Chuyển nhượng qsdđ là thủ tục bắt buộc khi thực hiện giao dịch mua bán đất; tuy nhiên pháp luật không quy định thời gian thực hiện là lúc nào; mà tùy thuộc vào sự thỏa thuận của bên mua và bên bán; có thể thực hiện chuyển nhượng trước hoặc sau khi nhận thanh toán. Tuy nhiên; xuất phát từ những rủi ro khi làm thủ tục chuyển nhượng qsdđ trước khi nhận thanh toán tiền; Luật sư X khuyên bạn nên thực hiện chuyển nhượng sau khi đã nhận thanh toán tiền đầy đủ hoặc một phần để làm bảo đảm (nên là từ 50% số tiền trở lên). Vậy rủi ro đó là gì? Nếu đã thực hiện chuyển nhượng mà bên mua không thanh toán tiền thì phải làm thế nào? Tất cả sẽ được Luật sư X giải đáp thông qua bài viết dưới đây!
Căn cứ pháp lý
Nội dung tư vấn
Rủi ro khi làm thủ tục chuyển nhượng qsdđ trước khi nhận thanh toán tiền
Chắc hẳn rủi ro lớn nhất mà mọi người đều có thể nhận ra đó chính là việc bên bán không nhận lại được số tiền mà mình đáng lẽ nhận được từ việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy pháp luật quy định như thế nào về thủ tục chuyển nhượng; về quyền và nghĩa vụ của các bên. Luật sư X mời bạn đọc theo dõi!
Quy định pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ vào điều 167, 188 Luật đất đai 2013; điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP; khoản 19 điều 1 Nghị định 148/2018/NĐ-CP, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau: bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cùng xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hợp đồng này sẽ được mang đi công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã; (trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên).
Sau đó bên chuyển nhượng trực tiếp hoặc ủy quyền cho người khác (phải có văn bản ủy quyền) đến văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương hoặc UBND cấp xã hoặc bộ phận một cửa; trung tâm hành chính công để tiến hành việc đăng ký biến động đất đai. Việc chuyển nhượng bắt buộc phải đăng ký và chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy; trường hợp bạn và bên chuyển nhượng đã thực hiện xong thủ tục chuyển nhượng theo đúng quy định pháp luật ở trên; thì hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn và bên chuyển nhượng đã phát sinh hiệu lực pháp luật. Các quyền; lợi ích hợp pháp của cả bạn và bên nhận chuyển nhượng sẽ không chỉ được bảo vệ bởi pháp luật đất đai mà còn bởi pháp luật dân sự; xuất phát từ quan hệ hợp đồng; nghĩa vụ đã được xác lập.
Như vậy; thực hiện thủ tục chuyển nhượng là bắt buộc khi thực hiện giao dịch mua bán đất; tuy nhiên pháp luật không quy định thời gian thực hiện là lúc nào; điều này tùy thuộc vào sự thỏa thuận của bên mua và bên bán; có thể thực hiện chuyển nhượng qsdđ trước hoặc sau khi nhận thanh toán.
Quy định pháp luật về nghĩa vụ, hợp đồng; trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ
Dưới góc độ là một quan hệ pháp luật; thì quan hệ nghĩa vụ có thể được phát sinh bởi nhiều loại căn cứ; trong đó quan hệ nghĩa vụ có thể được phát sinh dựa trên căn cứ là hợp đồng dân sự. Điều 385 BLDS 2015 định nghĩa:
“Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”
Hợp đồng về quyền sử dụng đất là một trong các loại hợp đồng thông dụng, theo điều 500 BLDS 2015:
“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”
Như vậy hợp đồng phát sinh giữa bạn và bên nhận chuyển nhượng là hợp đồng về quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật dân sự. Kể từ thời điểm hợp đồng giữa các bên phát sinh hiệu lực; thì các bên phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ với nhau như đã cam kết.
Đã chuyển nhượng qsdđ mà bên mua không thanh toán tiền thì xử lý như thế nào?
Như vậy; rủi ro khi làm thủ tục chuyển nhượng qsdđ trước khi nhận thanh toán tiền là hoàn toàn có thể xảy ra. Khi bạn đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình; thực hiện thủ tục đăng ký chuyển nhượng; mà ngược lại bên nhận chuyển nhượng lại không thực hiện đầy đủ; đúng thời hạn nghĩa vụ trả số tiền còn lại thì đây là hành vi vi phạm nghĩa vụ và tùy vào tính chất; mức độ sẽ được xử lý theo quy định pháp luật. Đối với hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng; Luật sư X đề xuất 2 phương án giải quyết sau đây:
Phương án giải quyết thứ nhất
Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo căn cứ tại điều 423 BLDS 2015:
“1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:
a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
c) Trường hợp khác do luật quy định.
2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.
3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.”
Theo đó; bạn cần thông báo cho bên kia biết về việc hủy bỏ hợp đồng do hành vi vi phạm không trả đúng; đủ số tiền còn lại như đã giao kết.
- Nếu bên kia đồng ý; hai bên cần lập biên bản/ hợp đồng hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.
- Nếu bên kia không đồng ý; bạn có thể khởi kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho bên kia.
Phương án giải quyết thứ hai
Khởi kiện hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng ra tòa án; yêu cầu bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ đã giao kết.
Căn cứ khoản 1 điều 351 BLDS 2015:
“Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền. Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.”,
Bên nhận chuyển nhượng phải chịu trách nhiệm dân sự do hành vi vi phạm nghĩa vụ trả đúng; đủ số tiền còn lại cho bạn; cụ thể là trách nhiệm tiếp tục thực hiện nghĩa vụ quy định tại điều 352 BLDS 2015. Trường hợp trong hợp đồng chuyển nhượng có ghi rõ thời hạn trả tiền; thì bên nhận chuyển nhượng còn có nghĩa vụ phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tướng ứng với thời gian chậm trả theo điều 357 BLDS 2015. Căn cứ khoản 2 điều 26, điều 39 BLTTDS 2015, bạn có thể khởi kiện tại tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú, làm việc.
Có thể bạn quan tâm:
- Có cần gia hạn đất vườn không theo quy định năm 2022?
- Hành vi hủy hoại đất bị xử lý như thế nào?
- Quyền của chủ hộ đối với mảnh đất gia đình mình bao gồm những gì?
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về “Rủi ro khi làm thủ tục chuyển nhượng qsdđ trước khi nhận thanh toán tiền“.
Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến giải thể công ty, thành lập công ty, giấy phép bay flycam; xác nhận tình trạng hôn nhân, thủ tục cấp hộ chiếu, tư vấn luật đất đai …. của luật sư X, hãy liên hệ: 0833102102. Hoặc qua các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Điều 4 Luật đất đai 2013 quy định: đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định. Do vậy; khi giao dịch, các bên phải lập “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” chứ không lập “Hợp đồng mua bán đất” như đối với trường hợp mua bán nhà ở.
Căn cứ Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
Theo các quy định trên; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) thì bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.
Nếu đất đang tranh chấp có thể chưa xác định được ai là chủ thể có quyền hoặc chưa xác định rõ về mặt diện tích đất;… thì chủ thể không được thực hiện quyền chuyển nhượng (theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013). Điều này là hoàn toàn hợp lý; vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chính các bên tranh chấp và bên thứ ba.
