Trong những năm vừa qua, hệ thống pháp luật nước ta, nhất là Luật Đầu tư năm 2020, Luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều quy định mới, tạo môi trường thông thoáng hơn, quy định cụ thể, rõ ràng hơn, giải quyết những khó khăn, vướng mắc cho các nhà đầu tư trong hoạt động thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Quy trình thực hiện các dự án này luôn là vấn đề được các nhà đầu tư chú tâm kỹ . Vì vậy, quy trình thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất tại Việt Nam như thế nào? Lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư có sử dụng đất bằng những hình thức nào? Hãy cùng Luật sư tìm hiểu về vấn đề này nhé.
Căn cứ pháp lý
- Luật đầu tư 2020
- Luật Đất đai năm 2013
- Nghị định số 25/2020/NĐ-CP
- Nghị định 31/2021/NĐ-CP
- Nghị định số 35/2021/NĐ-CP
Khái niệm dự án đầu tư
– Xét về mặt hình thức, dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động, chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
– Xét về mặt nội dung, dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt được các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định.
– Xét trên góc độ quản lý, dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế , xã hội trong một thời gian dài.
Dự án là một chuỗi các hoạt động liên kết được tạo ra nhằm đạt kết quả nhất định trong phạm vi ngân sách và thời gian xác định.
Dự án đầu tư là cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành các biện pháp quản lý,cấp phép đầu tư. Nó là căn cứ để nhà đầu tư triển khai hoạt động đầu tư và đánh giá hiệu quả của dự án. Và đặc biệt quan trọng trong việc thuyết phục chủ đầu tư quyết định đầu tư và tổ chức tín dụng cấp vốn cho dự án.
Để xác định dự án đầu tư có sử dụng đất cần những điều kiện gì?
Theo quy định tại Điều 11 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP quy định về điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất như sau:
Dự án đầu tư có sử dụng đất phải lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của Nghị định này khi đáp ứng các điều kiện sau đây:
– Thuộc các dự án quy định tại điểm b khoản 1 Điều 1 Nghị định này mà không sử dụng vốn đầu tư công để xây dựng công trình. Dự án xây dựng khu đô thị, nhà ở thương mại; trụ sở văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ được phân loại theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp dự án có nhiều công năng, dự án đầu tư có sử dụng đất được xác định căn cứ công trình chính của dự án hoặc công trình chính có cấp cao nhất trong trường hợp dự án có nhiều công trình chính theo quy định của pháp luật về xây dựng.
– Thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng mà sẽ được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ban quản lý khu kinh tế giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư được chấp thuận.
– Thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở; chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị.
– Phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật.
– Không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
– Không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 4 Điều 22 và Điều 26 của Luật Đấu thầu.
Lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư có sử dụng đất bằng những hình thức nào?
Theo quy định tại Điều 10 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP quy định về hình thức lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư có sử dụng đất như sau:
– Áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi quốc tế đối với dự án đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
- Có sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án (không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) từ 800.000.000.000 (tám trăm tỷ) đồng trở lên;
- Có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm theo quy định tại khoản 3 Điều 13 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP, trong đó có ít nhất một nhà đầu tư nước ngoài;
- Không thuộc trường hợp theo quy định tại các điểm a và c khoản 2 Điều 10.
– Áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi trong nước trong trường hợp:
- Dự án thuộc ngành, nghề chưa được tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật về đầu tư;
- Dự án có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm, trong đó không có nhà đầu tư nước ngoài tham gia đăng ký thực hiện dự án hoặc đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm theo quy định tại khoản 3 Điều 13 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP;
- Dự án có yêu cầu về bảo đảm quốc phòng, an ninh do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và ý kiến thống nhất của Bộ Quốc phòng đối với yêu cầu bảo đảm quốc phòng; ý kiến thống nhất của Bộ Công an đối với yêu cầu bảo đảm an ninh.
– Áp dụng hình thức chỉ định thầu theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 22 của Luật Đấu thầu.
Quy trình thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất tại Việt Nam
Theo quy định tại Điều 60 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP quy định về triển khai thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất như sau:
– Sau khi ký kết hợp đồng, bên mời thầu, nhà đầu tư trúng thầu hoặc doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư trúng thầu thành lập để thực hiện dự án phối hợp với cơ quan chuyên ngành trình cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai. Nhà đầu tư trúng thầu hoặc doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư trúng thầu thành lập để thực hiện dự án nộp giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (M2) và giá trị nộp ngân sách nhà nước bằng tiền (M3) được đề xuất trong hồ sơ dự thầu cho cơ quan quản lý nhà nước có chức năng căn cứ tiến độ thỏa thuận tại hợp đồng. Không tính lãi vay đối với chi phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
– Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất; xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với nhà đầu tư trúng thầu hoặc doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư trúng thầu thành lập để thực hiện dự án:
- Sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khu đất thực hiện dự án, việc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư trúng thầu thành lập để thực hiện dự án áp dụng theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định tại khoản 3 Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 và các văn bản sửa đổi, bổ sung, thay thế (nếu có).
- Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh tổ chức xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, báo cáo Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư trúng thầu hoặc doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư trúng thầu thành lập để thực hiện dự án phải nộp tại thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
– Nhà đầu tư trúng thầu hoặc doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư trúng thầu thành lập để thực hiện dự án triển khai thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định tại hợp đồng, pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai, quy hoạch, nhà ở, kinh doanh bất động sản và các pháp luật khác có liên quan.
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề Quy trình thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất tại Việt Nam. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý hợp đồng mua bán nhà đất mẫu cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Mời bạn xem thêm:
- Đất không có đường đi có tách thửa được không quy định mới
- Quy định về dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại 2023
- Định mức chi phí tư vấn đầu tư xây dựng như thế nào 2023?
Câu hỏi thường gặp
– Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự kiến do bên mời thầu xác định trên cơ sở lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp nhất và thông số đầu vào hoặc cách thức xác định thông số đầu vào tương ứng với phương pháp định giá đất.
– Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư trúng thầu phải nộp được xác định tại thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
– Sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án, không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (m1) do bên mời thầu xác định theo quy định liên quan của pháp luật về xây dựng đối với từng dự án cụ thể, bảo đảm phát huy khả năng, hiệu quả sử dụng tối đa khu đất, quỹ đất, diện tích đất, hệ số sử dụng đất và quy hoạch không gian sử dụng đất;
Sau đây là quy trình đấu thầu rộng rãi lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất:
– Chuẩn bị lựa chọn nhà đầu tư, bao gồm:
Lập hồ sơ mời thầu;
Thẩm định và phê duyệt hồ sơ mời thầu.
– Tổ chức lựa chọn nhà đầu tư, bao gồm:
Mời thầu;
Phát hành, sửa đổi, làm rõ hồ sơ mời thầu;
Chuẩn bị, nộp, tiếp nhận, quản lý, sửa đổi, rút hồ sơ dự thầu;
Mở hồ sơ đề xuất về kỹ thuật.
– Đánh giá hồ sơ đề xuất về kỹ thuật, bao gồm:
Kiểm tra, đánh giá tính hợp lệ của hồ sơ đề xuất về kỹ thuật;
Đánh giá chi tiết hồ sơ đề xuất về kỹ thuật;
Thẩm định, phê duyệt danh sách nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu về kỹ thuật.
– Mở và đánh giá hồ sơ đề xuất về tài chính – thương mại, bao gồm:
Mở hồ sơ đề xuất về tài chính – thương mại;
Kiểm tra, đánh giá tính hợp lệ của hồ sơ đề xuất về tài chính – thương mại;
Đánh giá chi tiết hồ sơ đề xuất về tài chính – thương mại và xếp hạng nhà đầu tư.
– Trình, thẩm định, phê duyệt và công khai kết quả lựa chọn nhà đầu tư.
– Đàm phán, hoàn thiện và ký kết hợp đồng, bao gồm:
Đàm phán, hoàn thiện hợp đồng;
Ký kết hợp đồng và công khai thông tin hợp đồng dự án.
– Phương án và chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trong đó chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của phần diện tích đất cần giải phóng mặt bằng (m2) được xác định trên cơ sở:
+ Bồi thường về đất;
+ Chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất (nếu có);
+ Chi phí bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng, tài sản trên đất; thiệt hại về sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất (nếu có);
+ Tiền hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất (nếu có) gồm: hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm; hỗ trợ tái định cư; hỗ trợ khác;
+ Kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng.
