Thưa Luật sư tư vấn luật đất đai. Tên tôi là Thanh Tùng, tôi có một vấn đề thắc mắc cần được Luật sư giải đáp như sau: Hiện tại, tôi muốn chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất. Sau khi tìm hiểu về pháp luật về vấn đề có liên quan thì tôi đã đối chiếu, so sánh với Luật và tôi thấy tôi đủ điều kiện để được chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất và người mua tài sản gắn liền với đất cũng đảm bảo theo các quy định theo Điều 189 Luật đất đai 2013. Tuy nhiên, có một vấn đề mà tôi chưa tìm được thông tin giải đáp về vấn đề xuất hóa đơn, cụ thể: Xuất hóa đơn chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất có phải chịu thuế không? Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư. Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của chúng tôi. Tư vấn luật đất đai xin được tư vấn cho bạn về vấn đề trên như sau:
Có được chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất không?
Pháp luật hiện hành không có quy định cấm việc chuyển nhượng, nếu tài sản gắn liền với đất nếu đáp ứng được các điều kiện theo quy định tại Điều 189 Luật đất đai 2013 thì sẽ được chuyển nhượng hợp pháp.
Như vậy, việc chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất là được pháp luật cho phép nếu đáp ứng đủ các điều kiện.
Điều kiện chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất là gì?
Trong luật đất đai, mặc dù không có câu trả lời cụ thể về việc cho phép bán tài sản gắn liền với đất nhưng có quy định về điều kiện chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất. Điều 189 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền đất hàng như dưới đây.
Trước tiên, điều kiện người sử dụng đất phải là các đối tượng như: tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Thêm vào đó, cần các điều kiện đủ sau để được bán tài sản gắn liền với đất:
- Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;
- Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.
Tiếp theo, điều kiện người mua tài sản gắn liền với đất phải đảm bảo:
- Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;
- Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;
- Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó;
- được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án;
- Đối với trường hợp thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì thực hiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.
Bên cạnh đó, Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và đã được bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thêm về thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhằm sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh. Cụ thể:
- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và công bố;
- Trên địa bàn không còn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phù hợp, trừ trường hợp các dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn khuyến khích đầu tư;
- Trường hợp chủ đầu tư thực hiện phương thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thì chỉ được thực hiện sau khi ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp với việc sử dụng đất để sản xuất kinh doanh;
- Trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất mà người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê góp vốn bằng quyền quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án. Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi và cho người mua tài sản thuê đất;
- Trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích thì ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án đối với diện tích đó;
- Trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý theo quy định tại Điều 8 của Luật đất đai thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án;
- Trường hợp để thực hiện dự án đầu tư mà có thời hạn sử dụng đất khác nhau thì thời hạn sử dụng đất được xác định lại theo thời hạn được quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật đất đai; trường hợp không thuộc diện thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định pháp luật thì thời hạn sử dụng đất không vượt quá 50 năm và do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất; trường hợp nhận chuyển nhượng đất được sử dụng ổn định lâu dài thì thời hạn xác định là ổn định lâu dài.
Chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất có phải xuất hóa đơn không?
Căn cứ quy định tại khoản 7 Điều 3 Thông tư 26/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 1 Điều 16 Thông tư 39/2014/TT-BTC , người bán phải lập hóa đơn khi bán hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các trường hợp hàng hóa, dịch vụ dùng để khuyến mại, quảng cáo, hàng mẫu; hàng hóa, dịch vụ dùng để cho, biếu, tặng, trao đổi, trả thay lương cho người lao động và tiêu dùng nội bộ (trừ hàng hóa luân chuyển nội bộ để tiếp tục quá trình sản xuất.
Như vậy tức là khi chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất, công ty sẽ phải lập hóa đơn theo quy định.
Cách viết hóa đơn chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất như thế nào?
Chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất không nằm trong đối tượng chịu thuế, tuy nhiên vẫn còn một số trường hợp phải chịu thuế thì phải thực hiện giá tính thuế như sau:
Giá tính thuế = giá chuyển nhượng bất động sản – giá đất được trừ để tính thuế GTGT.
Trong đó giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định thành các trường hợp như sau:
– Thứ nhất: nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT.gồm tiền sử dụng đất nộp NSNN và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định.
– Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất của doanh nghiệp trúng đấu giá.
– Thứ ba, Đối với trường hợp thuê đất để thực hiện đầu tư cơ sở hạ tầng dùng để cho thuê, xây nhà để bán thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT được tính như trường hợp 1.
– Thứ tư, đối với trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm thực hiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm cả những giá trị cơ sở hạ tầng nếu có.
– Thứ năm, trường hợp cơ sở kinh doanh thực hiện theo hình thức là xây dựng và chuyển giao thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá tại thời điểm ký hợp đồng theo quy định, giá đất được trừ là giá để thanh toán cho công trình do UBND cấp tỉnh cấp theo quy định nếu chưa xác định được giá đất tại thời điểm ký hợp đồng.
– Thứ sáu, đối với những doanh nghiệp bất động sản thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo hợp đồng chuyển nhượng và sau đó đã được cơ quan có thẩm quyền cấp phép chuyển mục đích sang thành đất để xây dựng nhà bán thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất nông nghiệp của người dân nhận chuyển nhượng và những chi phí khác.
– Thứ bảy, trường hợp xây dựng nhà nhiều tầng hoặc nhiều hộ hay chung cư để bán thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT tính cho một mét vuông nhà để bán sẽ được xác định bằng với giá đất được trừ theo quy định tại 6 trường hợp nêu trên rồi chia (:) số m2 sàn xây dựng (lưu ý sẽ không bao gồm diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm, công trình xây dựng dưới mặt đất.
Xuất hóa đơn chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất có phải chịu thuế không?
Xuất hóa đơn chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất hay chịu thuế GTGT nếu nằm trong trường hợp chịu thuế thì doanh nghiệp nhận chuyển nhượng cần kê khai cả thuế TNDN khi chuyển nhượng bất động sản theo mẫu số 01/GTGT và mẫu số 02/TNDN được ban hành kèm Thông tư số 156/2013/TT-BTC.
Căn cứ thông tư 96/2015/TT-BTC thì từ ngày 01/01/2016 những khoản thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, dự án đầu tư, thăm dò, khai thác hay chế biến khoáng sản không được hưởng ưu đãi thuế TNDN mà phải thực hiện kê khai nộp thuế TNDN với mức thuế suất là 20% đồng thời phải hạch toán riêng.
Theo đó, trong mỗi kỳ tính thuế, những doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng về bất động sản, dự án đầu tư…trường hợp bị lỗ thì khoản lỗ này sẽ được bù và trừ với lãi của hoạt động kinh doanh. Nếu đã bù trừ mà vẫn còn lỗ thì sẽ được chuyển vào những năm tiếp theo nhưng trong giới hạn chuyển lỗ đã quy định.
Đối với thu nhập chuyển nhượng bất động sản thì doanh nghiệp cần xác định riêng để thực hiện kê khai và nộp thuế, đồng thời sẽ không áp dụng ưu đãi thuế TNDN. Theo đó, công thức tính thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
Số thuế TNDN = thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS nhân (x) với thuế suất 20%
Thêm nữa, các doanh nghiệp cần lưu ý rằng những chứng từ đóng thuế, hồ sơ khai thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản phát sinh tại nơi có bất động sản chuyển nhượng sẽ là căn cứ để làm thủ tục quyết toán thuế tại nơi đặt trụ sở chính.
Doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh thương mại được Nhà nước giao cho cá nhân được không?
Theo khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013 thì doanh nghiệp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ như sau:
“Điều 174. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
1. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.
2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:
a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;
b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, tổ chức kinh tế được giao đất, thuê trả tiền một lần được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không phân biệt là chuyển cho cá nhân hay tổ chức khác. Cá nhân nhận chuyển nhượng nếu muốn sử dụng cho mục đích khác thì áp dụng quy định chuyển mục đích sử dụng đất.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Thông tin liên hệ:
Vấn đề “Xuất hóa đơn chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất có phải chịu thuế không?” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Tư vấn luật đất đai luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là tư vấn về tra cứu quy hoạch đất đai, vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Câu hỏi thường gặp
Sau khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên, hai bên mua bán tham khảo bộ hồ sơ bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê hàng năm được quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP dưới đây.
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu 09/ĐK);
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất;
Hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất đã được công chứng;
Trường hợp chuyển nhượng tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì ngoài giấy tờ nêu trên, tổ chức phải nộp thêm Trích đo địa chính thửa đất do Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc đơn vị có tư cách pháp nhân về đo đạc lập, được Sở tài nguyên và môi trường thẩm định.
Chuẩn bị xong hồ sơ, hai bên mua bán thực hiện thủ tục chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất theo các bước sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ tại chi nhánh Văn phòng đất đai nơi có đất, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện, Bộ phận một cửa hoặc UBND cấp xã nơi có đất.
Bước 2: Cơ quan tiếp nhận kiểm tra hồ sơ và thẩm định điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng.
Trong thời gian 08 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra thực tế sử dụng đất và hồ sơ, trường hợp đủ điều kiện thì trình Ủy ban nhân dân tỉnh. Ủy ban nhân dân tỉnh ra quyết định không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đề nghị của Sở Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp phải bổ sung hồ sơ thì trong thời hạn 03 ngày làm việc phải thông báo và thời gian này không ảnh hưởng đến thời gian thủ tục.
Bước 3: Xác định đơn giá thu tiền thuê đất nếu có khi nhận được hồ sơ xin bán tài sản gắn liền với đất. Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện:
Bước 4: Thực hiện các thủ tục liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất nếu có
Trong thời hạn 04 ngày làm việc tính từ thời điểm nhận được thông báo xác định tiền thuê đất của cơ quan thuế. Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra, soạn hợp đồng, phụ lục hợp đồng, thanh lý hợp đồng thuê đất chuyển đơn vị ký.
Trong thời hạn 01 ngày làm việc từ thời điểm nhận được các giấy tờ như trên, Sở Tài nguyên và Môi trường ký hợp đồng chính thức và trả hợp đồng.
Bước 5: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các bên mua bán đã hoàn thành thủ tục.
Các nghĩa vụ tài chính phải hoàn thành bao gồm: Phí thẩm định hồ sơ; Lệ phí cấp đổi, cấp lại; xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận; Lệ phí chứng nhận đăng ký biến động đất đai; Lệ phí trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính; Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
