Những điều cần biết khi làm sổ đỏ

Câu hỏi: Chào luật sư, bố tôi có cho tôi một mảnh đất do ông bà tôi đã canh tác từ lâu đời truyền lại, tuy nhiên đây là mảnh đất do các cụ ngày xưa khai hoang nên là chưa được cấp Sổ đỏ. Bây giờ tôi đang có ý định xin cấp sổ đỏ cho mảnh đất này để thuận tiện hơn trong việc quản lý và sử dụng mảnh đất này. Luật sư cho tôi hỏi là “Những điều cần biết khi làm sổ đỏ” là gì ạ?. Tôi xin cảm ơn.

Vấn đề xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) là một thủ tục rất quen thuộc với người dân khi mà nhà nước chỉ công nhận quyền sử dụng đất khi có loại giấy chứng nhận này. Vậy thì những điều cần biết khi làm sổ đỏ là gì?. Hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu câu trả lời qua bài viết dưới đây của chúng tôi nhé.

Điều kiện để được cấp Sổ đỏ

Sổ đỏ là một chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Để xác định điều kiện cấp sổ đỏ chia ra làm 02 trường hợp là: có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013 như sau:

– Trường hợp 1:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

+ Có hộ khẩu thường trú tại địa phương;

+ Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn;

+ Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

– Trường hợp 2:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất từ trước ngày 01/7/2004 mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

+ Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004;

+ Không vi phạm pháp luật về đất đai;

+ Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Lưu ý: Sổ đỏ trong bài viết này là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định

Nếu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013,  Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 16, 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) thì sẽ  được cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.

Cụ thể sẽ được chia ra thành các trường hợp nhỏ sau đây:

Giấy tờ về quyền sử dụng đất đứng tên mình

Nếu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất:

– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.

– Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;

–  Giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất

– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.

– Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất như: Bằng khoán điền thổ; Văn tự mua bán nhà ở; Giấy phép cho xây cất nhà ở… được quy định tại Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT.

– Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 như: Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980; Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp… (được quy định chi tiết tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ).

Có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng giấy tờ đó ghi tên người khác

Theo quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất tại mục (1) nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, thì sẽ được cấp giấy chứng nhận nếu có đủ các điều kiện sau:

– Có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất (như hợp đồng, văn tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất) có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất .

– Đất không có tranh chấp.

Lưu ý: Đối với trường hợp này thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận nếu được sử dụng đất theo:

– Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân,

– Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án,

– Văn bản công nhận kết quả hòa giải thành,

– Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

Lưu ý: Trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp.

Những điều cần biết khi làm sổ đỏ

– Khi người sử dụng đất có nhu cầu cấp Sổ đỏ thì thực hiện theo thủ tục “Đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu” (tên thủ tục theo quy định của pháp luật), gọi theo cách thông thường của người dân là thủ tục cấp Sổ đỏ.

Về nguyên tắc, Sổ đỏ được cấp theo từng thửa đất, khi được cấp sổ thì người sử dụng đất sẽ xác lập quyền sử dụng của mình với thửa đất đó. Nếu chuyển quyền sử dụng đất của mình cho người khác bằng một trong các hình thức như: Chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thừa kế…thì sẽ phải thực hiện theo thủ tục đăng ký biến động (người dân thường gọi là thủ tục sang tên Sổ đỏ) mà không phải thực hiện theo thủ tục cấp Sổ đỏ.

– Từ ngày 10/12/2009 đến nay, khi người dân đề nghị cấp Sổ đỏ cho đất, tài sản khác gắn liền với đất thì Nhà nước sẽ cấp chung 01 loại sổ với tên gọi là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền ở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

– Giấy tờ cần chuẩn bị:

Căn cứ khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ với các loại giấy tờ sau:

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK.

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Ngoài 02 loại giấy tờ trên thì tùy thuộc vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh theo từng trường hợp, cụ thể:

+ Trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất thì phải nộp một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

+ Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản đó (thông thường tài sản cần đăng ký là nhà ở).

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).

– Nơi nộp hồ sơ cấp Sổ đỏ: Nơi nộp hồ sơ là nơi có đất

+ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (nếu địa phương chưa có Văn phòng đăng ký đất đai).

+ Với địa phương đã tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp tại Bộ phận một cửa.

+ Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu (xã, phường, thị trấn).

Thủ tục xin cấp sổ đỏ

Bước 1. Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Người yêu cầu xin cấp sổ đỏ chuẩn bị hồ sơ và nộp tại cơ quan theo như phần trên chúng tôi đã trình bày.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Trường hợp 1: Nếu hồ sơ thiếu

– Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung (trong thời hạn 03 ngày làm việc).

Trường hợp 2: Nếu hồ sơ đủ

– Nếu hồ sơ đủ thì người tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận.

– Viết và đưa Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp (trong đó ghi ngày hẹn trả kết quả).

Bước 3: Đo đạc, xác minh bản trích đo địa chính

– Trường hợp chưa có bản đồ địa chính, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có).

Nếu nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả.

– Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào đơn đăng ký;

Bước 4: Người có nhu cầu thực hiện nghĩa vụ tài chính

Trong bước này người dân chỉ cần lưu ý vấn đề sau:

– Khi nhận được thông báo của chi cục thuế thì hộ gia đình, cá nhân có nghĩa vụ đóng các khoản tiền theo thông báo như: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu có).

– Khi nộp tiền xong thì giữ hóa đơn, chứng từ để xác nhận việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.

Lưu ý: Chỉ được nhận Giấy chứng nhận khi đã nộp xong các khoản tiền, trừ trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất.

Bước 5. Trả kết quả

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Giấy chứng nhận cho UBND cấp xã để trao cho hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã.

Thời hạn thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ

Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn cấp Sổ đỏ được quy định như sau:

– Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

– Thời hạn cấp Sổ đỏ không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Lệ phí: Người đề nghị cấp Sổ đỏ phải nộp các khoản tiền sau: Lệ phí trước bạ, lệ phí cấp sổ, tiền sử dụng đất (nếu có); Để tính được tổng số tiền phải nộp khi làm Sổ đỏ thì phải căn cứ vào từng trường hợp cụ thể.

Thông tin liên hệ:

Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Những điều cần biết khi làm sổ đỏ“. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến tư vấn pháp lý về tư vấn đặt cọc đất cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.

Mời bạn xem thêm bài viết:

• Không canh tác đất trồng lúa hơn 01 năm thì có bị thu hồi không?
• Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
• Mẫu hợp đồng môi giới nhà đất mới năm 2022

Câu hỏi thường gặp