Quy định về sổ hồng cho người nước ngoài

Thưa luật sư, tôi có lấy chồng ngoài được 5 năm và hiện tại chồng tôi đang làm việc tại Việt Nam. Chúng tôi mới mua một mảnh đất ở ngoại thành và khi làm các thủ tục giấy tờ liên quan đến các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tôi muốn hỏi luật sư là Sổ hồng cho người nước ngoài như thế nào? Quy định pháp luật liên quan đến thủ tục cấp sổ đỏ cho người nước ngoài như thế nào? Mong luật sư tư vấn.

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi; để giải đáp thắc mắc của bạn; cũng như vấn đề: Sổ hồng cho người nước ngoài? Quy định như thế nào? Cụ thể ra sao?; Đây chắc hẳn; là thắc mắc của; rất nhiều người để giải đáp thắc mắc đó cũng như trả lời cho câu hỏi ở trên; thì hãy cùng tham khảo qua; bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề nhé!

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai năm 2013

• Bộ luật dân sự 2015
• Luật Nhà ở 2014
• Nghị định số 99/2015/NĐ-CP

Về quyền sử dụng đất của người nước ngoài

Về người sử dụng đất, Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất bao gồm:

– Tổ chức trong nước gồm cơ quan Nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, chính trị – xã hội, kinh tế, chính trị xã hội – nghề nghiệp, xã hội, xã hội – nghề nghiệp, sự nghiệp công lập và tổ chức khác.

– Hộ gia đình, cá nhân trong nước.

– Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ.

– Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo.

– Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, lãnh sự, đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức hoặc cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ.

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại.

Theo quy định này, người nước ngoài ở trong nước hoặc ở nước ngoài đều không thuộc các đối tượng được quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Đồng thời, theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai, tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài thì người này không được cấp Sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế như sau:

– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

– Tặng cho quyền sử dụng đất: Người được tặng cho phải là Nhà nước, cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất và phù hợp pháp luật về nhà ở. Trong đó, người nước ngoài được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho.

– Chưa chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất: Người nước ngoài nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào sổ địa chính.

Quy định về Sổ hồng cho người nước ngoài

Điều kiện người nước ngoài được đứng tên trên Sổ đỏ tại Việt Nam

Tại Điều 159 Luật Nhà ở (Luật số: 65/2014/QH13, ngày 25/11/2014) nêu rõ, đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài như sau:

1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Ngoài ra, điều kiện, giấy tờ để người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam quy định cụ thể tại Điều 74 Nghị định 99 (Số: 99/2015/NĐ-CP, ngày 20/10//2015):

Điều 74. Giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1. Đối với cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.

2. Đối với tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng quy định tại Điều 159 của Luật Nhà ở và có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết các giao dịch về nhà ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư).

Như vậy, người nước ngoài chỉ được mua và đứng tên trên Sổ đỏ với căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, chứ không được mua ngoài khu vực này cũng như phải đáp ứng các điều kiện nêu trên.

Người nước ngoài tại Việt Nam sở hữu nhà theo hình thức gì?

Căn cứ theo Khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014 có quy định về người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam xác định các giới hạn về hình thức sở hữu nhà ở như sau:

• Cá nhân, tổ chức nước ngoài đầu tư nhà ở theo dự án tại Việt Nam
• Thuê nhà, mua nhà để ở 
• Nhận thừa kế từ gia đình, nhận tặng cho nhà ở thương mại

Lưu ý: Đối tượng bất động sản mà người nước ngoài được phép mua bao gồm nhà ở riêng lẻ thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, căn hộ chung cư, ngoại trừ các khu vực đảm bảo an ninh, quốc phòng theo quy định của chính phủ. Do đó, chỉ được cấp sổ đỏ cho người nước ngoài tại Việt Nam dưới các hình thức trên. 

Điều kiện cấp sổ đỏ cho người nước ngoài tại Việt Nam 

Người nước ngoài phải đáp ứng những điều kiện sau để được mua nhà tại Việt Nam:

• Phải được cấp phép nhập cảnh vào Việt Nam, không thuộc diện được miễn trừ, được hưởng ưu đãi ngoại giao hay lãnh sự. 
• Có hộ chiếu có đóng dấu kiểm chứng của cơ quan chức năng tại Việt Nam còn hiệu lực pháp lý. 
• Đáp ứng đầy đủ hành vi dân sự theo quy định pháp luật tại Việt Nam 

Lưu ý: Theo quy định, cá nhân người nước ngoài không bắt buộc phải đăng ký thường trú, tạm trú tại nơi có nhà ở giao dịch. 

Theo quy định tại Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, việc giới hạn số lượng nhà ở người nước ngoài được phép mua như sau: 

• Trong một tòa nhà chung cư, người nước ngoài được cấp phép mua không quá 30% số lượng căn hộ
• Đối với nhà riêng lẻ (nhà ở liền kề, biệt thự) được mua dưới 250 căn trong khu vực có dân số tương đương một phường. 
• Trong trường hợp 1 dự án hoặc từ 2 dự án trở lên có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2500 căn thì người nước ngoài được phép mua không quá 250 căn (tương đương với 10%) tổng số lượng căn trong dự án. 

Thủ tục cấp sổ đỏ cho người nước ngoài tại Việt Nam

Khoản 1 Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định các loại giấy tờ theo quy định khi người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam bao gồm: 

• Hộ chiếu có đóng dấu kiểm chứng của cơ quan chức năng tại Việt Nam còn hiệu lực pháp lý. 
• Hộ chiếu không thuộc trường hợp được miễn trừ, ưu đãi ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền miễn trừ, ưu đãi dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.

Quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở cho người nước ngoài

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở cho người nước ngoài phải tuân thủ theo những quy định pháp lý của Việt Nam như sau:

• Đơn đề nghị cấp sổ đỏ cho người nước ngoài tại Việt Nam theo mẫu 04/ĐK
• Giấy tờ pháp lý chứng minh người nước ngoài thuộc diện đủ đối tượng mua nhà, sở hữu nhà tại Việt Nam
• Bản sao hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà ở có chứng thực, công chứng.
• Nộp hồ sơ đầy đủ tại văn phòng đăng ký đất đai tại khu vực sở hữu nhà ở. 
• Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật Việt Nam 
• Trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở cho người nước ngoài

Thời hạn sở hữu nhà ở của người nước ngoài 

Theo quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở 2014 thì người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong các trường hợp mua bán, tặng cho, thừa kế, thuê mua không quá 50 năm tính từ thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được gia hạn theo quy định nếu có nhu cầu. Khi cấp sổ đỏ cho người nước ngoài, cơ quan chức năng cũng ghi rõ thời gian được sở hữu nhà ở.

Nếu hết thời gian sở hữu nhà ở, nếu người nước ngoài không gia hạn thêm, làm các thủ tục mua bán, cho tặng thì bất động sản này thuộc quyền sở hữu của Nhà nước Việt Nam. 

Thông tin liên hệ

Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Sổ hồng cho người nước ngoài”. Chúng tôi hi vọng rằng kiến thức trên sẽ giúp ích cho bạn đọc và bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.

Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư Bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai…, Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về các vấn đề liên quan đến đất đai vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.

Mời bạn xem thêm:

• Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
• Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
• Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?

Câu hỏi thường gặp: