Hiện nay, cơ sở hạ tầng vật chất kỹ thuật phục vụ cho các ngành kinh tế cũng như phục vụ cho đời sống con người đang ngày càng phát triển. Việc xây dựng các công trình dự án cũng càng ngày nhiều. Tuy nhiên, để được tiến hành xây dựng các dự án thì cần thiết phải có giấy phép xây dựng được các cơ quan nhà nước thẩm quyền cấp. Tuy nhiên, không phải chủ đầu tư dự án nào cũng biết thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng thuộc về cơ quan nào. Vậy thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng dự án theo quy định như thế nào? Điều kiện cấp giấy phép xây dựng là gì? Những công trình nào sẽ được miễn cấp giấy phép xây dựng? Xử lý công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng ra sao? Hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu qua bài viết sau đây nhé! Hy vọng bài viết này sẽ thực sự hữu ích đối với bạn.
Căn cứ pháp lý
Luật Xây dựng 2014, sửa đổi 2020
Giấy phép xây dựng là gì?
Căn cứ vào khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 quy định như sau:
“Điều 3. Giải thích từ ngữ
…
17. Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.”
Theo đó, giấy phép xây dựng là văn bản có giá trị pháp lý được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để tiến hành hoạt động xây dựng mới, sửa chữ, cải tạo, di dời công trình.
Nội dung các loại giấy phép xây dựng
Tuy có những loại GPXD khác nhau, nhưng về cơ bản, các loại GPXD đều có những nội dung chủ yếu quy định tại Điều 90 Luật Xây dựng 2014 như sau:
– Tên công trình thuộc dự án.
– Thông tin của chủ đầu tư: Tên, địa chỉ.
– Địa điểm, vị trí xây dựng công trình; tuyến xây dựng công trình đối với công trình theo tuyến.
– Loại, cấp công trình xây dựng.
– Cốt xây dựng công trình.
– Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng.
– Mật độ xây dựng (nếu có).
– Hệ số sử dụng đất (nếu có).
– Công trình dân dụng, công trình công nghiệp, nhà ở riêng lẻ: Ngoài những nội dung quy đã nêu trên thì có thêm nội dung:
Tổng diện tích xây dựng, diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt), số tầng (bao gồm cả tầng hầm, tầng áp mái, tầng kỹ thuật, tum), chiều cao tối đa toàn công trình.
– Thời hạn khởi công công trình không quá 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy phép.
Nhận thấy, nội dung giấy phép đảm bảo cung cấp đủ thông tin về công trình, thông tin chủ đầu tư. Việc phê duyệt cấp giấy phép được thực hiện theo trình tự nhất định, đặc biệt là trường hợp xin giấy phép xây dựng mới.
Điều kiện cấp giấy phép xây dựng
Điều kiện cấp GPXD đối với công trình trong đô thị
Theo Điều 91 Luật Xây dựng 2014, khoản 31 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, điểm a khoản 1 Điều 39 Luật Kiến trúc 2019, việc cấp GPXD đối với công trình trong đô thị cần đáp ứng các điều kiện sau:
– Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành => Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế đô thị.
– Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
– Bảo đảm an toàn như sau:
+ Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ;
+ Bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa;
+ Bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.
– Thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định về thẩm định, phê duyệt thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở.
– Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phù hợp với từng loại giấy phép: giấy phép xây dựng mới, giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình, giấy phép di dời công trình.
Điều kiện cấp GPXD đối với công trình không theo tuyến ngoài đô thị
Theo Điều 92 Luật Xây dựng 2020 thì công trình không theo tuyến ngoài đô thị được cấp giấy phép xây dựng nếu đảm bảo các điều kiện sau đây:
– Phù hợp với vị trí và tổng mặt bằng của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản.
– Đáp ứng điều kiện như điều kiện cấp GPXD đối với công trình trong đô thị.
Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn
Theo khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 thì giấy phép xây dựng có thời hạn được cấp cho công trình đáp ứng các điều kiện chung và điều kiện riêng sau:
*Điều kiện chung
– Công trình thuộc các khu vực sau và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền:
Khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng => Đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện.
– Phù hợp với quy mô công trình do UBND cấp tỉnh quy định cho từng khu vực.
Thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Phù hợp với mục đích sử dụng đất.
– Chủ đầu tư cam kết tự phá dã công trình khi: Hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong GPXD và cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất.
+ Trường hợp không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ.
+ Trường hợp quá thời hạn mà quy hoạch xây dựng chưa thực hiện được, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
*Điều kiện riêng
– Đối với nhà ở riêng lẻ.
Ngoài những điều kiện chung nêu trên, nhà ở riêng lẻ được cấp GPXD có thời hạn phải đáp ứng thêm các điều kiện sau:
+ Điều kiện của cấp GPXD đối với công trình trong đô thị.
+ Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật về sử dụng vật liệu xây dựng, công năng sử dụng. Hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2… (khoản 7 Điều 79 Luật Xây dựng 2014).
– Công trình không phải nhà ở riêng lẻ: Đáp ứng các điều kiện chung và điều kiện của cấp GPXD đối với công trình trong đô thị.
*Lưu ý
– Gia hạn thời gian tồn tại của công trình:
+ Khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong GPXD, mà quy hoạch xây dựng có điều chỉnh kéo dài kế hoạch thực hiện thì cơ quan đã cấp giấy phép sẽ thông báo về việc gia hạn thời gian tồn tại của công trình.
+ Nếu chủ đầu tư tiếp tục có nhu cầu xây dựng mới hoặc sửa chữa, cải tạo => Cấp GPXD có thời hạn theo thời hạn của quy hoạch xây dựng điều chỉnh.
– Công trình, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng:
Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện => Không cấp GPXD có thời hạn cho việc xây dựng mới, chỉ cấp GPXD có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.
Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng dự án
Căn cứ vào Điều 103 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bãi bỏ bởi khoản 37 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020) quy định như sau:
“Điều 103. Thẩm quyền cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh, trừ công trình quy định tại khoản 3 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cho Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng thuộc chức năng và phạm vi quản lý của cơ quan này.
3. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý.
4. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng do mình cấp.
5. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng không thu hồi giấy phép xây dựng đã cấp không đúng quy định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trực tiếp quyết định thu hồi giấy phép xây dựng.”
Theo đó, căn cứ vào cấp công trình để xác định thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định nêu trên.
Những công trình nào sẽ được miễn cấp giấy phép xây dựng?
Căn cứ vào khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020) quy định như sau:
“Điều 89. Quy định chung về cấp giấy phép xây dựng
…
2. Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:
a) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;
b) Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;
c) Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật này;
d) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;
đ) Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;
e) Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
g) Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này;
h) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
i) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
k) Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các điểm b, e, g, h và i khoản này, trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại điểm i khoản này có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.”
Như vậy, 10 loại công trình được liệt kê theo quy định nêu trên sẽ được miễn giấy phép xây dựng.
Hiện nay, theo quy định của pháp luật thì không có quy định về Luật Xây dựng 2023. Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi bởi Luật Xây dựng sửa đổi 2020) vẫn còn hiệu lực; do vậy câu hỏi của bạn về việc “Luật Xây dựng 2023 đã định nghĩa như thế nào về giấy phép xây dựng? Những trường hợp nào sẽ được miễn cấp giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2023?” sẽ áp dụng theo quy định tại Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi bởi Luật Xây dựng sửa đổi 2020).
Xử lý công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng
Việc khởi công xây dựng công trình mà không có giấy phép xây dựng sẽ bị phạt tiền theo quy định tại khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP như sau:
– Từ 60 triệu đến 80 triệu: xây dựng nhà ở riêng lẻ.
– Từ 80 triệu đến 100 triệu: xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
– Từ 120 triệu đến 140 triệu: xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.
Thông tin liên hệ
Tư vấn luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng dự án”. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến vấn đề bồi thường hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline: 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020) thì hiện nay có 04 loại giấy phép xây dựng, gồm:
– Giấy phép xây dựng mới;
– Giấy phép sửa chữa, cải tạo;
– Giấy phép di dời công trình;
– Giấy phép xây dựng có thời hạn.
Trong đó, giấy phép xây dựng có thời hạn được cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.
Theo khoản 6 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC thì lệ phí xin cấp giấy phép xây dựng là khoản lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.
Chính vì vậy mà tại mỗi tỉnh thành khác nhau thì lệ phí xin cấp GPXD là khác nhau. Ví dụ như:
– Tại Hà Nội: Lệ phí cấp GPXD nhà ở riêng lẻ là 75 nghìn đồng/giấy phép, GPXD công trình khác: 150 nghìn đồng/giấy phép, cấp lại hoặc gia hạn hoặc điều chỉnh GPXD: 15 nghìn đồng theo Nghị quyết 06/2020/NQ-HĐND.
– Tại TP.Hồ Chí Minh: Lệ phí cấp GPXD nhà ở riêng lẻ là 75 nghìn đồng/giấy phép, GPXD công trình khác: 150 nghìn đồng/giấy phép, cấp lại hoặc gia hạn hoặc điều chỉnh GPXD: 15 nghìn đồng theo Nghị quyết 18/2017/NQ-HĐND.
– Việc sử dụng dịch vụ xin giấy phép xây dựng phụ thuộc hoàn toàn vào nhu cầu của cá nhân, hộ gia đình hay chủ đầu tư có công trình cần xin giấy phép.
– Mọi người có thể xem xét về chi phí dịch vụ mình cần trả và những công việc được hỗ trợ khi xin giấy phép, ví dụ như:
+ Tổ chức làm dịch vụ sẽ tiến hành: Chuẩn bị và nộp hồ sơ, làm việc với cơ quan có thẩm quyền theo ủy quyền, theo dõi hồ sơ,… và trả kết quả là giấy phép xây dựng cho cá nhân, hộ gia đình, chủ đầu tư.
+ Bù lại, cá nhân, hộ gia đình, chủ đầu tư sử dụng dịch vụ phải mất một khoản chi phí tương ứng với những công việc được hỗ trợ nêu trên. Với mỗi đơn vị cung cấp dịch vụ xin giấy phép xây dựng thì chi phí có thể khác nhau.
=> Do đó, cá nhân, hộ gia đình hay chủ đầu tư có nhu cầu và cảm thấy chi phí dịch vụ là hợp lý thì có thể sử dụng dịch vụ xin giấy phép xây dựng.
