Câu hỏi: Chào luật sư, con trai tôi vừa mới cưới vợ và bây giờ hai vợ chồng tôi muốn cho con trai tôi ở riêng, hai vợ chồng tôi định xây cho con một căn nhà khác ở trên phần đất mà gia đình tôi có sẵn. Tuy nhiên hiện nay gia đình tôi lại chỉ có đất trồng lúa mà không có đất ở nên chúng tôi đang muốn xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất ở. Luật sư cho tôi hỏi các quy định về thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất như thế nào và “Phí chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở” hết bao nhiêu ạ?. Tôi xin cảm ơn.
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là thủ tục mà rất nhiều người dân muốn thực hiện, đặc biệt là việc chuyển đổi từ các loại đất khác sang đất ở (đất thổ cư). Tuy nhiên không phải trường hợp nào cũng được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà việc chuyển đổi này phải được thực hiện đúng theo quy định của pháp luật. Mời các bạn hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu về vấn đề này qua bài viết dưới đây nhé.
Chuyển đất trồng lúa sang đất ở được hay không?
Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định:
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
…
Đồng thời, Điều 134 Luật Đất đai 2013 cũng có quy định:
1. Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Trường hợp cần thiết phải chuyển một phần diện tích đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác thì Nhà nước có biện pháp bổ sung diện tích đất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa.
Nhà nước có chính sách hỗ trợ, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, áp dụng khoa học và công nghệ hiện đại cho vùng quy hoạch trồng lúa có năng suất, chất lượng cao.
2. Người sử dụng đất trồng lúa có trách nhiệm cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất; không được chuyển sang sử dụng vào mục đích trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối và vào mục đích phi nông nghiệp nếu không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
…
Như vậy, việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất ở sẽ được cho vào diện hạn chế và chỉ được thực hiện khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất ở
Thủ tục thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa không thu tiền sử dụng đất sang đất ở đối với cá nhân được tiến hành theo quy định của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ
Căn cứ tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 2. Nộp hồ sơ
– Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường
– Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 3. Xử lý, giải quyết yêu cầu
– Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
– Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
– Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì UBND cấp huyện trình UBND cấp tỉnh chấp thuận trước khi UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
– Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Bước 4. Trả kết quả
– Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sau khi cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Thời gian thực hiện:
Căn cứ Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
+ Không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).
+ Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Cơ quan thực hiện:
Phòng tài nguyên và môi trường là cơ quan tiếp nhận hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất từ người sử dụng đất. (Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
UBND huyện sẽ là cơ quan ra quyết định cho phép thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất sau khi có đề nghị của Phòng Tài nguyên và môi trường huyện. (Quyết định 2555/QĐ-BTNMT; Điều 59 Luật Đất đai 2013).
Phí chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở
Căn cứ quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp là trồng lúa sang đất phi nông nghiệp là đất ở là trường hợp phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và người sử dụng đất phải nộp các khoản thuế, phí, lệ phí theo quy định pháp luật.
Các khoản chi phí mà người sử dụng đất phải chịu khi được chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa như sau:
Một là, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
Đây là khoản tiền được thu theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP, cách tính khoản tiền sử dụng đất này như sau:
+) Chuyển từ đất trồng lúa là đất vườn ao trong cùng thửa đất có nhà ở (điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP) thì tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp là
…
a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
…
Theo đó, số tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp là bằng 50% mức chênh lệch của giá đất ở và giá đất trồng lúa tính trên tổng diện tích được phép chuyển mục đích sử dụng.
+) Chuyển từ đất trồng lúa được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở (điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP)
Số tiền sử dụng đất phải nộp = (Giá 1m2 đất ở – giá 1m2 đất trồng lúa) x diện tích được phép chuyển mục đích
Trong đó, phải lưu ý: Nếu diện tích sử dụng đất tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa trong hạn mức giao đất/công nhận quyền sử dụng đất thì số tiền được tính bằng chênh lệch giá đất ở và giá đất trồng lúa tính trên diện tích trong hạn mức. Phần diện tích ngoài hạn mức sẽ được tính theo giá đất cụ thể (bằng một trong những phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, thu thập, chiết trừ, thặng dư).
Hai là, tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa
Đây là khoản tiền được tính theo quy định tại Nghị định 35/2015/NĐ-CP và Nghị định 62/2019/NĐ-CP (Nghị định sửa đổi bổ sung Nghị định 35/2015/NĐ-CP).
Theo quy định tại Điều 5 Nghị định 35/2015/NĐ-CP và khoản 2, khoản 3 Điều 1 Nghị định 62/2019/NĐ-CP, Điều 2 Thông tư 18/2016/TT-BTC, việc thu tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa có yêu cầu cụ thể như sau:
+ Mức thu tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa (tiền bảo vệ phát triển đất trồng lúa mà người sử dụng đất phải nộp) = tỷ lệ phần trăm (%) (x) diện tích (x) giá của loại đất trồng lúa.
Trong đó: Tỉ lệ % sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất trồng lúa quy định (mức thấp nhất là 50%); Diện tích là phần diện tích thửa đất chuyên trồng lúa nước được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sang đất ở (con số diện tích cụ thể được ghi trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng); Giá của loại đất trồng lúa tính theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm người sử dụng đất trồng lúa được cho phép chuyển mục đích.
+ Việc nộp tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa là thành phần của hồ sơ đề nghị/xin chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa. Nếu không đóng tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa thì người sử dụng đất không được phép chuyển mục đích sử dụng;
+ Người sử dụng đất xin chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa phải lập bản kê khai diện tích đất chuyên trồng lúa nước được nhà nước giao theo mẫu tại Phụ lục III ban hành kèm theo Nghị định 62/2019/NĐ-CP và gửi tới Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất để xác định diện tích đất trồng lúa phải nộp tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa;
+ Người sử dụng đất xin chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa phải nộp hồ sơ gồm Đơn đề nghị xác nhận số tiền phải nộp theo mẫu quy định tại Phụ lục IV (đối với cơ quan, tổ chức) hoặc Phụ lục V (đối với hộ gia đình, cá nhân) ban hành kèm theo Nghị định 62/2019/NĐ-CP đến cơ quan tài chính tại địa phương (thường là chi cục thuế) để xác định số tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa phải nộp.
Người sử dụng đất nộp số tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa sau khi có thông báo từ cơ quan tài chính địa phương.
Ba là, lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Đây là số tiền mà người sử dụng đất trồng lúa phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa mà phải cấp sổ mới/xác nhận biến động. Khoản này được thu theo Nghị quyết của từng Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất trồng lúa (Thông tư 85/2019/TT-BTC)
Bốn là, lệ phí trước bạ
Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức lệ phí trước bạ được tính thu là 0,5%, hay:
Mức tiền nộp lệ phí trước bạ = 0,5% x giá đất trồng lúa tính theo Bảng giá đất x diện tích đất trồng lúa được phép chuyển mục đích sử dụng
Năm là, phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận
Căn cứ Thông tư 85/2019/TT-BTC, đây cũng là mức thu dựa trên Nghị quyết của từng Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất trồng lúa.
Như vậy, đây là 05 khoản chi phí mà người sử dụng đất trồng lúa phải nộp khi được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Phí chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở” đã được chúng tôi giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống tư vấn luật đất đai chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới gia hạn thời gian sử dụng đất… Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833.102.102
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ khoản 4 và khoản 8 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP, thời hạn nộp tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ như sau:
* Tiền sử dụng đất
– Chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo.
– Chậm nhất là 90 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo thông báo.
* Lệ phí trước bạ: Thời hạn nộp lệ phí trước bạ chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo, trừ trường hợp người nộp thuế được ghi nợ lệ phí trước bạ.
Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai quy định như sau:
– Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi khi có các điều kiện sau đây:
+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
– Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai.
– Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng lúa (thuộc nhóm đất nông nghiệp) sang đất ở (thuộc nhóm đất phi nông nghiệp) thì phải xin phép và được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể:
– UBND cấp huyện có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân.
– UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng đất với tổ chức.
UBND cấp huyện xem xét việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ruộng sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân theo 02 căn cứ sau:
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Nếu vị trí thửa ruộng thuộc khu vực được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì mới được chuyển.
Nếu đất nằm trong trường hợp này, thì người dân sẽ phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng.
