Xin chào Luật sư, nhà tôi được nhà nước cho thuê 500m2 đất để thực hiện trồng chọt và chăn nuôi đan xen kết hợp từ năm 2015 với kỳ hạn cho thuê là 8 năm. Đến năm nay là thời hạn ký lại hợp đồng cho thuê đất và nhà tôi vẫn muốn được thuê lại diện tích đất này và cũng đã làm việc với bên xã để được thuê tiếp phần đất này tiếp tục làm ăn. Nhưng tôi có một số thắc mắc về thủ tục của việc ký lại hợp đồng thuê đất? Mong được luật sư giải đáp.
Cảm ơn câu hỏi của anh. Về vấn đề này mời anh tham khảo bài viết “Thủ tục ký lại hợp đồng thuê đất” dưới đây của chúng tôi để có thêm những thông tin chi tiết.
Căn cứ pháp lý
Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất ký lại hợp đồng thuê đất như thế nào?
Khi bạn muốn được ký lại hợp đồng cho thuê đất thì bạn cần biết cơ quan nào có thẩm quyền được thực hiện hoạt động này. Hiện nay cơ quan có thẩm quyền thực hiện giao đất cho thuê đất và ký lại những hợp đồng này là những cơ quan như UBND các cấp. Vì việc giao đất cho thuê đất được thực hiện tại UBND các cấp và phần đất được cấp cũng thuộc về từng địa phương nên thẩm quyền đương nhiên sẽ thuộc về những cơ quan này.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:
“…2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư…”
Theo quy định tại khoản 3 Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn
- Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.
- Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
- Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này”.
Đối tượng nào được nhà nước cho thuê đất và ký lại hợp đồng cho thuê đất?
Những nhọm đối tượng được nhà nước cho thuê đất cũng cần được lựa chọn và có những điều kiện kỹ càng vì đất đai là tài nguyên quý báu của quốc gia hơn nữa việc phân bổ đất đai làm sao cho phù hợp với quy định của pháp luật cũng như định hướng phát triển của từng địa phương cũng là vấn đề được nhiều cấp ban ngành quan tâm trong những khoảng thời gian gần đây. Vậy nhóm đối tượng nào sẽ được nhà nước cho thuê đất.
– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
– Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai.
– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh.
– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm muối vượt hạn mức giao đất tại địa phương để sản xuất muối và tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất muối theo quy định tại Khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai.
– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất không thu tiền sử dụng đất nhưng đang sử dụng đất làm kinh tế trang trại phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 142 Luật Đất đai; hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm kinh tế trang trại khi chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất mà phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 142 Luật Đất đai.
– Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê.
– Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất để đầu tư xây dựng công trình ngầm theo quy định tại Khoản 2 Điều 161 Luật Đất đai.
– Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp.
– Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.
Thủ tục ký lại hợp đồng thuê đất như thế nào?
Hiện nay vẫn chưa có những quy định cụ thể về việc có cần phải ký lại hợp đồng thuê đất không vì nhiều bên sau thời gian cho thuê đất và thanh toán chi phí đầy đủ dù không cần kí lại cũng vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã thuê theo quy định của pháp luật. Nhưng nhiều luồng ý kiến cho rằng vẫn cần ký hợp đồng thuê đất lại để có thể đảm bảo tính chất pháp lý về lâu về dài.
Thường sẽ có quan điểm cho rằng không cần thiết phải ký lại hợp đồng thuê đất vì bên chuyển nhượng đã trả đầy đủ tiền thuê đất và bên nhận chuyển nhượng cuối cùng vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, bên nhận chuyển nhượng, với tư cách là người sử dụng đất cuối cùng, nên thận trọng cân nhắc việc yêu cầu ký hợp đồng thuê đất mới với Nhà nước vì những lý do sau:
Theo quy định của pháp luật, hợp đồng cho thuê phải được thiết lập thông qua một thỏa thuận song phương. Nếu không ký lại hợp đồng thuê đất thì không rõ bên nhận chuyển nhượng có thể sử dụng đất trên cơ sở nào; và
Theo quy định tại Điều 370 Bộ Luật Dân Sự 2015, bên có nghĩa vụ (như bên chuyển nhượng) có thể chuyển giao nghĩa vụ hợp đồng của mình cho chủ thể khác (như bên nhận chuyển nhượng) sau khi được bên có quyền (như Nhà nước) chấp thuận. Sau khi chuyển giao nghĩa vụ theo hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng sẽ trở thành bên có nghĩa vụ. Nếu không ký hợp đồng thuê đất mới với Nhà nước, sẽ không rõ (i) làm thế nào Nhà nước thể hiện việc chấp thuận việc chuyển nhượng QSDĐ, và (ii) liệu có thể coi bên nhận chuyển nhượng phải tự động kế thừa tất cả các nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo họp đồng thuê đất ban đầu, trừ việc thanh toán tiền thuê đất, hay không.
Mời bạn xem thêm
- Mẫu hợp đồng thuê đất nông nghiệp viết tay 2023
- Đất có sổ tờ số thửa nhưng chưa có sổ đỏ là vì đâu?
- Xây nhà trên đất thừa kế chưa được chia có được không?
Thông tin liên hệ:
Tư vấn luật đất đai sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Thủ tục ký lại hợp đồng thuê đất” hoặc cung cấp các dịch vụ khác liên quan như là dịch vụ làm sổ đỏ hết bao nhiêu tiền. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833102102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín
Câu hỏi thường gặp
– Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
– Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sông, ngòi, kênh rạch, suối để nuôi trồng thủy sản theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 163 Luật Đất đai.
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối để thực hiện dự án đầu tư nuôi trồng thủy sản theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 163 Luật Đất đai.
Theo quy định tại Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Hiện nay, pháp luật quy định 2 trường hợp lớn khi Nhà nước cho thuê đất, bao gồm:
– Thuê đất trả tiền một lần;
– Thuê đất trả tiền hàng năm
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
