Xin chào Luật sư. Gia đình tôi hiện nay đang có nhu cầu tách thửa đất vườn nhưng có một số vướng mắc mong được luật sư hỗ trợ giải đáp. Cụ thể là nhà tôi có một thửa đất vườn, đã lâu không sử dụng canh tác tới nay muốn tách thửa để xây nhà cho con. Tôi thắc mắc rằng tách thửa đất thổ vườn được hay không? Nếu được, tôi sẽ thực hiện thủ tục tách thửa đất vườn này tại cơ quan nào, theo trình tự ra sao? Đồng thời tôi muốn được cấp sổ đỏ cho thửa đất vườn này thì có được không? Mong được luật sư giải đáp, tôi xin cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tư vấn luật đất đai tại nội dung bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc nêu trên cho bạn. Hi vọng bài viết mang lại thông tin hữu ích tới bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Đất vườn là gì?
Cụm từ đất vườn không phải là một thuật ngữ xa lạ đối với người dân, đây là cụm từ đã rất quen thuộc bởi đất vườn là loại đất chỉ có thể sử dụng với mục đích trồng cây lâu năm, cây hoa màu,..Ngoài ra, hiện nay đất vườn cũng chưa được xác định là đất phi nông nghiệp hay đất nông nghiệp. Đất vườn có thể liền kề hoặc cùng thửa với đất thổ cư hoặc có thể được tách thửa riêng. Đất vườn là một loại đất nằm trong nhóm đất nông nghiệp có các tiêu chí sau:
+ Phải nằm trong cùng một thửa đất có đất ở, đang có nhà ở và thuộc nhóm đất nông nghiệp.
+ Phần diện tích còn lại của thửa đất là đất vườn, ao, đất nông nghiệp.
Theo luật định về đất đai, đất vườn được xác định là phần đất cùng thửa với đất xây dựng nhà ở (đất thổ cư). Do đó, đất vườn được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng điều kiện sau:
Căn cứ vào Điều 101 Luật Đất đai 2013, điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất vườn bao gồm:
- Đất phải được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004.
- Không được vi phạm pháp luật về đất đai.
- Không được có tranh chấp.
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Tách thửa đất thổ vườn được hay không?
Theo quy định của pháp luật hiện hành, đất vườn được phép tách thửa khi đáp ứng các điều kiện sau:
Thứ nhất, về những điều kiện chung
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Thứ hai, điều kiện riêng của từng địa phương
Để có thể tách thửa thì cần phải tuân theo quy định về diện tích đất tối thiểu để tách thửa. Diện tích tối thiểu để tách thửa đất ở, đất nông nghiệp được quy định tại quyết định của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh trên địa bàn gia đình bạn đang ở.
Như vậy, để được tách thửa đất vườn, mảnh đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên.
Đất vườn có được cấp sổ đỏ không?
* Trường hợp 1: Nếu đất vườn có các giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ thì hoàn toàn được cấp sổ đỏ.
* Trường hợp 2: Đất vườn không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai năm 2013 phải đáp ứng những điều kiện sau:
– Thời điểm sử dụng đất trước 1/7/2014:
+ Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
+ Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
– Thời điểm sử dụng đất trước 1/7/2004:
+ Sử dụng đất không có vi phạm pháp luật về đất đai.
+ Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Do vậy, nếu như thửa đất có đủ các điều kiện theo các trường hợp như trên thì được cấp Sổ đỏ như bình thường.
Thủ tục tách thửa đất vườn
Khi đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên, bạn cần thực hiện các bước sau để tiến hành tách thửa đất vườn.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ mà bạn phải chuẩn bị để tách thửa bao gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu số 11/ĐK thuộc Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
Bước 2: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ nêu trên cho cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận
Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
- Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Bước 4: Trả kết quả
Theo quy định tại điểm đ, khoản 2, Điều 61, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cụ thể:
- Trong thời hạn 15 ngày, nếu hồ sơ của bạn hợp lệ và không bị sai sót, bạn sẽ nhận được kết quả cùng với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các văn bản giấy tờ.
- Nếu hồ sơ có sai sót hoặc cần bổ sung giấy tờ gì thì cơ quan tiếp nhận phải có trách nhiệm thông báo bằng văn bản yêu cầu gia đình bạn bổ sung hoặc trả hồ sơ thì phải nêu rõ lý do.
Lệ phí tách thửa đất vườn năm 2023
Phí tách thửa đối với đất vườn cũng tương tự như đối với các loại đất thông thường khác, cụ thể, khi tiến hành tách thửa đối với đất vườn, bạn cần nộp các loại phí sau:
Thứ nhất, lệ phí trước bạ được tính theo công thức sau:
| Lệ phí trước bạ | = | Diện tích đất | x | Giá đất | x | Mức thu lệ phí |
Căn cứ theo quy định tại Điều 7, Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì mức thu lệ phí trước bạ của nhà đất là 0,5% giá trị tài sản.
Giá đất tính theo giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành.
Thứ hai, phí đo đạc, lập bản đồ địa chính:
- Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính là khoản thu đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mới hoặc được phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ thêm cho chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính ở những nơi chưa có bản đồ địa chính có tọa độ.
- Mức thu: căn cứ vào các bước công việc, yêu cầu công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và tùy thuộc vào vị trí, diện tích đất được giao, được thuê hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng lớn hay nhỏ của từng dự án.
Thứ ba, về thuế thu nhập cá nhân: theo quy định tại Luật thuế thu nhập cá nhân thì: Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.
Ngoài ra, tùy từng trường hợp khác nhau mà xem xét không phải nộp lệ phí trước bạ hay được miễn thuế thu nhập cá nhân hay không.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất năm 2022
- Phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất hết bao nhiêu?
Thông tin liên hệ:
Tư vấn luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Tách thửa đất thổ vườn được hay không?” Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến cách soạn thảo hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp:
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013, theo đó:
Sau khi đã tiến hành tách thửa và xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu bạn muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất vườn thì bạn lập hợp đồng chuyển nhượng với người nhận chuyển nhượng.
Sau đó bạn tiến hành nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất vườn đã tách thửa.
Căn cứ khoản 1 điều 57 Luật Đất đai năm 2013, bạn được phép chuyển mục đích sử dụng đất vườn đã tách thửa.
Nếu bạn muốn chuyển mục đích sử dụng của đất sang đất ở thì bạn sẽ nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng của đất tại Phòng tài nguyên môi trường.
Câu trả lời là CÓ. Tại Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
Chuyển mục đích sử dụng đất
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
