Phương pháp thu nhập định giá đất

12/10/2022 | 09:13 10 lượt xem Hoàng Yến

Dạ thưa Luật sư, tôi ở tỉnh Bình Phước, nhà tôi có đất trồng cây lâu năm tôi không biết về cách tính định giá đất với loại hình đất trồng cây lâu năm được pháp luật ta căn cứ tính như thế nào? Xin Luật sư tư vấn giúp tôi ạ.
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn pháp luật và gửi câu hỏi về Tư vấn luật Đất đai. Trường hợp của bạn sẽ được chúng tôi giải đáp thông qua bài viết dưới đây nhằm giúp bạn hiểu rõ hơn quy định pháp luật về định giá đất cũng như làm sáng tỏ vấn đề Phương pháp thu nhập định giá đất. Mời bạn đón đọc ngay nhé!

Căn cứ pháp lý

  • Nghị định 44/2014/NĐ-CP

Phương pháp thu nhập định giá đất là gì?

Theo khoản 3 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, quy định về phương pháp thu nhập định giá đất như sau:

“Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.”

Phương pháp thu nhập định giá đất được thực hiện theo trình tự nào?

Theo quy định của Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Thông tư 36/2014/TT- BTNMT thì trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập được thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá

a) Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc cho thuê trong 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá.

b) Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá được tính như sau:

– Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì thu nhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá;

– Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhập bình quân một năm được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần.

c) Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thì thu thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.

Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá

a) Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất.

b) Các khoản chi phí quy định tại Điểm a Khoản này được tính theo định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trường hợp không có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí của thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.

Bước 3: Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:

Thu nhập ròng bình quân một năm = Thu nhập bình quân một năm – Chi phí bình quân một năm

Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất cần định giá = Thu nhập ròng bình quân một năm / Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh.

Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công thức sau:

Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn = r x (1 + r)n / (1+r)n – 1

Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm).

Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản gắn liền với đất để đưa vào sản xuất, kinh doanh thì sau khi xác định giá trị của thửa đất và tài sản gắn liền với đất, thực hiện chiết trừ giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất để xác định giá trị của thửa đất cần định giá.

Việc xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 của Thông tư này.

Bước 5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị của thửa đất cần định giá / Diện tích thửa đất cần định giá

Phương pháp thu nhập định giá đất
Phương pháp thu nhập định giá đất

Phương pháp thu nhập định giá đất có những ưu điểm và nhược điểm gì?

Ưu điểm

+ Đơn giản trong áp dụng, công thức tính toán rõ ràng, dễ hiểu hơn phương pháp dòng tiền chiết khấu;

+ Có độ chính xác tương đối cao khi có những thông tin về các thương vụ chính xác và có thể so sánh được.

Nhược điểm

+ Trong phân tích các thương vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: Tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai… Dẫn đến khó thuyết phục được khách hàng bởi những thông tin đã điều chỉnh.

+ Nhiều dữ liệu ước tính, điểu chỉnh, vì vậy đòi hỏi trình độ và kinh nghiệm điều chỉnh phải cao và phải đầy đủ thông tin. Độ chính xác có thể bị hạn chế do mức độ chuẩn xác của thông tin dự báo.

+ Mang những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong tương lai.

+ Áp dụng một tỷ lệ vốn hóa cố định, do đó tổng lợi nhuận hàng năm từ bất động sản cũng cố định. Trong khi hiệu quả của BĐS trong quá khứ có tầm quan trọng hàng đầu trong kêu gọi vốn đầu tư, thì sự quan tâm của các nhà đầu tư lại tập trung vào lợi nhuận ròng tiềm tàng.

+ Phương pháp thu nhập đòi hỏi phải xác định chính xác tổng thu nhập từ bất động sản trong từng năm và phải dự đoán thu nhập trong toàn bộ thời gian kinh tế còn lại của bất động sản. Đây là một công việc rất khó khăn, đặc biệt đối với những quốc gia nền kinh tế thị trường chưa phát triển như ở nước ta.

Lưu ý: Phương pháp thu nhập tính toán rất phức tạp.

Vì vậy, phương pháp này thường ít được sử dụng trong định giá hàng loạt, mà thường được sử dụng để định giá những bất động sản cá biệt.

Thông tin liên hệ

Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề Phương pháp thu nhập định giá đất” Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.

Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất,tải mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, giá đất bồi thường khi thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai,tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất,chia nhà đất sau ly hôn…, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.

Mời bạn xem thêm:

Câu hỏi thường gặp

Nguyên lý của phương pháp thu nhập định giá đất như nào?

Đất đai có tính cố định và tính cá biệt về vị trí, tính không gia tăng về diện tích, tính lâu dài trong sử dụng khi có quyền sử dụng một thửa đất nào đó, thì đất đai không những có thể cung cấp những thu nhập hiện thời cho người sử dụng, mà còn có thể duy trì có được thu nhập đó trong những năm sau. Khi đem thu nhập đó tính theo giá trị hiện hành (gọi là giá trị thu nhập hoặc giá trị vốn) bằng một suất lợi tức hoàn vốn nhất định, nó sẽ thể hiện được giá trị của đất đai đó, và cũng là giá trị trao đổi khách quan thích hợp, đó chính là nguyên lý của phương pháp thu nhập.

Xác định theo phương pháp thu nhập định giá đất có chính xác không?

Độ chính xác của của giá đất xác định theo phương pháp thu nhập được quyết định bởi mức độ chính xác của thu nhập từ đất đai và suất lợi tức hoàn vốn. Việc xác định thu nhập của đất đai có chuẩn xác hay không, lựa chọn suất lợi tức hoàn vốn có thích hợp hay không sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả xác định giá cả đất đai. Cho nên tính toán thu nhập đất đai và xác định suất lợi tức hoàn vốn là khâu then chốt của phương pháp thu nhập.

Khung giá đất thực tế thấp hơn so giá đất thị trường nhiều không?

Khung giá đất thực tế thấp hơn so giá đất thị trường, đưa tình trạng các dự án giao thông trọng điểm ở nhiều địa phương bị chậm tiến độ do người dân không đồng tình giá đất bồi thường khi giải phóng mặt bằng. Hay những khu tập thể xây dựng đã 50-60 năm nay xuống cấp nghiêm trọng, nhưng không thể cải tạo cũng vì giá bồi thường thấp. Nghị quyết 18-NQ/TW định hướng bỏ khung giá đất, sẽ bỏ được sự chênh lệch giá trị thực và giá trị ảo, giúp công tác bồi thường thu hồi đất thuận lợi, các dự án đẩy nhanh tiến độ, tác động tích cực nền kinh tế.