Với sự phát triển mạnh mẽ và hội nhập quốc tế sâu rộng của nền kinh tế Việt Nam trong thời gian gần đây, bất động sản như khu đô thị, trung tâm thương mại, đầu mối giao thông, khu dân cư, khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ thu hút đầu tư từ các công ty trong và ngoài nước ngày càng gia tăng. Ngoài ra, khi các nhà máy di dời, việc tìm quỹ đất cho nhà máy là vô cùng quan trọng. Định giá tài sản cho thuê hàng năm; đất cho thuê trả tiền một lần giúp các nhà đầu tư, cơ quan chính phủ, doanh nghiệp, cá nhân,… xác định chính xác giá trị của mảnh đất. Bạn đọc có thể tham khảo quy định thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm trong bài viết dưới đây nhé!
Các yếu tố xem xét khi thẩm định giá đất thuê hàng năm
Đất đai là tài sản được giới hạn bởi các ranh giới được xác định hoặc lập thành văn bản theo luật pháp của quốc gia đó.
Định giá đất cho thuê đất trả tiền hàng năm. Đối với hợp đồng thuê đất trả tiền một lần, bạn cần lưu ý những điều sau:
Thời hạn thuê: Thời hạn còn lại của hợp đồng thuê càng ngắn thì giá trị tài sản thế chấp càng thấp và ngược lại.
Cung cấp đơn giá đất cùng vị trí hình thức sử dụng đất, mục đích sử dụng đất
Nguồn gốc sử dụng đất: Đất thuê trả tiền hàng năm. Tài sản cho thuê trọn gói
Thỏa thuận về cách thanh toán tiền thuê và cách chấm dứt hợp đồng thuê nếu bên thuê không đáp ứng các nghĩa vụ thanh toán của họ…
Hình dạng và kích thước của tài sản cho thuê
Độ dốc đất, đường giao thông, hệ thống thoát nước: Mặt bằng bằng phẳng nhưng thoát nước nhanh, không ngập úng khi trời mưa.
Khu vực xung quanh: Quy mô dân số và sự phát triển của khu vực xung quanh. Môi trường sống, môi trường kinh doanh cùng nhiều tiện ích luôn mang đến sự hài lòng và an tâm cho cư dân địa phương và các nhà đầu tư.
Do nền đất phân tầng ổn định nên có thể chịu được tải trọng của công trình bên trên mà không bị trượt.
Mục đích phân vùng, quy hoạch vùng trời: Người đánh giá phải hiểu nội dung của tài sản (khu vực trong khu công nghiệp) và đánh giá tác động môi trường, vệ sinh công nghiệp, sương mù hạn chế nồng độ, tải hàng hóa, vận chuyển, xử lý nước thải và tác động môi trường. so. Giá trị của tài sản được định giá.
Ngoài ra, các thẩm định viên sẽ cần cập nhật các chính sách của nhà nước liên quan đến thay đổi tiền thuê đất. Nếu có sự thay đổi về chính sách tiền thuê đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tiền thuê đất vì nó sẽ ảnh hưởng đến tiền thuê đất phải nộp. Giá trị quyền sử dụng tài sản thuê.
Cách thức xác định đơn giá thuê đất trả tiền hằng năm
Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá theo khoản 1 Điều 4 Nghị định 46/2014/NĐ-CP như sau:
Tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất một năm là 1%, riêng đối với:
- Đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì:
- Căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định tỷ lệ phần trăm (%) giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối đa không quá 3%.
- Đất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn; đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư theo quy định của pháp luật thì:
- Căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phần trăm (%) giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối thiểu không thấp hơn 0,5%.
- Mức tỷ lệ phần trăm (%) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành cụ thể theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất và công bố công khai trong quá trình triển khai thực hiện.
Giá đất để tính thu tiền thuê đất được xác định theo quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 4 Nghị định 46/2014/NĐ-CP (sửa đổi tại Nghị định 123/2017/NĐ-CP) như sau:
Khoản 4 Điều 4 Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất áp dụng trong các trường hợp sau:
- Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất đầu tiên;
- Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá;
- Xác định đơn giá thuê đất khi chuyên từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai; Xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định tại khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai;
- Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất;Hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với tỉnh còn lại.-
- Xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Khoản 5 Điều 4 Nghị định 46/2014/NĐ-CP (sửa đổi tại Nghị định 123/2017/NĐ-CP) thì giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất được áp dụng trong các trường hợp sau:
- Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với trường hợp thuê đất sử dụng vào mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ, bất động sản khai thác khoáng sản;
- Xác định đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá; Xác định đơn giá thuê đất khi chuyển từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai;
- Xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định tại khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai;
- Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với tỉnh còn lại.
- Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định tiếp theo đối với thửa đất hoặc khu đất được Nhà nước cho thuê sử dụng vào mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ, bất động sản, khai thác khoáng sản có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với tỉnh còn lại.
- Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm (không bao gồm trường hợp thuê đất sử dụng vào mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ, bất động sản, khai thác khoáng sản).
- Xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
Quy định thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm
Bước 1: Xác định kỳ dự báo dòng tiền tương lai.
Kỳ dự báo dòng tiền được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê đất cho đến khi kết thúc thời hạn thuê đất.
Bước 2: Ước tính dòng tiền ròng dựa trên thu nhập ước tính từ tài sản và chi phí ước tính liên quan đến việc sử dụng và vận hành tài sản.
Sản xuất.
Lợi nhuận cho thuê đất được xác định dựa trên chênh lệch giữa chi phí thuê đất trên thị trường và chi phí thuê đất theo hợp đồng thuê của công ty.
Giá thuê đất trên thị trường được xác định dựa trên quy định về giá thuê và thông tin thị trường
Chi phí thuê của công ty được xác định dựa trên hợp đồng thuê và thông báo cho thuê của công ty.
Bước 3: Ước tính tài sản của bạn vào cuối giai đoạn dự báo.
Chênh lệch giữa chi phí thuê đất trên thị trường và chi phí thuê đất theo hợp đồng thuê của công ty (cho biết giá trị của tài sản vào cuối giai đoạn dự báo)
Bước 4: Ước tính một tỷ lệ chiết khấu phù hợp.
Lãi suất chiết khấu được xác định trên cơ sở lãi suất cho vay trung và dài hạn do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản bằng công thức trên.
Lợi nhuận cho thuê đất được xác định dựa trên chênh lệch giữa chi phí thuê đất trên thị trường và chi phí thuê đất theo hợp đồng thuê của công ty.
Giá thuê đất trên thị trường được xác định dựa trên quy định về giá thuê và thông tin thị trường
Chi phí thuê của công ty được xác định dựa trên hợp đồng thuê và thông báo cho thuê của công ty.
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Quy định thẩm định giá đất thuê trả tiền hàng năm” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Tư vấn Luật đất đai luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý và các thông tin pháp lý liên quan như chuyển đất ao sang đất sổ đỏ vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Mời bạn xem thêm:
- Giá đất trồng cây lâu năm lên thổ cư năm 2023 bao nhiêu?
- Quy định về xác định giá đất hiện nay như thế nào?
- Giá đất tái định cư được tính như thế nào theo quy định năm 2022?
Câu hỏi thường gặp
Đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình ngầm (không bao gồm phần ngầm của công trình trên mặt đất) theo quy định của Luật Đất đai thì tiền thuê đất được xác định như sau.
Đối với thuê trả tiền thuê đất hàng năm, đơn giá không được vượt quá 30% diện tích thuê theo hình thức thuê trả tiền hoặc thuê trả tiền hàng năm cho cùng một mục đích sử dụng.
Đối với hợp đồng thuê bất động sản trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê thì số tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê không vượt quá 30% giá thuê diện tích theo hình thức thuê một lần. không nên Thanh toán cho cả thời hạn thuê, cho cùng mục đích và thời gian sử dụng.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tùy điều kiện địa phương quy định đơn giá cho thuê đất xây dựng công trình ngầm tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều 5 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP.
Trong phần đất xây dựng công trình ngầm đấu nối với phần ngầm của công trình trên mặt đất, nếu diện tích xây dựng công trình ngầm vượt quá diện tích tính tiền thuê đất thì phần diện tích vượt quá được tính tiền thuê đất. kê khai tiền thuê đất tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP
Thẩm định viên bất động sản xem xét khái niệm và phương pháp thẩm định bất động sản dựa trên các tài liệu pháp lý, đặc điểm kỹ thuật và hiện trạng của khu đất, sau đó đề xuất phương pháp thẩm định theo hiện trạng của khu đất. Đối với hợp đồng thuê hàng năm và một lần, có các phương pháp phổ biến sau: Phương pháp tiếp cận thu nhập: Phương pháp dòng tiền chiết khấu. Cách tiếp cận thị trường: Cách tiếp cận so sánh. phương pháp cân đối.
Phương pháp chi phí: Một phương pháp xác định giá trị của một tài sản có giá trị dựa trên chi phí sản xuất của tài sản chức năng.
Việc sử dụng và hao mòn tài sản có giá trị giống nhau hoặc tương tự.
Phương pháp giá thay thế: Căn cứ vào chênh lệch giữa giá thay thế để tạo ra một tài sản tương tự với tài sản được thẩm định có cùng chức năng, công năng sử dụng theo giá thị trường hiện tại và chi phí khấu hao ước tính của tài sản, Phương pháp định giá xác định giá trị của một tài sản định giá. tài sản.
Phương pháp thu nhập: Một phương pháp xác định giá trị của một tài sản bằng cách chuyển đổi các dòng tiền trong tương lai từ tài sản đó thành giá trị hiện tại của nó.
Phương pháp dòng tiền chiết khấu: Một phương pháp định giá xác định giá trị của một tài sản được định giá dựa trên việc chuyển đổi các dòng tiền dự kiến trong tương lai từ tài sản sang giá trị hiện tại của nó bằng một tỷ lệ chiết khấu thích hợp.
Phương pháp dòng tiền chiết khấu là một phần của phương pháp thu nhập.
Phương pháp tiếp cận thị trường: Một phương pháp xác định giá trị của một tài sản được định giá bằng cách so sánh nó với các tài sản giống hệt hoặc tương tự mà thông tin định giá có sẵn trên thị trường.
Phương pháp so sánh là phương pháp xác định giá phân tích giá của tài sản được so sánh, tính toán giá trị của tài sản thẩm định và ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định. Phương pháp so sánh là một phần của cách tiếp cận thị trường.
Phương pháp phần dư dựa trên ước tính về sự phát triển giả định của một bất động sản (tổng thu nhập phát triển) trừ đi chi phí dự kiến để đạt được sự phát triển đó (bao gồm cả lợi nhuận cho nhà đầu tư). Định giá bất động sản theo phương pháp phần dư dựa trên giá trị đất được quy đổi về hiện tại với một tỷ suất sinh lợi phù hợp từ đất góp vào toàn bộ bất động sản đầu tư.
