Quy định về cho thuê đất theo luật đất đai 2013 như thế nào?

12/07/2022 | 00:01 17 lượt xem Trà Ly

Chào Luật sư, tôi có một câu hỏi muốn hỏi Luật sư. Gia đình tôi dự định thuê đất để trồng lúa và một số cây công nghiệp. Tuy nhiên, do hiểu biết về pháp luật hạn chế nên tôi còn gặp khó khăn trong việc tìm hiểu quy định về cho thuê đất. Tôi có tìm hiểu qua về Luật Đất đai năm 2013 tuy vậy tôi vẫn không nắm rõ được quy định của Luật này. Vì vậy, tôi muốn hỏi: Quy định về cho thuê đất theo luật đất đai 2013 như thế nào? Rất mong sự phản hồi từ Luật sư. Cảm ơn Luật sư.

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến cho chúng tôi. Tư vẫn luật đất đai xin giải đáp thắc mắc Quy định về cho thuê đất theo luật đất đai 2013 như thế nào? qua bài viết dưới đây.

Căn cứ pháp lý

Cho thuê đất là gì?

Trong lĩnh vực đất đai, Luật đất đai năm 2013 cũng ghi nhận vấn đề về thuê đất cụ thể đó là Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của pháp luật.

Đối Với các trường hợp cho thuê đất tại Luật đất đai năm 2013 và Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, và lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, hay việc nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh. Cho thuê đất được trình bày cụ thể tại Điều 56 Luật đất đai 2013 về khái niệm cho thuê đất như sau:

Cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

Căn cứ cho thuê đất

Hiện nay, Pháp luật đất đai quy định có 2 căn cứ để xác định hoạt động cho thuê đất có phù hợp hay không, cụ thể:

  • Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm để xác định thửa đất muốn được xin thuê liệu có phù hợp để cấp cho người muốn thuê hay không; hoặc thửa đất có đang trong giai đoạn hoặc được dự định quy hoạch hay không. Nếu phù hợp với kế hoạch sử dụng đất; thì việc cho thuê đất là hợp lý, còn không thì không thể tiến hành cho thuê đất.

  • Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Bên cạnh kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện; người muốn thuê đất cần trình bày rõ nhu cầu, mục đích sử dụng đất của mình và đảm bảo các yếu tố:

+ Nhu cầu sử dụng đất phải hợp pháp.

+ Nhu cầu sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

 + Người thuê đất phải đảm bảo có đủ khả năng để sử dụng đất; đúng mục đích đã xin cấp phép.

Điều kiện cho thuê đất

Để đảm bảo được thuê đất, pháp luật hiện hành quy định các điều kiện dưới đây:

  • Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 58 Luật đất đai 2013, đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:

+ Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;

+ Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chụyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

Quy định này nhằm đảm bảo an ninh, quốc phòng, bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường sinh thái, thích ứng với biến đổi khí hậu.

Khoản 2 Điều 58 Luật đất đai 2013 bổ sung quy định về điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư tại xã thuộc khu vực biên giới, ven biến và hải đảo, đó là phải được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan. Quy định mới này nhằm đảm bảo an ninh quốc gia và toàn vẹn lãnh thổ. Bởi lẽ những xã thuộc khu vực biên giới, ven biển và hải đảo là những khu vực xung yếu, có vị trí địa lý chiến lược quan trọng, song công tác quản lý của chính quyền địa phương còn nhiều hạn chế, năng lực cán bộ qụản lý chưa cao nên việc giao đất, cho thuê đất đế thực hiện dự án đầu tư cần phải có sự quản lý của bộ, ngành có liên quan.

Đồng thời, khoản 3 Điều 58 Luật đất đai 2013 quy định chủ dự án đầu tư muốn được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thỏa mãn các điều kiện sau:

  • Có năng lực tài chính đế bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư, cụ thể, theo quy định tại khoản 2 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì:

+ Chủ dự án phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đổi với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;

+ Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

+ Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

+ Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Như vậy, pháp luật về đất đai hiện hành quy định rất chặt chẽ và cụ thể về các điều kiện cho thuê đất đối với các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức có nhu cầu.

Quy định về cho thuê đất theo luật đất đai 2013 như thế nào?
Quy định về cho thuê đất theo luật đất đai 2013 như thế nào?

Các hình thức thuê đất

Nhà nước cho thuê đất theo quy định tại Điều 56 Luật Đất đai 2013, được hướng dẫn bởi Điều 2 Nghị định 46/2014/NĐ-CP thuộc các trường hợp sau:

a) Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

–  Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

–  Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai 2013.

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh.

– Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm muối vượt hạn mức giao đất tại địa phương để sản xuất muối và tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất muối theo quy định tại Khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai 2013.

– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất không thu tiền sử dụng đất nhưng đang sử dụng đất làm kinh tế trang trại phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 142 Luật Đất đai 2013; hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm kinh tế trang trại khi chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất mà phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 142 Luật Đất đai 2013.

– Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê.

– Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất để đầu tư xây dựng công trình ngầm theo quy định tại Khoản 2 Điều 161 Luật Đất đai 2013.

– Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp.

– Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp sau:

– Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

– Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sông, ngòi, kênh rạch, suối để nuôi trồng thủy sản theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 163 Luật Đất đai 2013.

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối để thực hiện dự án đầu tư nuôi trồng thủy sản theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 163 Luật Đất đai 2013.

c) Tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Ban Quản lý khu công nghệ cao cho thuê đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 150 Luật Đất đai 2013; Ban Quản lý khu kinh tế cho thuê đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 151 Luật Đất đai 2013.

d) Tổ chức, cá nhân được Cảng vụ hàng không cho thuê đất để xây dựng cơ sở, công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ hàng không tại cảng hàng không, sân bay và đất xây dựng công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ phi hàng không theo quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 156 Luật Đất đai 2013.

đ) Tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhà nước cho thuê mặt nước không thuộc phạm vi quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013.

Thẩm quyền cho thuê đất

Theo quy định của pháp luật Thẩm quyền được hiểu là tổng thể các quyền và nghĩa vụ được trao cho các chủ thể nhất định để áp dụng giải quyết các vấn đề cụ thể nào đó trong phạm vi quản lý của họ. Chủ thể ở đây chính là các cơ quan Nhà nước thực hiện các quyền và nghĩa vụ được nhà nước cho phép. Mỗi chủ thể là cá nhân hoặc tổ chức chỉ được giao những thẩm quyền và được thực hiện các thẩm quyền đó trong phạm vi nhất định. Và nội dung thẩm quyền của tất cả các chủ thể trong tất cả các lĩnh vực thì đều phải do pháp luật quy định, không một chủ thể nào được quyền tạo ra “thẩm quyền riêng” mà vượt ra khỏi phạm vi pháp luật quy định. Pháp luật đất đai hiện hành quy định về thẩm quyền cho thuê đất như sau:

Căn cứ vào điều 59 Luật đất đai 2013, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

  • Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
  • Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
  • Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
  • Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật Đất đai 2013;
  • Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

  • Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
  • Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
  • Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
  • Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền”.

Chiếu theo quy định trên ta có thể thấy thấy UBND xã có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quy đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, tuy nhiên ở đây luật không quy định rõ rằng UBND xã chỉ được cho hộ gia đình, cá nhân thuê quỹ đất này hay còn được phép cho cả tổ chức thuê phần quỹ đất công ích này.

Theo khoản 1 điều 59 luật đất đai 2013 quy định UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cho thuê đất đối với tổ chức. Như vậy chỉ có UNBD cấp tỉnh mới có thẩm quyền cho thuê đất đối với người có nhu cầu thuê là tổ chức còn UBND cấp xã và cấp huyện thì không có thẩm quyền này mà chỉ có thẩm quyền cho thuê đất đối với hộ gia đình và cá nhân. Đây là quy định hoàn toàn hợp lý bởi trên thực tế đối với các tổ chức có nhu cầu thuê đất thường là với quy mô và diện tích lớn, trải dài trên nhiều đơn vị hành chính, bởi vậy UBND cấp tỉnh được trao thẩm quyền cho thuê đất đối với các tổ chức.

Thông tin liên hệ

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về “Quy định về cho thuê đất theo luật đất đai 2013 như thế nào?”. Nếu quý khách có nhu cầu soạn thảo hồ sơ ngừng kinh doanh; tìm hiểu về thủ tục thành lập công ty ở việt nam; đơn xác nhận tình trạng hôn nhân, đăng ký bảo hộ thương hiệu độc quyền hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh, dịch vụ hợp pháp hóa lãnh sự hà nội của chúng tôi; tư vấn luật đất đai, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận. Liên hệ hotline: 0833.102.102 hoặc qua các kênh sau:

FB: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux

Mời bạn xem thêm bài viết:

Câu hỏi thường gặp

Giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất có giống nhau không?

Điểm chung của hai hình thức này là đều phải trả tiền sử dụng đất. Cả việc giao đất có thu tiền và cho thuê đất đều mang lợi ích tương đương về quyền định đoạt đối với đất.
Tuy nhiên, điểm khác là người thuê đất muốn bán hay cho thuê lại đất; thì phải làm thủ tục xin cho thuê lại ở cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ngoài ra, trường hợp người thuê lại đang trong thời gian thuê lại; nhưng thời hạn thuê giữa người cho thuê lại và nhà nước đã hết;thì người thuê lại buộc phải hoàn trả đất cho nhà nước.

Giá trị pháp lý của việc cho thuê đất?

Thông qua hoạt động cho thuê đất của Nhà nước sẽ làm phát sinh quyền sử dụng đất của người có nhu cầu sử dụng đất. Bằng hình thức hợp đồng các bên sẽ có những quyền và nghĩa vụ nhất định. và Quyền sử dụng đất của người có nhu cầu thuê đất sẽ phát sinh dựa trên cơ sở thỏa thuận, tự do bày tỏ ý chí của hai bên là Nhà nước và người sử dụng. Chính vì vậy, quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong thuê đất thể hiện tính bình đẳng hơn so với hoạt động giao đất quy định trong Luật đất đai 2013 quy định