Theo quy định 2023, mua chung cư có sổ đỏ không?

Chào Luật sư, tôi và vợ tôi đang có ý định mua chung cư để lên kế hoạch đón ba mẹ tôi lên ở chung. Chúng tôi cũng đang tìm hiểu nhiều chung cư nhưng chưa chọn được căn nào ưng ý. Hôm qua có một người bạn giới thiệu cho chúng tôi một căn chung cư rất tốt nhưng lại không có sổ đỏ. Vậy Mua chung cư có sổ đỏ không theo quy định? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.

Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi xin được tư vấn cho bạn về vấn đề trên như sau:

Mua chung cư có sổ đỏ không theo quy định? 

Trước hết, đất chung cư được hiểu là đất xây dựng khu chung cư, là loại đất được chủ đầu tư dùng để xây dựng, kinh doanh nhà ở với mục đích để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua (Điều 145 Luật Đất đai 2013). 

Đất chung cư là một trong những loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013, đây là loại đất được cơ quan Nhà nước cấp cho chủ sở hữu căn hộ chung cư và cấp cho chủ đầu tư với thời hạn sử dụng khác nhau, cụ thể:

Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn

…

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

…

Căn cứ quy định tại Điều 98, Điều 99 Luật Đất đai 2013 đất chung cư, nhà chung cư là trường hợp thuộc được cấp giấy chứng nhận. Trong đó, đất chung cư được Nhà nước cho thuê/hoặc giao cho chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê hoặc cho thuê mua được cấp sổ đỏ có thời hạn sử dụng đất theo thời hạn của dự án và người mua căn hộ chung cư có thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.

Khác biệt thông tin về nhà đất riêng lẻ và nhà chung cư trên sổ đỏ là gì?

Nhà ở riêng lẻ là tên thường gọi dùng để mô tả những nhà ở được xây dựng độc lập trên diện tích đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức. Nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập (Điều 2 Luật Nhà ở 2014).

Một số thông tin tiêu biểu có sự khác biệt được ghi nhận trên sổ đỏ cấp cho nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư như sau:

Thông tin trên giấy chứng nhận	Nhà ở riêng lẻ	Nhà chung cư
Thời hạn sử dụng đất	Ổn định lâu dài	– Có thời hạn đối với chủ đầu tư;- Ổn định lâu dài đối với chủ sở hữu căn hộ chung cư;
Hình thức sở hữu nhà	Riêng	Riêng
Hình thức sử dụng đất	Riêng, có thể bao gồm diện tích đất sử dụng chung như diện tích dùng làm đường,…	Chung
Diện tích	Thường không lớn, trong phạm vi vài trăm m2	Diện tích lớn hoặc rất lớn, thường có thể hơn 1.000 m2
Nguồn gốc sử dụng đất	Đa dạng, ví dụ được công nhận, được giao,..	Thường là nhà nước giao đất, cho thuê đất
Thông tin về nhà ở	Thường có các thông tin về hạng, cấp nhà,…	Thường có các thông tin về số căn hộ, số tầng, địa chỉ, thuộc dự án nào…

Như vậy, một số thông tin có sự khác biệt trên sổ đỏ giữa nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư như chúng tôi đã liệt kê ở trên.

Sổ hồng chung cư có vay ngân hàng được không?

Pháp luật về nhà ở hiện nay quy định nhà ở là căn hộ chung cư đã có sổ hồng/giấy chứng nhận được quyền thế chấp quyền sở hữu tại ngân hàng nếu đảm bảo các điều kiện tại khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 và quy định riêng của từng ngân hàng cho vay. Cụ thể các điều kiện đó như sau:

Một là, đã có giấy chứng nhận/sổ hồng

Người được cấp sổ hồng/giấy chứng nhận (hay chủ sở hữu căn hộ chung cư) phải là bên thế chấp trong hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm cho khoản vay tại ngân hàng (trong trường hợp của bạn là hợp đồng thế chấp tài sản được ký kết với ngân hàng BIDV). Hợp đồng thế chấp tài sản là căn hộ chung cư với ngân hàng bắt buộc phải được công chứng/chứng thực theo quy định pháp luật.

Nếu căn chung cư không được cấp sổ hồng/giấy chứng nhận thì không được tham gia giao dịch thế chấp tài sản.

Hai là, căn chung cư tham gia giao dịch thế chấp không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; 

Căn chung cư được sử dụng để thế chấp nếu đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì không đủ điều kiện để được tham gia thế chấp tại ngân hàng.

Ba là, căn chung cư được sử dụng làm tài sản thế chấp đang trong thời hạn sở hữu nếu căn hộ chung cư thuộc trường hợp có thời hạn sử dụng

Tại thời điểm thực hiện thế chấp căn hộ chung cư tại ngân hàng thì thời hạn sở hữu căn hộ chung cư (thông tin này được ghi tại trang 2 của sổ hồng/giấy chứng nhận) của bên thế chấp vẫn còn. Nếu quá thời hạn sở hữu thì chủ sở hữu không thể thực hiện thế chấp tài sản tại ngân hàng.

Bốn là, căn chung cư không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp

Năm là, tại thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp tài sản, căn chung cư và đất xây dựng nhà chung cư không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền

Nếu tại thời điểm giao kết mà căn chung cư hoặc đất xây dựng nhà chung cư thuộc trường hợp có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa/phá dỡ nhà thì không được thế chấp căn chung cư để vay vốn tại ngân hàng.

Sáu là, điều kiện riêng của từng ngân hàng

Mua chung cư được cấp sổ hồng hay sổ đỏ?

Khoản 1 và khoản 2 Điều 9 Luật Nhà ở 2014 quy định:

“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn.

2. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Như vậy, khi mua chung cư người mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen và Trang bổ sung nền trắng (Sổ hồng mới)

Vậy, khi mua chung cư, người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, có màu hồng cánh sen (loại Sổ hồng mới).

Thông tin liên hệ

Vấn đề “Mua chung cư có sổ đỏ không theo quy định?” đã được chúng tôi giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống tư vấn luật đất đai chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới hợp đồng mua bán nhà đất … Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833.102.102

• FB: www.facebook.com/luatsux
• Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
• Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Câu hỏi thường gặp