Được phép hợp thức hóa nhà ở xây dựng không phép khi nào?

12/04/2023 | 10:24 170 lượt xem SEO Tài

Khi xây dựng công trình, nhà ở chủ đầu tư hoặc chủ nhà, chủ thầu phải có giấy tờ là giấy phép xây dựng, việc xây dựng có phép sẽ được pháp luật bảo vệ trong quá trình xây dựng tránh được những tranh chấp không đáng có liên quan đến việc xây dựng. Nhìn chung việc này là việc cần thiết và hành vi xây dựng không có giấy phép xây dựng là hành vi vi phạm pháp luật. Tuy nhiên hành vi xây dựng không phép có một giải pháp là hợp thức hóa nhà xây dựng không phép, những cần phải hiểu rõ vấn đề hợp thức hóa này, vì không phải trường hợp nào cũng sẽ được hợp thức hóa xây dựng. Vậy Hợp thức hóa nhà xây dựng không phép được quy định như thế nào?

Trong bài viết sau, Tư vấn luật đất đai sẽ mang đến những thông tin liên quan đến vấn đề này.

Căn cứ pháp lý

Nghị định 16/2022/NĐ-CP

Hợp thức hóa nhà xây dựng không phép là gì?

Về bản chất, hợp thức hóa nhà ở, công trình xây dựng không phép, sai phép chính là việc điều chỉnh giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh thiết kế xây dựng hoặc xin cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở, công trình xây dựng.

Được phép hợp thức hóa nhà ở xây dựng không phép khi nào?

Trước hết cần lưu ý rằng hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép nghĩa là điều chỉnh giấy phép xây dựng hay điều chỉnh thiết kế xây dựng hoặc xin cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở, công trình xây dựng để hoàn thiện về mặt giấy phép.

Còn hành vi xây dựng nhà ở không có giấy phép xây dựng hay trái phép là hành vi vi phạm pháp luật.

Căn cứ tại khoản 16 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP và khoản 1 Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP thì nhà ở xây dựng không giấy phép xây dựng được phép hợp thức hóa nhà xây dựng trái phép khi đáp ứng các điều kiện sau:

  • Đang thi công xây dựng
  • Thuộc trường hợp được điều chỉnh giấy phép xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 98 Luật Xây dựng 2014, cụ thể như sau:
  • Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
  • Thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính;
  • Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.
Hợp thức hóa nhà xây dựng không phép

Hướng dẫn xử lý nhà xây dựng không phép

Đối với những trường hợp được hợp thức hóa nhà xây dựng không phép:

Người có thẩm quyền có trách nhiệm lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình.

Trong thời hạn 90 ngày đối với dự án đầu tư xây dựng, 30 ngày đối với nhà ở riêng lẻ kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính (trước đây Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định là 60 ngày), tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải hoàn thành hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh và có giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh.

Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc điều chỉnh thiết kế xây dựng được thực hiện theo quy định của pháp luật về cấp giấy phép, về thẩm định và bổ sung thêm hồ sơ chứng minh đã hoàn thành việc nộp phạt vi phạm hành chính.

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm cấp giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh, cơ quan chuyên môn về xây dựng có trách nhiệm thẩm định thiết kế xây dựng điều chỉnh theo quy định của pháp luật.

Hết thời hạn quy định tại mục 3.1, tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình giấy phép xây dựng được cấp hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh đã được thẩm định thì người có thẩm quyền xử phạt ra văn bản thông báo yêu cầu tổ chức, cá nhân vi phạm tự phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

Trong thời hạn tối đa 15 ngày kể từ ngày gửi văn bản thông báo (tính theo dấu bưu điện) hoặc từ ngày có biên bản bàn giao thông báo, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm có trách nhiệm thực hiện biện pháp buộc tự phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

Trong thời hạn tối đa 05 ngày kể từ ngày tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm xuất trình giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh đã được thẩm định, người có thẩm quyền xử phạt có trách nhiệm tổ chức kiểm tra hiện trạng công trình xây dựng, lập biên bản ghi nhận sự phù hợp của hiện trạng công trình với giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh đã được thẩm định.

Tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm chỉ được tiếp tục thi công xây dựng nếu biên bản kiểm tra, ghi nhận hiện trạng công trình xác nhận hiện trạng công trình phù hợp với giấy phép xây dựng được cấp, giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh đã được thẩm định.

Trường hợp hiện trạng công trình không phù hợp với giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh đã được thẩm định thì trong thời hạn tối đa 15 ngày kể từ ngày lập biên bản kiểm tra, ghi nhận hiện trạng công trình, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm buộc phá dỡ công trình, phần công trình không phù hợp với giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh đã được thẩm định.

Trong thời hạn đang đề nghị làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh mà tổ chức, cá nhân vi phạm tiếp tục thi công thì bị xử lý theo quy định tại khoản 13 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Tổ chức, cá nhân không thực hiện biện pháp buộc phá dỡ quy định tại mục 3.2 và mục 3.4 thì bị cưỡng chế thi hành theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính.

Hồ sơ hợp thức hóa nhà ở không phép

  • Số lượng hồ sơ: 02 bộ
  • Thành phần hồ sơ gồm:
  • Đơn xin cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01.
  • Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai.
  • 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy, chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật xây dựng có yêu cầu, gồm:
  • Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí của công trình;
  • Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình xây dựng;
  • Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp, thoát nước, cấp điện;
  • Trường hợp có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề đó.
  • Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc nộp phạt vi phạm hành chính.

Thủ tục hợp thức hóa nhà xây dựng không phép như thế nào?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 102 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi bởi khoản 36 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020) và Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP về thủ tục hợp thức hóa nhà đang thi công xây dựng trái phép như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng tiếp nhận hồ sơ điều chỉnh giấy phép xây dựng.

Bước 3: Thẩm định hồ sơ, giải quyết

Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa.

Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.

Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ.

Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo.

Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép;

Bước 4: Trả kết quả và cấp giấy phép

Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm đối chiếu các điều kiện theo quy định của Luật này để gửi văn bản lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;

  • Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 20 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng công trình, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời và trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ.
  • Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định tại khoản này.

Thời hạn thực hiện hợp thức hóa nhà ở xây dựng không phép là bao lâu?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP về thời hạn để điều chỉnh giấy phép xây dụng nhà như sau:

Trình tự thủ tục thực hiện quy định tại khoản 16 Điều 16 Nghị định này

  1. Người có thẩm quyền có trách nhiệm lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình. Trong thời hạn 90 ngày đối với dự án đầu tư xây dựng, 30 ngày đối với nhà ở riêng lẻ kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải hoàn thành hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh và có giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh.
    Như vậy, quy định này nêu rõ kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính về hành vi xây dựng không đúng nội dung giấy phép xây dựng đã cấp thì tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải hoàn thành hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh trong vòng 30 ngày.

Sau thời gian này thì việc điều chỉnh giấy phép xây dựng sẽ không được hợp thức hóa.

Lệ phí hợp thức hóa nhà ở không phép

Lệ phí hợp thức hóa nhà ở xây dựng không phép, trái phép thực chất là lệ phí cấp giấy phép xây dựng, lệ phí cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh.

Lệ phí này do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định nên mức thu khác nhau.

Mời bạn xem thêm bài viết

Thông tin liên hệ

Vấn đề “Hợp thức hóa nhà xây dựng không phép” đã được Tư vấn luật đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới chia đất khi ly hôn… Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102

Câu hỏi thường gặp

Mức phạt khi xây nhà ở không phép, trái phép

Theo khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi tổ chức thi công xây dựng nhà ở không phép mà thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng sẽ bị xử phạt, cụ thể:
Cụ thể, phạt tiền từ 60 – 80 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ; trường hợp xây nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa sẽ bị phạt từ 80 – 100 triệu đồng (mức phạt áp dụng với tổ chức vi phạm, cá nhân vi phạm mức phạt bằng ½ so với tổ chức).

Chủ đầu tư chỉ được tiếp tục xây dựng nếu hiện trạng phù hợp với giấy phép

Trong trường hợp nhà ở đang xây dựng mà tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm và bị xử phạt, đã xin cấp giấy phép để hợp thức hóa thì cũng chỉ được xây dựng tiếp nếu biên bản kiểm tra, ghi nhận hiện trạng công trình xác nhận hiện trạng công trình phù hợp với giấy phép xây dựng được cấp, giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh đã được thẩm định.
Trường hợp hiện trạng công trình không phù hợp với giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh đã được thẩm định thì trong thời hạn tối đa 15 ngày kể từ ngày lập biên bản kiểm tra, ghi nhận hiện trạng công trình, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm buộc phá dỡ công trình, phần công trình không phù hợp với giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh đã được thẩm định.