Tôi có mua một căn chung cư, một thời gian nữa mới được giao nhà và hiện tại chưa có sổ đỏ. Tuy nhiên, tôi đang cần tiền cho một số công việc nên muốn thế chấp căn chung cư để vay vốn. Tôi muốn hỏi thủ tục đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào?
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho chúng tôi, để hiểu rõ hơn về thủ tục đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hãy theo dõi bài viết dưới đây của chúng tôi nhé.
Căn cứ pháp lý
Thế nào là nhà ở hình thành trong tương lai?
Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu rõ tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai:
“1. Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch.
2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:
a) Tài sản chưa hình thành;
b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”.
Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về tài sản tại Điều 105:
“Điều 105. Tài sản
1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”.
Như vậy, Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa hình thành hoặc tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Trong đó, bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Theo đó, nhà ở cũng có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.
Theo Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.“
Khoản 5 Điều 80 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:
“5. Việc xác định nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:
a) Nhà ở có sẵn là nhà ở đã có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì phải đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy);
b) Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở không đáp ứng điều kiện quy định tại Điểm a Khoản này.“
Tóm lại, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì chưa đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy).
Thế nào là thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai?
Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là việc bên thế chấp dùng nhà ở thuộc sở hữu của mình đang trong quá trình được hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu để bảo đảm thực hiện đúng nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp. Bên thế chấp không chuyển giao tài sản đó mà chỉ giao cho bên nhận thế chấp các giấy tờ liên quan đến tài sản nhà ở.
Các trường hợp được phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
- Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của một tổ chức, cá nhân cần được xây dựng hợp pháp cũng như thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đã hoàn thành xây dựng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
- Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sẽ được mua từ chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở như mua nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ thuộc khu đô thị kiểu mẫu của chủ đầu tư dự án.
- Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở (thế chấp các dự án).
Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Căn cứ vào Điều 148 Luật Nhà ở năm 2014 quy định điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
- Trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện quy định tại điểm a khoản 1 Điều 148 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 148 Luật Nhà ở năm 2014;
- Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật Nhà ở năm 2014 thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.
Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.
Thủ tục đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
Việc đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Người thực hiện thủ tục cần chuẩn bị các loại văn bản sau đây:
- Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp lập theo Mẫu số 01/ĐKTC-NTL (01 bản chính); trường hợp Mẫu số 01/ĐKTC-NTL không đủ để kê khai nội dung đăng ký thì kê khai bổ sung vào Mẫu số 04/ĐKTC-NTL;
- Hợp đồng thế chấp có công chứng theo quy định (01 bản gốc);
- Hợp đồng mua bán nhà ở của cá nhân mua nhà ở ký với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải có thêm bản sao văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được lập theo quy định của pháp luật về nhà ở (01 bản sao);
- Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Hồ sơ được nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính – Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Người nộp hồ sơ nhận lại phiếu hẹn trả kết quả.
Tại đây, cơ quan chức năng sẽ tiếp nhận, tiến hành kiểm tra hồ sơ và giao phiếu hẹn trả kết quả cho chủ sở hữu (nếu hồ sơ hợp lệ) hoặc sẽ trả lại hồ sơ kèm theo giải thích rõ lý do từ chối tiếp nhận (nếu hồ sơ không hợp lệ).
Bước 3: Giải quyết hồ sơ
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác nhận đơn đăng ký thế chấp, sao y bản gốc đơn đăng ký để lưu hồ sơ; ghi thông tin đăng ký thế chấp vào Sổ đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; trường hợp có căn cứ để từ chối đăng ký thì phải từ chối đăng ký bằng văn bản và trả hồ sơ đăng ký.
Trường hợp có căn cứ từ chối đăng ký, văn phòng phải từ chối đăng ký bằng văn bản và trả lại hồ sơ đăng ký. Cuối cùng, sau khi giao phiếu hẹn đối với hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký sẽ tiến hành các bước xác nhận và kiểm tra để trả kết quả theo lịch hẹn.
Bước 4: Trả kết quả
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về “Thủ tục đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai”. Nếu quý khách có nhu cầu soạn thảo hồ sơ ngừng kinh doanh; tìm hiểu về thủ tục thành lập công ty ở việt nam; đơn xác nhận tình trạng hôn nhân, đăng ký bảo hộ thương hiệu độc quyền hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh, dịch vụ hợp pháp hóa lãnh sự hà nội của chúng tôi; tư vấn luật đất đai, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận. Liên hệ hotline: 0833.102.102 hoặc qua các kênh sau:
FB: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Vay thế chấp sổ hồng đồng sở hữu là gì?
- Kiểm tra Sổ đỏ giả như thế nào?
- Cách giao dịch mua nhà qua ngân hàng như thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sở hữu những đặc điểm riêng nhằm đảm bảo người thế chấp thực hiện tốt nghĩa vụ trong các hợp đồng tín dụng như:
– Về mặt chủ thể, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có phạm vi quan hệ pháp luật hẹp hơn so với các loại quan hệ thế chấp khác.
– Trong trường hợp để vay vốn, bên thế chấp chỉ được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nhằm thực hiện mua hoặc xây dựng chính nhà ở sẽ hình thành trong tương lai đó.
– Quan hệ thế chấp thường có sự thỏa thuận ba bên như chủ đầu tư, khách hàng và tổ chức tín dụng.
– Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sẽ có một số quy định đặc biệt về quyền và nghĩa vụ liên quan đến loại tài sản này.
Việc thế chấp nhà ở xã hội được quy định tại Khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP như sau:
“Điều 19. Quy định về việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội
[…]
4. Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.“
Như vậy, người mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai thì chỉ được phép thế chấp căn nhà đó với ngân hàng để vay tiền mua chính căn hộ đó mà không được sử dụng nhà ở hình thành trong tương lai để thế chấp cho các mục đích khác.
Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
