Thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ như thế nào?

Hiện nay, theo quy định của Luật Đất đai 2013, đất đai sẽ thuộc quyền sở hữu của toàn dân, không thuộc sở hữu riêng của bất kỳ ai. Mỗi người dân sẽ có quyền sử dụng đất. Để chứng minh được quyền sử dụng của người dân đối với một mảnh đất nhất định, cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay còn gọi là sổ đỏ, sổ hồng. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, vì những lý do nhất định mà người dân vẫn chưa có sổ đỏ. Điều này sẽ gây ra một số khó khăn nhất định, cụ thể trong trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển nhượng mảnh đất đó cho người khác. Vậy theo quy định, đất chưa có sổ đỏ có được phép chuyển nhượng hay không? Người dân được phép mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ trong những trường hợp nào? Điều kiện để thực hiện mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ ra sao? Thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ như thế nào? Hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu qua bài viết sau đây nhé! Hy vọng bài viết này sẽ mang đến cho bạn những kiến thức pháp lý hữu ích và thú vị nhất.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai 2013
• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT

Mua bán đất chưa có sổ đỏ là gì?

Mua bán nhà đất là cách gọi thông thường và ngắn gọn. Đúng theo pháp luật thì cụm từ mua bán nhà đất được gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất trong trường hợp này là nhà ở.

Hiểu một cách đơn giản mua bán nhà đất là một bên chuyển giao quyền sử dụng nhà và đất của mình cho bên mua theo đúng pháp luật.

Hợp đồng mua bán đất chưa có sổ đỏ là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên mua và bên bán khi chưa có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và tài sản khác gắn liền với đất). Thông thường, văn bản này được viết dựa trên sự thống nhất mua bán nhà đất giữa bên mua và bên bán trên cơ sở tự nguyện với nhau.

Đất chưa có sổ đỏ có được phép chuyển nhượng không?

Rất nhiều người băn khoăn về vấn đề đất chưa có sổ đỏ theo pháp luật có được phép chuyển nhượng hay không?

Việc nhà đất không có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) sẽ có 2 trường hợp xảy ra:

• Thứ nhất, đất đó không đủ điều kiện pháp luật để được cấp sổ đỏ.
• Thứ hai, đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa làm thủ tục xin cấp.

Theo Khoản 1 của Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được quyền thực hiện việc mua bán đất khi đáp ứng đủ điều kiện sau:

• Đất có sổ đỏ (trừ trường hợp  nhận thừa kế theo quy định pháp luật hay khi tất cả người nhận thừa kế khác đều định cư tại nước ngoài sẽ được phép bán đất mặc dù chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng)
• Đất không có bất kỳ tranh chấp nào liên quan đến pháp luật
• Quyền sử dụng đất không nằm trong tình trạng bị kê biên để đảm bảo quá trình thi hành án.
• Thời hạn sử dụng đất vẫn còn trong thời điểm chuyển nhượng.

Như vậy cho thấy, việc làm thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ nói chung là không hợp pháp. Tuy nhiên, một số trường hợp cụ thể đã nêu ở trên vẫn được pháp luật cho phép chuyển nhượng đất mặc dù chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng.

Các trường hợp được phép mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ

Trong 1 số trường hợp, nhà đất vẫn có thể được mua bán trong 2 trường hợp đặc biệt dưới đây:

• Theo khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013: “Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
• Theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013: “Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế”

Nếu không thuộc 2 trường hợp trên mà thực hiện mua bán nhà đất khi chưa có sổ đỏ là vi phạm pháp luật.

Điều kiện để thực hiện mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ

Việc tranh chấp sau khi thực hiện thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ xuất hiện khá nhiều trong những năm vừa qua. Chính vì vậy, việc tìm hiểu rõ về luật cũng như trình tự, thủ tục để thực hiện giao dịch mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ là cần thiết và rất quan trọng nhằm đảm bảo tối đa quyền lợi của bản thân.

Điều này giúp cho người mua đảm bảo được quyền lợi của mình sau khi hoàn thành thủ tục chuyển nhượng, tránh phát sinh những sai lầm đáng tiếc. Trường hợp rủi ro xảy ra sẽ khiến người mua bị mất toàn bộ số tiền đã bỏ ra. 

Chuyển nhượng từ ngày 01/7/2014 đến nay

Theo Khoản 1 của Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2014 được cho phép khi có đầy đủ các điều kiện sau đây:

• Đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng (loại trừ 2 trường hợp đã nêu ở phần trên)
• Đất chuyển nhượng không có tranh chấp pháp lý
• Quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển nhượng không bị kê biên cho việc thi hành án
• Thời hạn về quyền sử dụng đất vẫn còn hiệu lực pháp luật

Như vậy, trừ 2 trường hợp loại trừ đã nêu ở trên, đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng sẽ không được chuyển nhượng. Trong trường hợp không có giấy chứng nhận nhưng việc chuyển nhượng đã thực hiện xong (theo hình thức bên mua đã viết giấy tay và giao tiền cho bên bán), lúc này cách xử lý sẽ chia làm 2 trường hợp:

• Trường hợp thứ nhất: nếu 1 trong 2 bên không muốn chuyển nhượng nữa thì bên bán sẽ trả tiền lại, bên mua sẽ trả đất lại như thỏa thuận. Nếu có tranh chấp thì sẽ hòa giải hoặc khởi kiện trực tiếp lên Tòa án.
• Trường hợp thứ hai: nếu 2 bên vẫn tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần phải cấp giấy chứng nhận cho chủ cũ của mảnh đất đó. Tiếp theo, chủ cũ sẽ thực hiện việc sang tên theo đúng quy định của pháp luật.

Chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014

Nếu thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ được thực hiện trước ngày 01/7/2014, người đang sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận mới nếu mọi điều kiện đều đáp ứng đầy đủ theo đúng quy định.

Lưu ý: 

• Nếu việc chuyển nhượng thực hiện trước ngày 01/01/2008 thì việc chuyển nhượng này được xem là hợp pháp cho dù đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng.
• Nếu việc chuyển nhượng thực hiện sau ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014: lúc này việc chuyển nhượng được xem là hợp pháp nếu có giấy quyền sử dụng đất theo Điều 18 theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013.

Thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ

Để thực hiện thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ cần thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Làm sổ đỏ

Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, để thực hiện đăng kí chuyển quyền sử dụng đất cần chuẩn bị những hồ sơ sau:

• Đơn đăng kí cấp sổ đỏ theo mẫu số 04a/ĐK
• Chuẩn bị một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất Đai 2013 và điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
• Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;
• Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);
• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

Thời hạn giải quyết:

• Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ
• Không quá 40 ngày đối với khu vực sâu xa, miền núi, đặc biệt khó khăn, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Bước 2: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Những giấy tờ cần chuẩn bị để công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

• Bản sao CMND, Sổ hộ khẩu của 2 bên
• Giấy chứng minh tình trạng độc thân hoặc giấy đăng ký kết hôn
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Phiếu yêu cầu công chứng
• Bản sao các giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định của pháp luật
• Hợp đồng ủy quyền (nếu có)

Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là điều kiện bắt buộc để đảm bảo việc chuyển nhượng được bảo vệ, đươc pháp luật bảo vệ, tránh lừa đảo khi 1 mảnh đất được chuyển quyền sở hữu cho nhiều người cùng 1 lúc.

Kê khai nghĩa vụ tài chính

Để kê khai nghĩa vụ tài chính, bạn cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Tờ khai thuế TNCN Mẫu số 03/BĐS-TNCN
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Tờ khai lệ phí trước bạ bản chính
• Giấy tờ liên quan làm căn cứ được hưởng miễn lệ phí, miễn thuế (nếu có)
• Sổ đỏ (bản sao, bản chụp) và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm về tính chính xác của bản chụp đó

Thời gian nộp hồ sơ khai thuế lệ phí:

• Thời gian nộp hồ sơ kê khai thông thường sẽ cùng với thời điểm nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ.
• Nếu có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
• Nếu không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ

Theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm các giấy tờ sau:

• Bản gốc sổ đỏ
• Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng

Cơ quan có thẩm quyền thông báo thuế phí để người sang tên sổ đỏ nộp và thông báo cho người sang tên. Khi nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ nên mang theo CMND/CCCD phòng trường hợp cần xuất trình giấy tờ khi có yêu cầu.

Thời hạn giải quyết

Thời hạn hoàn thành thủ tục sang tên sổ đỏ:

• Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, đối với khu vực khó khăn, miền múi, vùng đặc biệt khó khăn, hải đảo,… thì tăng thêm 10 ngày.
• Thời hạn trên không tính các ngày nghỉ lễ, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian trưng cầu giám định, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật.

Cơ quan có thẩm quyền

Người cần mua nhà đất nộp hồ sơ kê khai và đóng lệ phí trước bạ tại Chi cục thuế cấp quận, huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hoàn thiện nghĩa vụ nộp thuế tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bên mua hoặc bên bán nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của UBND cấp quận/huyện. Trường hợp, nhà ở gắn với quyền sử dụng đất thì trong hồ sơ có gửi kèm bản vẽ sơ đồ diện tích đất, nhà ở đã được thẩm tra bởi UBND cấp tỉnh.

Lệ phí

Ngoài thù lao, phí công chứng nộp khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì khi sang tên các bên phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu không được miễn) và phí thẩm định hồ sơ theo thông báo. Từng khoản chi phí được quy định cụ thể như sau:

* Thù lao, phí công chứng

– Nghĩa vụ nộp: Do các bên thỏa thuận.

– Mức phí công chứng

Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng được tính như sau:

TT	Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch	Mức thu
1	Dưới 50 triệu đồng	50.000 đồng
2	Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng	100.000 đồng
3	Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng	0.1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.
4	Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng	01 triệu đồng + 0.06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng.
5	Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng	2.2 triệu đồng + 0.05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
6	Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng	3.2 triệu đồng + 0.04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng.
7	Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng	5.2 triệu đồng + 0.03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
8	Trên 100 tỷ đồng	32.2 triệu đồng + 0.02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

* Thuế thu nhập cá nhân

– Người có nghĩa vụ nộp thuế: Bên bán phải nộp, nhưng các bên được phép thỏa thuận.

– Mức thuế thu nhập cá nhân: Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản được tính theo công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%

* Lệ phí trước bạ

– Người có nghĩa vụ nộp: Thông thường do người mua nộp, nhưng các bên được phép thỏa thuận.

– Mức lệ phí trước bạ: Căn cứ Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP và khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP, nếu giá nhà đất trong hợp đồng cao hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì lệ phí trước bạ được tính theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ = Giá chuyển nhượng x 0.5%

* Phí thẩm định hồ sơ

Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, khi chuyển nhượng nhà đất phải nộp phí thẩm định hồ sơ. Mỗi tỉnh thành có mức thu phí thẩm định khác nhau vì do HĐND cấp tỉnh quy định.

Thông tin liên hệ

Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ”. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ tư vấn pháp lý gia hạn thời gian sử dụng đất cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline: 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.

Câu hỏi thường gặp