Thuê nhà rồi cho thuê lại có cần đăng ký kinh doanh không?

Chào Luật sư, tôi muốn hỏi hiện nay thuê nhà lại có cần đăng ký kinh doanh như thế nào? Thuê nhà rồi cho thuê lại có cần đăng ký kinh doanh không? Thuê nhà rồi cho thuê lại thì thủ tục như thế nào? Thuê nhà rồi cho thuê lại có cần gia hạn hợp đồng thuê không? Hợp đồng thuê nhà hiện nay bao gồm những nội dung gì? Nội dung của hợp đồng thuê nhà bắt buộc có những nội dung gì? Thuê nhà rồi cho thuê lại thì đăng ký kinh doanh ra sao? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.

Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ của chúng tôi. Về vấn đề “Thuê nhà rồi cho thuê lại có cần đăng ký kinh doanh được không?” chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Có được cho thuê lại nhà đã thuê không?

Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự, hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng thực hiện theo thoả thuận của các bên trong đó một bên là người cho thuê tài sản của minh còn một bên là bên thuê tài sản đó. Hai bên thoả thuận về việc cho thuê tài sản đó trong thời hạn nhất định và bên thuê phải trả tiền thuê cho bên còn lại.

Cũng tại Bộ luật Dân sự, cụ thể là Điều 475 có quy định về việc cho thuê lại tài sản thuê (trong trường hợp này là nhà trọ/nhà thuê) như sau:

Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.

Theo đó, nếu trong hợp đồng thuê nhà hoặc theo thoả thuận, bên cho thuê cho phép người thuê được phép sử dụng nhà thuê của mình để cho thuê lại thì người thuê có thể cho thuê lại nhà mình đã thuê.

Đồng nghĩa, nếu người thuê tự ý cho thuê lại nhà thuê mà không có sự đồng ý của chủ nhà hoặc không có thoả thuận với người cho thuê nhà thì chủ trọ có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà (theo điểm đ khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014).

Ngoài ra, nếu trong hợp đồng hoặc hai bên có thoả thuận về việc phạt vi phạm hoặc bồi thường thiệt hại trong trường hợp bên thuê tự ý cho thuê lại nhà mà không có sự đồng ý của chủ nhà thì người thuê còn có thể bị phạt hợp đồng hoặc bồi thường thiệt hại theo thoả thuận.

Như vậy, không phải mọi trường hợp, người thuê nhà đều được phép cho thuê lại nhà đã thuê. Chỉ khi được sự đồng ý của chủ nhà hoặc hai bên có thoả thuận trong hợp đồng thuê nhà về việc cho phép người thuê được cho thuê lại nhà ở thì người thuê mới được thực hiện.

Nếu không, người thuê có thể bị lấy lại nhà thuê trước hạn và thậm chí còn có thể bị phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại (nếu có thoả thuận).

Thuê nhà rồi cho thuê lại có cần đăng ký kinh doanh không?

Khoản 1, khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, sửa đổi năm 2020 nêu rõ:

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”;

2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Theo quy định này, việc cho thuê lại nhà thuê cũng được xem là kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, chỉ có trường hợp được xác định là cho thuê nhà quy mô nhỏ, không thường xuyên thì mới không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải khai thuế.

Các trường hợp được xem là cá nhân cho thuê nhà quy mô nhỏ, không thường xuyên để không phải thành lập doanh nghiệp nêu tại Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP gồm:

– Cho thuê nhà là tài sản công.

– Cho thuê nhà, quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình.

– Cho thuê nhà do mình đầu tư xây dựng mà không phải dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh.

Trong đó, hoạt động đầu tư xây dựng được giải thích cụ thể tại khoản 20 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014 như sau:

20. Hoạt động đầu tư xây dựng là quá trình tiến hành các hoạt động xây dựng gồm xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng.

Căn cứ các quy định nêu trên, có thể khẳng định:

– Nếu chỉ thuê và đơn thuần cho thuê lại mà không sửa chữa, cải tạo nhà thuê thì người thuê phải làm đăng ký kinh doanh.

– Nếu thuê nhà, cải tạo, sửa chữa (đầu tư xây dựng nhưng không phải dự án) và cho thuê lại nhà thuê thì không phải đăng ký kinh doanh vì đây được xác định là cho thuê nhà quy mô nhỏ. Tuy nhiên, trường hợp này vẫn phải kê khai thuế.

Thủ tục đăng ký kinh doanh khi cho thuê lại nhà thế nào?

3.1 Hồ sơ đăng ký kinh doanh

– Giấy đề nghị đăng ký hộ kinh doanh

– Chứng minh nhân dân hoặc Căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn

– Biên bản họp thành viên hộ gia đình (nếu gồm nhiều thành viên thành lập hộ kinh doanh)

– Văn bản uỷ quyền (nếu có).

Số lượng: 01 bộ hồ sơ (căn cứ khoản 1 Điều 85, khoản 2 Điều 87 Nghị định 01/2021/NĐ-CP).

3.2 Nơi nộp hồ sơ

Căn cứ Điều 14 Nghị định 01/2021/NĐ-CP:

Phòng Tài chính – Kế hoạch thuộc Uỷ ban nhân dân (UBND) cấp huyện nơi hộ kinh doanh đặt trụ sở (khoản 1 Điều 87 Nghị định 01/2021).

3.3 Hình thức nộp

– Nộp trực tiếp tại Phòng Một cửa của UBND cấp huyện.

– Nộp qua bưu điện.

– Nộp qua mạng tại Cổng thông tin đăng ký doanh nghiệp. Đây là hình thức bắt buộc tại TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

3.4 Thời gian giải quyết

03 ngày làm việc (căn cứ khoản 3 Điều 87 Nghị định 01/2021).

Thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại có cần giấy phép kinh doanh không?

Như vậy, việc bạn thuê nhà từ chủ nhà rồi cho thuê lại được xác định là hoạt động kinh doanh bất động; và phải đảm bảo được các điều kiện về kinh doanh bất động sản theo quy định tại Điều 10 của Luật kinh doanh bất động sản 2014 như sau:

“1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp; hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp); và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng; trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ; không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Ngoài ra Điều 5 Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định về các tổ chức cá nhân không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là:

“4. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

5. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê; cho thuê mua mà không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về nhà ở.”

Bạn cung cấp thông tin là bạn muốn làm 1 hệ thống nhiều nhà cho thuê lại; tức nhà này không phải nhà ở thuộc sở hữu của bạn thì đây không được xác định là hoạt động kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ; không thường xuyên để được miễn thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.

Theo đó bạn phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã với vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ đồng để thực hiện hoạt động kinh doanh. Vốn pháp định này không không phải làm thủ tục đăng ký xác nhận về mức vốn pháp định; mà được xác định căn cứ vào số vốn điều lệ của doanh nghiệp; hợp tác xã theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp; pháp luật về hợp tác xã được quy định cụ thể tại Điều 4 Nghị định 76/2015/NĐ-CP.

Tuy nhiên Luật Hợp tác xã 2012 quy định; Hợp tác xã phải do ít nhất là 7 thành viên tự nguyện góp vốn thành lập; do đó nếu chỉ có một mình bạn thực hiện hoạt động kinh doanh này thì bạn phải thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn 1 thành viên hoặc công ty tư nhân.

Thông tin liên hệ

Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Thuê nhà rồi cho thuê lại có cần đăng ký kinh doanh không?“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.

Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn về tranh chấp đất thừa kế, làm sổ đỏ, chia thừa kế đất hộ gia đình,  tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, xin cấp lại sổ đỏ bị mất, giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, Mức bồi thường thu hồi đất, muốn tách sổ đỏ, phí chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư… của tư vấn luật đất đai, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.

Mời bạn xem thêm:

• Quy định chuyển nhượng đất rừng phòng hộ
• Quy định về thanh tra đất đai hiện nay
• Thực trạng công tác quản lý bảo vệ rừng hiện nay

Câu hỏi thường gặp