Quy định xây nhà trên đất đồng sở hữu

26/08/2022 | 15:06 462 lượt xem Hương Giang

Đất đồng sở hữu là tài sản thuộc quyền sở hữu chung của các đồng sở hữu. Với nhà đất chung sổ, các chủ sở hữu có thể gặp khó khăn khi giao dịch như xây nhà, chuyển nhượng, cho thuê. Vậy pháp luật quy định về việc xây nhà trên đất đồng sở hữu như thế nào? Hồ sơ xin cấp phép Xây nhà trên đất đồng sở hữu bao gồm giấy tờ gì? Thủ tục xin cấp phép xây nhà trên đất đồng sở hữu ra sao? Điều kiện xin cấp phép xây nhà trên đất đồng sở hữu như thế nào? Mời bạn theo dõi bài viêt sau đây của Tư vấn luật đất đai để được làm rõ nhé.

Căn cứ pháp lý

Khái niệm đất đồng sở hữu

Trước khi tìm hiểu đất đồng sở hữu có tách sổ riêng được không, chúng ta cần phải nắm được khái niệm đất đồng sở hữu.

Đất đồng sở hữu là đất có từ hai chủ sở hữu trở lên và không có quan hệ vợ chồng hay con cái. Đặc điểm dễ dàng nhất để biết đất đồng sở hữu là ở trang bìa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) có ghi kèm dòng chữ chú thích “Cùng sử dụng đất đối với ông/ bà…”

Theo đó, bất động sản đồng sở hữu nếu muốn chuyển nhượng, mua bán nhà đất cần phải được sử sở hữu của tất cả các chủ sở hữu.

Đất đồng sở hữu có xin phép xây nhà được không?

Điều 89 Luật xây dựng 2014 sửa đổi bổ sung năm 2020 quy định các trường hợp mà cá nhân, tổ chức được miễn thực hiện thủ tục xin cấp phép xây dựng. Căn cứ vào đó, chúng ta có thể xác định việc cá nhân, tổ chức xây dựng trên đất đồng sở hữu không thuộc trường hợp được miễn cấp phép xây dựng.

Vì vậy, nếu bạn đang sở hữu một thửa đất đồng sở hữu mà muốn xây dựng trên thửa đất đó thì bắt buộc bạn phải thực hiện thủ tục xin cấp phép xây dựng theo từng loại công trình cụ thể.

Quy định chung về đất đồng sở hữu

Sổ đỏ, Sổ hồng là cách gọi phổ biến của người dân; tùy vào từng thời kỳ mà Sổ đỏ, Sổ hồng có tên gọi pháp lý khác nhau. Từ ngày 10/12/2009 đến nay, khi đủ điều kiện thì người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường với tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận).

Điều 126 Luật nhà ở năm 2014 quy định về mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung, quy định như sau:

“Điều 126. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.
Căn cứ quy định trên, khi vay thế chấp sổ hồng đồng sở hữu thì bên sở hữu còn lại là đồng chủ sở hữu phải cùng ký trên giấy vay và có cùng chịu trách nhiệm về diện tích đất mang tên đồng chủ sở hữu (trừ trường hợp đồng chủ sở hữu không đồng ý bán theo quy định tại khoản 1 điều 126 Bộ luật dân sự 2015).

Điều kiện xin cấp phép xây nhà trên đất đồng sở hữu

Xây nhà trên đất đồng sở hữu
Xây nhà trên đất đồng sở hữu

Để được cấp phép xây nhà trên đất đồng sở hữu, chủ sở hữu đất cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

  • Đối với khu vực chưa có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn thì quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành có liên quan hoặc quy chế quản lý kiến trúc hoặc văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về vị trí và tổng mặt bằng (đối với công trình không theo tuyến ngoài đô thị) là cơ sở để xem xét cấp giấy phép xây dựng.
  • Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng không yêu cầu lập quy hoạch chi tiết xây dựng theo quy định của pháp luật về quy hoạch, công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện có quy mô nhỏ hơn 05 héc ta (nhỏ hơn 02 héc ta đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư) thì quy hoạch phân khu xây dựng là cơ sở để xem xét cấp giấy phép xây dựng.
  • Đối với các công trình xây dựng ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng có yêu cầu thẩm tra theo quy định tại khoản 6 Điều 82 Luật xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung tại khoản 24 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, báo cáo kết quả thẩm tra ngoài các yêu cầu riêng của chủ đầu tư, phải có kết luận đáp ứng yêu cầu an toàn công trình, sự tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật của hồ sơ thiết kế xây dựng.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đây chỉ là những điều kiện chung nhất để được cấp giấy phép xây dựng. Tùy từng trường hợp cụ thể khác mà chủ sở hữu đất phải đáp ứng thêm các điều kiện riêng theo quy định của pháp luật xây dựng hiện hành.

Hồ sơ xin cấp phép Xây nhà trên đất đồng sở hữu

Để xin cấp phép xây nhà trên đất đồng sở hữu, bạn chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm đẩy đủ các giấy tờ sau đây:

  • Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
  • Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
  • Bản vẽ thiết kế xây dựng;
  • Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Thủ tục xin cấp phép xây nhà trên đất đồng sở hữu

Khi thực hiện thủ tục xin cấp phépXây nhà trên đất đồng sở hữu, bạn thực hiện 03 bước sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ

Bạn chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm những giấy tờ nêu trên và nộp hồ sơ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:

  • Đối với công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh, trừ công trình quy định tại khoản 3 Điều 103 Luật xây dựng 2014 sửa đổi bổ sung năm 2020: Nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân tỉnh
  • Đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn: Chủ sử dụng đất nộp hồ sơ tại Ủy  ban nhân dân huyện.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ

Tùy từng trường hợp mà Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có thẩm quyền tiếp nhận và xử lý hồ sơ xin cấp phép xây dựng như chúng tôi phân tích ở bước 1.

Bước 3: Trả kết quả

Cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ nhiệm vụ và quyền hạn của mình mà ra quyết định cấp giấy phép xây dựng nếu hồ sơ của bạn hợp lệ. Nếu hồ sơ không hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ trả lại hồ sơ hoặc yêu cầu bạn bổ sung thêm các giấy tờ cần thiết.

Sửa nhà đồng sở hữu có cần xin phép các đồng sở hữu khác?

Đối với trường hợp của bạn thuộc nhà đồng sở hữu với 2 hộ gia đình nữa. Vì lý do hiện trạng nhà xuống cấp nên chủ sở hữu mong muốn cải tạo, sửa chữa lại công trình. Trong tình huống này, mỗi hộ gia đình đều được cấp Giấy chứng nhận riêng đối với phần tài sản sở hữu mang tên mình. Do vậy, bạn có thể nộp giấy đề nghị cấp Giấy phép xây dựng, cải tạo công trình theo Luật Xây dựng 2014, tại Điều 96.

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình nhà ở cần chuẩn bị gồm:

  • Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình
  • Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở theo quy định của pháp luật
  • Bản vẽ, ảnh chụp hiện trạng của bộ phận, hạng mục công trình, nhà ở riêng lẻ đề nghị được cải tạo
  • Đối với công trình di tích lịch sử – văn hóa và danh lam, thắng cảnh đã được xếp hạng, công trình hạ tầng kỹ thuật thì phải có văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa
  • Ngoài ra, bạn nên liên hệ với Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà, đất để được hướng dẫn những hồ sơ, giấy tờ phát sinh cần thiết khác.

Thông tin liên hệ

Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về Xây nhà trên đất đồng sở hữu”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai;… mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận. Liên hệ hotline: 0833 102 102.

Mời bạn xem thêm:

Câu hỏi thường gặp

Có được Xây nhà trên đất đồng sở hữu không ?

Để được cấp giấy phép xây dựng, gia đình bạn phải thỏa mãn các điều kiện nêu trên, phù hợp với mục đích sử dụng, đảm bảo an toàn, lợi ích của các hộ gia đình xung quanh và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương.
việc các hộ gia đình bên cạnh khi chưa được cấp giấy phép xây dựng đã tự ý xây nhà trái phép là vi phạm quy định của pháp luật. Do đó, khi có quy hoạch sử dụng đất của địa phương thì những ngôi nhà được xây dựng trái phép này sẽ không được bảo vệ quyền lợi, và nếu có yêu cầu phá bỏ thì chủ những ngôi nhà này phải tuân theo. Do vậy, trường hợp này, khi Sở xây dựng tỉnh hoặc chính quyền địa phương đã đồng ý cho gia đình bạn được cấp giấy phép xây dựng nhưng phải nộp kèm đơn có chữ ký của các hộ gia đình bên cạnh thì bạn cần phải xin được chữ ký của các gia đình bên cạnh. Trường hợp các hộ gia đình bên cạnh không đồng ý ký thì bạn có quyền yêu cầu sự can thiệp của cơ quan chính quyền địa phương để đảm bảo quyền lợi của mình.

Sau khi xây nhà trên đất đồng sở hữu thì đất đồng sở hữu có hoàn công được không?

Nhà chưa hoàn công thường thì sẽ bởi vì do 2 nguyên nhân chính sau đây: Cụ thể đó là chủ nhà không làm thủ tục hoàn công hoặc do chủ nhà lấn chiếm, xây dựng sai phép nên không được hoàn công.
Nếu trong trường hợp thực hiện xây dựng đúng theo giấy phép xây dựng thì đất đồng sở hữu sẽ được cấp hoàn công như bình thường.

Lệ phí xin cấp phép xây nhà trên đất đồng sở hữu là bao nhiêu?

Lệ phí xin cấp phép xây dựng đất sổ chung
Chi phí xin giấy phép xây dựng đất sổ chung ở Việt Nam hiện nay được quy định tùy theo mỗi tỉnh thành. Do đó, tại các tỉnh thành khác nhau sẽ có mức phí khác nhau, nhưng sẽ chênh lệch không đáng kể so với mốc mà chúng tôi thống kê dưới đây:
Cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ dao động từ từ 50.000 đến 75.000 đồng/giấy phép.
Cấp giấy phép xây dựng các công trình khác dao động từ 100.000 đến 150.000 đồng/giấy phép.