Xác định giá thuế GTGT chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Thuế giá trị gia tăng (GTGT) là một loại thuế rất phổ biến trong nền kinh tế. Đa số người dân rất quan tâm đến vấn đề thuế GTGT vì hầu hết các mặt hàng hóa, dịch vụ trên thị trường đều được đánh thuế GTGT. Có rất nhiều câu hỏi được đưa ra xoay quanh vấn đề này: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải nộp thuế GTGT không? Giá thuế GTGT chuyển nhượng quyền sử dụng đất thế nào?

Để nắm được quy định pháp luật về vấn đề này, mời bạn đọc theo dõi bài viết “Xác định giá thuế GTGT chuyển nhượng quyền sử dụng đất?” của Tư vấn luật đất đai.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai 2013

• Thông tư số 219/2013/TT-BTC

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Chuyển quyền sử dụng đất được quy định rõ tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau:

“Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là Người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) sử dụng. Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên.

Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể như sau:

“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.

Như vậy, với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính theo đúng quy định. Nghĩa là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ hoàn tất và có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khoản 1 và khoản 2 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

• Đất là đối tượng chuyển quyền không có tranh chấp.

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

• Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện trên, người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật Đất đai 2013 như: Đáp ứng điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho,…

Thuế GTGT là gì?

Thuế GTGT là một loại thuế tính trên phần giá trị tăng thêm của hàng hóa, dịch vụ phát sinh trong các khâu luân chuyển từ sản xuất, kinh doanh cho đến khi đến tay người tiêu dùng. 

Đây là một loại thuế gián thu, được tính thêm vào giá bán hàng hóa, dịch vụ và do người tiêu dùng trả cho người bán khi mua hàng hóa, sử dụng dịch vụ đó.

Mặc dù người trực tiếp thực hiện nghĩa vụ đóng thuế với Nhà nước là các đơn vị thực hiện hoạt động sản xuất, kinh doanh nhưng trên thực tế người tiêu dùng mới chính là người phải trả thuế GTGT.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải chịu thuế GTGT không?

Căn cứ theo khoản 6 Điều 4 Thông tư số 219/2013/TT-BTC quy định về đối tượng không phải chịu thuế giá trị gia tăng (thuế GTGT)

“6. Chuyển quyền sử dụng đất.”

Theo quy định trên thì chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không phải chịu thuế GTGT.

Tuy nhiên, quy định tại Khoản 10 Điều 7 Thông tư số 219/2013/TT-BTC này thì quy định phải tính thuế GTGT đối với tài sản gắn liền với đất. Do đó, khi cá nhân/ tổ chức muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ không phải chịu thuế GTGT mà sẽ chỉ phải chịu khoản thuế này đối với tài sản gắn liền với đất.

Xác định giá thuế GTGT chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Việc tính thuế GTGT dành cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã được quy định cụ thể tại khoản 10 Điều 7 Thông tư số 219/2013/TT-BTC về giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT. Để tính toán chính xác số thuế GTGT phải nộp khi chuyển nhượng bất động sản thì cần phải xác định được giá đất được trừ trong từng trường hợp khác nhau.

Quy định tại Khoản 10 Điều 7 Thông tư này như sau:

Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:

Trường hợp 1: Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.

Ví dụ: Năm 2014 Công ty kinh doanh bất động sản A được Nhà nước giao đất để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán. Tiền sử dụng đất phải nộp (chưa trừ tiền sử dụng đất được miễn giảm, chưa trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt) là 30 tỷ đồng. Dự án được giảm 20% số tiền sử dụng đất phải nộp. Số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án đã được duyệt là 15 tỷ đồng.

Tổng giá trị đất được trừ được xác định như sau:

• Tiền sử dụng đất được miễn giảm là: 30 tỷ x 20% = 6 tỷ (đồng);

• Tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) là: 30 tỷ – 6 tỷ – 15 tỷ = 9 tỷ (đồng);

• Tổng giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng là: 9 tỷ + 15 tỷ = 24 tỷ (đồng). Tổng giá đất được trừ được phân bổ cho số m2 đất được phép kinh doanh.

Trường hợp 2: Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá.

Trường hợp 3: Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.

• Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.

• Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

• Ví dụ: Tháng 11/2013, Công ty TNHH A nhận chuyển nhượng 300m² đất kèm theo nhà xưởng trên đất của cá nhân B với trị giá là 10 tỷ đồng và không có đủ hồ sơ giấy tờ để xác định giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng. Đến tháng 4/2014 Công ty TNHH A chuyển nhượng 300m² đất này kèm nhà xưởng trên đất với trị giá là 14 tỷ đồng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm nhận chuyển nhượng (tháng 11/2013).

Trường hợp 4: Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật; nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá thì giá đất được trừ là giá để thanh toán công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật.

• Ví dụ: Công ty cổ phần P ký hợp đồng BT với UBND tỉnh A về việc xây dựng cầu đổi lấy giá trị đất; giá thanh toán công trình được UBND tỉnh A xác định tại thời điểm ký hợp đồng theo quy định của pháp luật là 2.000 tỷ đồng, đổi lại Công ty cổ phần P được UBND tỉnh A giao cho 500 ha đất tại huyện Y thuộc địa bàn tỉnh. Công ty cổ phần P sử dụng 500 ha đất để xây nhà để bán thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT được xác định là 2.000 tỷ đồng.

Trường hợp 5: Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân theo hợp đồng chuyển nhượng, sau đó được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang thành đất ở để xây dựng chung cư, nhà ở… để bán thì giá đất được trừ khi tính thuế GTGT là giá đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng từ người dân và các chi phí khác bao gồm: khoản tiền sử dụng đất nộp NSNN để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, thuế thu nhập cá nhân nộp thay người dân có đất chuyển nhượng (nếu các bên có thỏa thuận doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nộp thay).

Có thể bạn quan tâm

• Cách tính tiền thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất thế nào?
• Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản năm 2022
• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại mới

Thông tin liên hệ

Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Xác định giá thuế GTGT chuyển nhượng quyền sử dụng đất?”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá đền bù đất, đất nông nghiệp chuyển đổi sang đất thổ cư, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai;… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102. 

Câu hỏi thường gặp