Xin chào Luật sư. Tôi có thắc mắc về quy định pháp luật đất đai, muốn nhờ luật sư hỗ trợ tư vấn. Cụ thể là tôi có sở hữu 3 thửa đất liền kề nhau, ở các thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận riêng cho từng thửa, nay tôi muốn xây dựng một ngôi nhà với diện tích lớn, nhà sẽ xây cả 3 thửa đất này. Tôi thắc mắc rằng theo quy định thì có xây dựng một công trình trên nhiều thửa đất được hay không? Tôi sẽ cần thực hiện thủ tục gì để có thể xây được nhà trên 3 thửa đất này? Mong được luật sư hỗ trợ giải đáp, tôi xin chân thành cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Tư vấn luật đất đai. Chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc nêu trên cho bạn tại nội dung bài viết dưới đây, hi vọng bài viết mang lại nhiều thông tin hữu ích đến bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Khái quát chung về thửa đất
Một trong các nguyên tắc sử dụng đất được quy định tại Điều 6 Luật Đất đai năm 2013 là “Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Tại Khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ”.
Đồng thời, tại Điểm 2.3 Khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2020 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính quy định về đối tượng thửa đất như sau:
“a) Thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được Nhà nước giao quản lý đất; có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.
…
đ) Trường hợp đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở thì ranh giới thửa đất được xác định là đường bao của toàn bộ diện tích đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đó”.
Vì vậy, các thửa đất liền kề khi hợp thửa tạo thành thửa đất mới thì các thửa đất đó phải có cùng mục đích sử dụng.
Xây dựng một công trình trên nhiều thửa đất được hay không?
Điều 170 Luật đất đai 2013 quy định về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất, trong đó Khoản 1 có quy định như sau:
1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Như vậy, căn cứ vào quy định trên của pháp luật, việc bạn muốn xây dựng một căn nhà trên cả 3 thửa đất đó là không thể thực hiện được. Bởi mỗi thửa đất đều có số thửa và ranh giới đất cụ thể và người sử dụng đất phải có nghĩa vụ sử dụng theo đúng ranh giới đất đó. Việc bạn xây dựng một công trình trên cả 3 thửa đất sẽ làm mất đi ranh giới giữa các thửa đất.
Trong trường hợp này, để có thể xây dựng được căn nhà trên cả 3 thửa đất đó thì bạn phải thực hiện thủ tục hợp thửa đất, để hợp 3 thửa đất này thành một thửa đất chung.
Điều kiện hợp thửa đất năm 2023
Để hợp thửa đất, cần đáp ứng một số điều kiện như sau:
Thứ nhất, việc hợp thửa đất chỉ thực hiện đối với các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất (quy định tại khoản 2, Điều 8 của Thông tư 25/2014/TT-BTNMT).
Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu thống nhất hai thửa đất có cùng mục đích sử dụng thì cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện đồng thời thủ tục chuyển nhượng QSDĐ và thủ tục gia hợp thửa đất. Theo đó, 2 thửa đất của 2 chủ sử dụng khác nhau có được hợp thửa nếu các thửa đất có cùng mục đích sử dụng.
- Về vấn đề xác định loại đất được quy định tại Điều 11 Luật Đất đai 2013 như sau:
“Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.”
Và Khoản 3 Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về việc xác định loại đất đối với trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 11 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:
“Trường hợp thửa đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích sử dụng thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích theo hiện trạng sử dụng của từng thửa đất đó;
b) Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất hiện trạng có mức giá cao nhất trong bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định; trường hợp sử dụng đất sau khi có quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất để xác định mục đích chính.”
Có thể thấy nếu đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ theo quy định của pháp luật thì mục đích sử dụng đất được xác định theo các giấy tờ đó. Nếu đất không có giấy tờ theo luật định và đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau thì việc xác định loại đất được thực hiện theo quy định tại điểm a,b Khoản 3 Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Trong trường hợp các thửa đất không cùng mục đích sử dụng đất, bạn phải làm thủ tục chuyển đổi một trong số các thửa để đưa về đất cùng mục đích sử dụng, sau đó tiến hành hợp thửa. Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất thỏa mãn một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013:
“Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”
Thứ hai, các thửa đất phải liền kề nhau theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013. Tức là các thửa đất khi hợp lại tạo thành 1 thửa thống nhất, có chung ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ. “Trường hợp đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở thì ranh giới thửa đất được xác định là đường bao của toàn bộ diện tích đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đó”.
Thứ ba, phần diện tích thửa đất sau khi hợp thửa không được vượt quá hạn mức theo quy định. Nếu ngoài hạn mức, người sử dụng đất sẽ bị hạn chế quyền lợi hoặc không được áp dụng các chế độ miễn giảm về đất đai theo quy định.
Hồ sơ nộp thực hiện thủ tục hợp thửa đất gồm những gì?
Được quy định tại Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, như sau:
“11. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất”
a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp”
Ngoài ra, khi nộp hồ sơ thực hiện thủ tục hợp thửa tại cơ quan nhà nước, bạn cần nộp kèm theo bản sao có chứng Giấy chứng minh thư nhân dân và sổ hộ khẩu.
Trình tự, thủ tục xin hợp thửa đất năm 2023
Căn cứ quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trình tự, thủ tục xin hợp thửa đất được thực hiện như sau:
“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
Mời bạn xem thêm:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Xây dựng một công trình trên nhiều thửa đất được hay không?“. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý tư vấn thoả thuận đặt cọc mua bán nhà đất cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Câu hỏi thường gặp:
Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, trong đó điểm đ Khoản 2 có quy định:
“đ) Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 20 ngày;”
Nếu chỉ tách, hợp thửa thì người dân chỉ phải trả phí đo đạc và lệ phí cấp sổ đỏ (nếu có). Còn việc tách, hợp thửa có gắn với việc chuyển nhượng, tặng cho một phần diện tích đất hoặc chia đất giữa các thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất thì phải nộp thêm lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, thuế thu nhập cá nhân (nếu có).
Trường hợp nhiều người cùng góp tiền mua chung thửa đất về bản chất là “sở hữu chung theo phần” nên sẽ xác định được diện tích của các bên theo số tiền mà các bên đã góp hoặc theo sự thỏa thuận của các bên.
Nhiều người mua chung thửa đất nhưng khi có nhu cầu tách thửa thì được phép tách thửa nếu đáp ứng đủ điều kiện.
Căn cứ Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và quyết định quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, nếu thửa đất đáp ứng đủ điều kiện về diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì được tách thửa.
