Lối đi chung là từ được dùng phổ biết trong đời sống, dùng để mô tả những con đường, lối đi tự mở hoặc đã có từ lâu dùng chung cho các gia đình không có đường đi riêng. Việc sử dụng lối đi chung là điều hiển nhiên, vì nếu không có đường đi thì người sử dụng không thể vào được khu dân cư của mình với trường hợp như hai nhà liền kề nhau. Tuy nhiên, nếu như không có lối đi chung thì các gia đình có thể thoả thuận với nhau bằng văn bản về việc tạo lối đi chung ở đất của người này hoặc người kia. Vậy thỏa thuận lối đi chung có cần công chứng không? Cùng Tư vấn Luật đất đai đi tìm hiểu quy định về công chứng thoả thuận bằng văn bản.
Căn cứ pháp lý
Nguyên tắc sử dụng lối đi chung giữa các thửa đất
Bởi nguyên tắc quan trọng của việc sử dụng lối đi chung chính là sự thỏa thuận. Do đó, các chủ sở hữu có thể thỏa thuận với nhau về việc tạo dựng mốc giới: hàng rào, cây, xây tường…. Lúc này, các mốc giới sẽ thuộc sở hữu chung của tất cả các chủ sử dụng.
Ngoài ra, nếu các mốc giới ngăn cách các thửa đất do một bên tạo ra, được chủ sở hữu mảnh đất bên cạnh đồng ý thì mốc đó sẽ thuộc sở hữu chung; Còn nếu không được bên kia đồng ý vì lý do chính đáng thì người này phải dỡ bỏ.
Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thực hiện theo các nguyên tắc sau đây:
- Bảo đảm việc khai thác hợp với mục đích sử dụng đất
- Không được lạm dụng quyền đối với đất liền kề của người khác
- Không được ngăn cản hoặc khiến việc khai thác đất liền kề trở nên khó khăn
- Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách
- Bất cứ ai cũng phải có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung
Có được phép tách thửa đất ở khi có lối đi chung không?
Lối đi chung được hình thành khi nhiều hộ gia đình, cá nhân hoặc những người sử dụng đất khác cùng hiến tặng đất để làm đường: Về bản chất đây chính là việc các hộ gia đình, cá nhân hoặc những người sử dụng đất khác tự nguyện dùng phần diện tích đất của mình để tạo nên lối đi chung cộng đồng, quyền sử dụng đất lúc này là quyền sử dụng hạn chế đối với bất động sản liền kề/quyền đối với lối đi qua được quy định tại Điều 171 Luật Đất đai 2013, Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015:
Điều 254. Quyền về lối đi qua
1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.
Khi lối đi chung được hình thành trong tình huống này thì người sử dụng đất được đăng ký biến động để xác lập quyền sử dụng hạn chế về lối đi với bất động sản liền kề theo thủ tục đăng ký biến động được quy định tại Điều 73 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Lối đi chung được hình thành khi một trong những người sử dụng đất tự nguyện tặng cho/hiến tặng một phần diện tích đất của mình cho cộng đồng sử dụng. Xét dưới góc độ pháp lý, đây là hành vi tặng cho quyền sử dụng đất, Nhà nước sẽ là đơn vị đại diện nhận quyền sử dụng đất hiến tặng này, và việc nhận đất, đăng ký biến động được thực hiện thông qua thủ tục thu hồi đất;
Lối đi chung được hình thành từ việc Nhà nước mở đường: Lúc này, việc thu hồi đất, đền bù bồi thường và thay đổi thông tin trên Giấy chứng nhận sẽ được tiến hành theo trình tự thủ tục thu hồi đất quy định tại Luật Đất đai 2013;
Lối đi chung được hình thành do tự phát, không phải do người sử dụng đất hiến tặng, cũng không do Nhà nước mở đường, đất để sử dụng làm lối đi chung chưa thuộc quyền sử dụng của người nào: Lúc này, phần diện tích đất làm đường có thể được coi là đất chưa được sử dụng hoặc đất khai hoang, tùy thuộc vào nguồn gốc đất, quy trình rà soát, quản lý đất đai tại địa phương theo quy định pháp luật. Do vậy, đây là phần diện tích đất sẽ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý, không thuộc quyền sử dụng của bất kỳ người sử dụng đất nào.
Tách thửa trong trường hợp sổ đỏ đã có lối đi chung
Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 43, khoản 4 Điều 144 và Điều 188 Luật Đất đai 2013, thửa đất ở đề nghị tách thửa để chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Đã có sổ đỏ, quyền sử dụng đất/quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Đất thuộc trường hợp không có tranh chấp (không có khiếu nại, khiếu kiện);
- Đáp ứng các điều kiện tách thửa tại địa phương (theo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất về điều kiện tách thửa).
Thường, các địa phương sẽ quy định điều kiện tách thửa bao gồm: Diện tích tối thiểu, kích thước tối thiểu, các trường hợp không được tách thửa đất, tách thửa đất mà chưa có lối đi thì phải giành một phần diện tích làm lối đi, tách thửa ở những nơi đã có quy hoạch…
Trường hợp 1: Thửa đất của bạn đáp ứng đầy đủ các điều kiện để được tách thửa
Đặc biệt trong số các điều kiện này là diện tích và kích thước tối thiểu. Và diện tích này thường sẽ không bao gồm phần diện tích làm lối đi chung (trừ trường hợp lối đi chung đã hết thời gian sử dụng do các chủ sử dụng đất thỏa thuận chấm dứt hình thành lối đi chung hoặc theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền), lý do là bởi vì việc hình thành lối đi chung theo những phân tích của chúng tôi là nhằm mục đích cho cộng đồng, nhóm người cùng sử dụng, về bản chất nó tương tự như việc người sử dụng đất tự nguyện tặng cho đất.
Tại đây, trình tự, thủ tục tiến hành tách thửa vẫn được thực hiện theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Trường hợp 2: Thửa đất của bạn không đáp ứng đầy đủ các điều kiện để tách thửa đất
Ở đây, chúng tôi muốn nhấn mạnh đến trường hợp khi tách thửa, thửa đất đề nghị tách không đủ diện tích tách thửa nếu không tính cả lối đi chung.
Lúc này, bạn không thể tiến hành tách thửa đất, bởi như chúng tôi đã phân tích, quyền sử dụng đất đối với lối đi chung không phải là quyền của riêng bạn, vì thế, bạn không có quyền thay đổi kích thước, hình thể,…của thửa đất nếu không được chủ sử dụng đất đồng ý hoặc có quyết định/bản án của cơ quan Nhà nước/Tòa án có thẩm quyền.
Thỏa thuận lối đi chung có cần công chứng không?
Một trong những cách thức để hình thành nên lối đi chung là do các chủ sử dụng đất thỏa thuận về việc có lối đi qua (Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015). Thỏa thuận này có thể bao gồm các nội dung như kích thước, vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao (nếu có) của lối đi chung.
Bản chất của các thỏa thuận này có thể là tặng cho hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng một phần quyền sử dụng đất. Do vậy, theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, văn bản này phải được công chứng/chứng thực.
Trong trường hợp chấm dứt quyền sử dụng hạn chế (quyền về lối đi qua), những chủ sử dụng đất có chung quyền sử dụng đối với lối đi chung (lối đi chung được hình thành không phải do Nhà nước thu hồi hoặc đất khai hoang) được quyền đăng ký biến động thay đổi nội dung về việc có hay không có lối đi chung theo quy định tại Điều 73 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Trình tự thực hiện như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Những người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ theo quy định tại khoản 8 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT/BTNMT:
- Mẫu 09/ĐK (Đơn đăng ký biến động đất đai);
- Sổ đỏ (bản gốc) đã cấp cho người sử dụng đất;
- Hợp đồng/văn bản thỏa thuận giữa các bên hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề (quyền về lối đi chung);
- Sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất làm lối đi chung (diện tích mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế).
Nơi nộp hồ sơ: Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất hoặc văn phòng đăng ký đất đai/văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Bước 2: Nhận kết quả
Người sử dụng đất nhận lại sổ đỏ sau khi đã được văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cập nhật, chỉnh lý thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai, xác nhận vào sổ đỏ.
Khi muốn chấm dứt hoặc thay đổi về quyền sử dụng đối với lối đi chung, người sử dụng đất thực hiện thỏa thuận hoặc đề nghị Tòa giải quyết. Văn bản thỏa thuận/hợp đồng hoặc quyết định/bản án của Tòa án là căn cứ để thực hiện việc thay đổi quyền hoặc chấm dứt quyền đối với lối đi chung.
Mời bạn xem thêm:
- Thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất không có di chúc năm 2022
- Mức xử phạt khi chậm nộp thuế sang tên sổ đỏ năm 2022
- Văn bản hướng dẫn dồn điền đổi thửa
Thông tin liên hệ
Trên đây là bài viết tư vấn về “Thỏa thuận lối đi chung có cần công chứng không?”. Nếu cần giải quyết nhanh gọn các vấn đề liên quan tới dịch vụ tư vấn pháp lý về mức bồi thường thu hồi đất thì hãy liên hệ ngay tới Tư vấn luật đất đai để chúng tôi nhanh chóng tư vấn hỗ trợ và giải quyết vụ việc. Với các luật sư có chuyên môn cao cùng kinh nghiệm dày dặn, chúng tôi sẽ hỗ trợ 24/7, giúp bạn tiết kiệm chi phí và ít đi lại.
Liên hệ hotline: 0833.101.102
Câu hỏi thường gặp
Các thông tin cơ bản về chủ thể hợp đồng: Họ tên các bên hợp đồng, ngày sinh, số CMTND,
Chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi chung:
Diện tích lối đi chung thuộc quyền sử dụng của ai:
Trách nhiệm sử dụng lối đi chung của các bên:
Đền bù cho chủ sử dụng đất trong trường hợp mở lối đi chung:
Chuyển quyền sử dụng lối đi chung khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Căn cứ Điều 9 Luật khiếu nại 2011 quy định như sau:
Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính.
Trường hợp người khiếu nại không thực hiện được quyền khiếu nại theo đúng thời hiệu vì ốm đau, thiên tai, địch họa, đi công tác, học tập ở nơi xa hoặc vì những trở ngại khách quan khác thì thời gian có trở ngại đó không tính vào thời hiệu khiếu nại.
Như vậy, xét về thời hiệu khiếu nại là 90 ngày ( Khoảng 3 tháng) đang còn trong thời hiệu khiếu nại, nên bạn vẫn có thể thực hiện quyền của mình trong trường hợp trên.
Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 Quy định:
1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.
Theo Điều 203 Luật Đất đai 2013 thì trường hợp tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì đương sự có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân để giải quyết.
