Vướng mắc trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải làm sao?

Chào Luật sư, hiện tại em đang làm trong công ty kinh doanh bất động sản được hơn 2 tháng. Hôm nay sếp tôi có kêu tôi làm bài báo cáo, trong đó liệt kê ra tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, những khó khăn và thuận lợi trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và những nội dung có liên quan đến tình hình hoạt động của công ty. Tôi muốn hỏi luật sư về những Vướng mắc trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì? Làm gì để khắc phục những vướng mắc trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay? Mong được luật sư tư vấn. Tôi cảm ơn Luật sư.

Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn luật đất đai của chúng tôi. Về vấn đề trên, chúng tôi xin tư vấn đến bạn nội dung như sau:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp cho các đối tượng nào?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn có tên gọi khác là sổ đỏ) là giấy quan trọng để chứng minh quyền sử dụng đất của một người. Trên đó ghi thông tin người sử dụng, diện tích đất và những thông số cần thiết, có liên quan. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp cho những người sau:
Căn cứ vào khoản 1 Điều 97 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.
   Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
   Theo như quy định trên thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp cho người có quyền sử dụng đất.

Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay thế nào?

Khi làm một việc gì cũng cần có những nguyên tắc chung để thực hiện. Đó sẽ là các quy định cơ bản nhất định hướng các công việc cần làm để có được kết quả tốt nhất. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay cũng cần được thực hiện theo những nguyên tắc do luật đặt ra. Cụ thể những nguyên tắc này là:

Căn cứ Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
   Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
   Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
   Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.
   Như vậy, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những đối tượng đủ điều kiện theo nguyên tắc trên.

Có những trường hợp nào được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay được cấp để ghi nhận quyền sử dụng đất, là chứng cứ quan trọng để chuyển nhượng được, hay nếu có tranh chấp thì sẽ là cơ sở bảo vệ cho chủ mảnh đất đó. Hiện nay, có các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

Căn cứ Điều 99 Luật Đất đai 2013 quy định về những trường hợp nào được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
   a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
   b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
   c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
   d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
   đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
   e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
   g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
   h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
   i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
   k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
   Theo đó, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ thực hiện nếu hộ gia đình thuộc các trường hợp nêu trên.

Vướng mắc trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?

Thực tế thi hành luật đất đai hiện nay có nhiều vướng mắc, bất cập cần được nhìn nhận và đưa ra những biện pháp để có thể khắc phục được. Trong đó có những bất cập về Giấy chứng nhận, tranh chấp đất, thừa kế đất đai… Về vướng mắc trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có các nội dung như sau:

1. Vướng mắc khi xử lý các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp đã được cấp giấy chứng nhận theo hình thức công nhận quyền sử dụng đất (không có nguồn gốc từ nhận chuyển quyền sử dụng đất) theo quy định pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014 có diện tích vượt so với hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013 nhưng nay hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển quyền sử dụng đất và đề nghị cấp giấy chứng nhận đối với diện tích vượt hạn mức. Văn phòng đăng ký đất đai đã phối hợp với Chi cục Quản lý đất đai tham mưu cho Sở Tài nguyên và Môi trường có văn bản xin ý kiến hướng dẫn thực hiện của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai tại Công văn số 1269/STNMT-VPĐK ngày 23/6/2016.

2. Sau khi xem xét các quy định tại Khoản 5 Điều 20 của NĐ 43/2014/NĐ-CP (quy định cấp GCN đất nông nghiệp theo hình thức công nhận cho trường hợp không có giấy tờ, không vi phạm pháp luật) cấp theo hạn mức giao đất quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai; Khoản 4 Điều 22 của NĐ 43/2014/NĐ-CP (quy định cấp GCN đất nông nghiệp theo hình thức công nhận cho trường hợp tự khai hoang); Văn phòng đăng ký đất đai xét thấy Quyết định số 20/2015/QĐ-UBND ngày 18/8/2015 của UBND tỉnh Cà Mau phù hợp với quy định nên không thực hiện kiến nghị điều chỉnh.

3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng QSD đất, đã được cấp GCN có diện tích 300 m2 đất ở nhưng khi sao lục lại hồ sơ gốc của bên chuyển quyền thì giấy chứng nhận ghi 500,0 m2 đất ở; nay hộ gia đình, cá nhân xin cấp đổi lại GCN để điều chỉnh từ 300,0m2 đất ở lên 500,0 m2; Sở Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản trả lời tại Công văn số 1252/STNMT-CCQLĐ Đ ngày 21/6/2016. Vì vậy, khi tiếp nhận các hồ sơ thuộc trường hợp này, đề nghị Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai các huyện, thành phố chuyển hồ sơ đến cơ quan thanh tra xem xét theo quy định tại khoản 4 Điều 87 của NĐ 43/2014/NĐ-CP. Sau khi có kết luận của cơ quan thanh tra thì cấp lại GCN (thuộc trường hợp cấp không đúng với mục đích sử dụng đất quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai). VD: Trường hợp hồ sơ của bà Phạm Ái Quyên ở TP Cà Mau; bà Lâm Kim Sị ở huyện Trần Văn Thời

4. Hiện nay, một số hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thị trấn của một số huyện có liên hệ với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đề nghị xem xét cấp giấy chứng nhận đối với phần diện tích đất ở đã được ghi nhận trên giấy chứng nhận đã cấp với nội dung: “300,0 m2 đất ở chưa cấp” có nguồn gốc được UBND huyện cấp cho hộ gia đình, cá nhận trên địa bàn thị trấn theo Luật Đất đai năm 1993. Theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, UBND các huyện chỉ có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đối với đất nông nghiệp và đất ở tại nông thôn, không có thẩm quyền ký cấp đất ở tại đô thị (khu vực phường, thị trấn).

Từ tình hình thực tế trên, Văn phòng đăng ký đất đai xét thấy đề nghị cấp giấy chứng nhận của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở đã được ghi nhận trên giấy chứng nhận đã cấp với nội dung: “300,0 m2 đất ở chưa cấp” theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 là chính đáng và đúng theo quy định của pháp luật. Văn phòng đăng ký đất đai đề xuất như sau:

Căn cứ theo Khoản 2 Điều 4 của Quyết định số 20/2015/QĐ-UBND ngày 18/8/2015 của UBND tỉnh Cà Mau về việc ban hành Quy định hạn mức giao đất ở và hạn mức công nhận một số loại đất trên địa bàn tỉnh Cà Mau. Thống nhất công nhận toàn bộ diện tích đất ở chưa cấp được ghi vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được UBND huyện cấp.

5. Hiện nay trên địa bàn các huyện, có một số giấy chứng nhận được cấp từ năm 1990 đến 1996 cho hộ gia đình, cá nhân với loại đất được cấp là “đất xây dựng hoặc đất nhà máy” và thời hạn sử dụng “lâu dài”. Nay hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp đổi lại giấy chứng nhận hoặc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất nêu trên. Khi giải quyết hồ sơ, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai các huyện gặp vướng mắc trong việc xác định loại đất cấp đổi, chuyển quyền.

Thông tin liên hệ

Luật sư tư vấn luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Vướng mắc trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?” Ngoài ra, chúng tôi  có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến soạn thảo hợp đồng đặt cọc nhà đất đơn giản… Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.

Mời bạn xem thêm:

• Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
• Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
• Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?

Câu hỏi thường gặp