cứ vào quy định nêu trên, trường hợp của bạn khi bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, bạn có quyền đơn phương hủy bỏ hợp đồng mà không phải chịu trách nhiệm bồi thường. Đồng thời, số tiền đặt cọc 10 triệu đồng ban đầu sẽ thuộc về bạn là bên nhận đặt cọc.
Yêu cầu giải quyết hủy bỏ hợp đồng đặt cọc thế nào?
Theo các quy định nêu trên, trường hợp này bạn có quyền đơn phương hủy bỏ hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Tuy nhiên, trước khi nhờ tới cơ quan Nhà nước có thẩm quyền can thiệp, các bên có thể cùng thương lượng, thỏa thuận.
Trường hợp không để thương lượng mà dẫn tới tranh chấp có thể yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết. Theo đó, bạn có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bên mua cư trú yêu cầu Tòa án tuyên bố hủy hợp đồng đặt cọc.
– Hồ sơ yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc gồm:
+ Đơn khởi kiện;
+ Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp (hợp đồng đặt cọc, các văn bản thỏa thuận gia hạn đặt cọc);
+ Chứng minh thư nhân dân, Căn cước công dân.
+ Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn khởi kiện (ghi rõ số lượng bản chính, bản sao).
– Trình tự thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc:
Bước 1: Tiếp nhận và thụ lý đơn khởi kiện
Nộp đơn khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền. Khi nhận đơn khởi kiện nộp trực tiếp, Tòa án có trách nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện.
Tòa án phân công thẩm phán để xem xét và giải quyết đơn khởi kiện.
Nếu đơn hợp lệ, Thẩm phán ra thông báo đóng tiền tạm ứng án phí theo quy định.
Người khởi kiện thực hiện đóng tiền tạm ứng và nộp biên lai cho Tòa án.
Thẩm phán tiến hành thụ lý vụ án theo quy định pháp luật.
Bước 2: Chuẩn bị xét xử
Sau khi vụ án được thụ lý, Tòa án phải tiến hành quá trình chuẩn bị xét xử trong thời hạn 04 tháng kể từ ngày thụ lý.
Nếu vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn không quá 02 tháng.
Bước 3: Xét xử sơ thẩm và phúc thẩm (nếu có)
Thông qua việc nghiên cứu hồ sơ, tài liệu chứng cứ mà các bên đương sự cung cấp hoặc do tự mình thu thập, Thẩm phán sẽ mở phiên tòa sơ thẩm theo thủ tục luật định.
Trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định của Tòa án, đương sự có thể kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm.
Mời bạn xem thêm:
- Hủy sổ đỏ cấp sai như thế nào?
- Cách tính thuế khi sang tên sổ đỏ năm 2022
- Thủ tục sang tên sổ đỏ theo thừa kế năm 2022
Thông tin liên hệ
Trên đây là các thông tin của Tư vấn luật đất đai về “Hủy hợp đồng đặt cọc mua đất?” theo pháp luật hiện hành. Ngoài ra nếu bạn đọc quan tâm tới vấn đề như tư vấn pháp lý về phí chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư theo quy định thì có thể tham khảo và liên hệ tới Tư vấn luật đất đai để được tư vấn, tháo gỡ những khúc mắc một cách nhanh chóng.
Liên hệ hotline: 0833.101.102
Câu hỏi thường gặp
– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (phạt cọc), trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
(Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015)
Tại khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 giải thích về đặt cọc như sau:
Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Theo đó, hợp đồng đặt cọc thường được xác lập trước khi các bên tiến hành ký kết hợp đồng mua bán đất. Đồng thời, tại Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật khác cũng không có quy định bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng, chứng thực.
Mặt khác, theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì các hợp đồng sau đây bắt buộc phải công chứng, chứng thực:
Hợp đồng mua bán đất, hợp đồng mua bán nhà đất giữa các cá nhân, hộ gia đình
Hợp đồng tặng cho đất, tặng cho nhà đất
Hợp đồng thế chấp đất, thế chấp nhà đất
Hợp đồng góp vốn bằng đất, góp vốn bằng nhà đất
Tranh chấp điển hình liên quan đến hợp đồng đặt cọc mua nhà đất là yêu cầu đòi lại tiền cọc.
Trường hợp các bên không thỏa thuận được có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án yêu cầu Tòa án tuyên bố hủy hợp đồng đặt cọc.
Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bên bị đơn cư trú hoặc nguyên đơn (nếu có sự thỏa thuận). Trường hợp đương sự ở nước ngoài hoặc cần ủy thác tư pháp thì thuộc thẩm quyền tòa cấp tỉnh (khoản 3 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 37 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.
