Xin chào Luật sư. Hiện nay tôi đang có thắc mắc trong quy định pháp luật đất đai, mong được luật sư giải đáp. Cụ thể là trước đây tôi và một vài người bạn có cùng góp vốn mua đất và sổ đỏ đất đứng tên đồng sở hữu chúng tôi. Nay tôi muốn tách riêng sổ đỏ này phần của tôi để tôi chuyển nhượng lại cho một người khác, tôi thắc mắc rằng nhà đồng sở hữu có tách sổ riêng được không? Thủ tục tách đất đồng sở hữu hiện nay sẽ được diễn ra như thế nào? Tôi sẽ đến cơ quan nào để thực hiện thủ tục này, mong được luật sư giải đáp, tôi xin cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tư vấn luật đất đai, tại nội dung bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc cho bạn, hi vọng bài viết hữu ích với bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Nhà đất đồng sở hữu là gì?
Đất đồng sở hữu là đất có chủ sở hữu gồm hai người trở lên không có quan hệ vợ chồng hay con cái. Đặc điểm nhận biết đất đồng sở hữu là ở trang bìa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có kèm trong chữ “Cùng sử dụng đất đối với ông/ bà…”
Đối với nhà đất đồng sở hữu, một trong nhiều chủ sở hữu muốn thực hiện những hành vi liên quan đến đất như mua bán, chuyển nhượng,… thì phải nhận được sự đồng ý của các đồng sở hữu.
Sổ đỏ chung khác sổ đỏ riêng như thế nào?
Về quy định của pháp luật, sổ đỏ chung và sổ đỏ riêng đều cùng là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Trong đó, sổ chung thể hiện tên của người đồng sở hữu, do đó mọi người có quyền như nhau. Theo quy chế định đoạt quyền sở hữu của hai loại giấy tờ này thì chúng có sự khác nhau. Bởi các chủ sở hữu phải thống nhất để cùng đưa ra quyết định.
Thường sổ đỏ chung sẽ rất khó khăn trong việc định đoạt bởi chúng liên quan tới quyền lợi của các đồng sở hữu. Các chủ sở hữu dù muốn định đoạt trong phần tài sản của mình cũng không thực hiện được các thủ tục pháp lý. Vì vậy, họ được quyền quyết định một số giao dịch và thay đổi quyền sở hữu.
Nhà đồng sở hữu có tách sổ riêng được không?
Như đã phân tích ở trên sổ đỏ chung là một xác lập quyền sở hữu hai chủ sở hữu trở lên. Trong đó, không phải quan hệ sở hữu chung vợ chồng hay của hộ gia đình. Do đó việc tách sổ được xác định về bản chất như phân chia tài sản đồng sở hữu cho từng người tự quản lý. Vì thế, bạn có thể tách được sổ riêng theo quy định về thủ tục tách thửa.
Tuy nhiên, để tách thửa đất, cần đảm bảo các điều kiện pháp lý liên quan. Như đảm bảo diện tích tối thiểu, khi đất chung có diện tích nhỏ hơn là rất khó khăn. Việc chia quyền sử dụng cho các đồng sở hữu phải đảm bảo diện tích tối thiểu đó.
Vì vậy, nếu tách thửa đất, trước hết phải tìm hiểu xem sổ đỏ chung là gì? Tách sổ đỏ riêng có đảm bảo được diện tích đất tách thửa tối thiểu của mảnh đất đai đã tách hay không. Các bên cũng cần xem xét, cân đối các quyền lợi và nghĩa vụ của mình khi thực hiện.
Chuẩn bị hồ sơ tách sổ đỏ chung như thế nào?
Khi thực hiện thủ tục tách thửa đất, bạn cần chuẩn bị hồ sơ tách thửa theo quy định của pháp luật. Theo đó, căn cứ khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa cho cơ quan có thẩm quyền. Việc tách thửa cũng phải được các đồng sở hữu cùng thực hiện. Qua đó đảm bảo tính chất quản lý, xác lập các thủ tục pháp lý trên đất chung.
Thành phần hồ sơ như sau:
– Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu 11/ĐK kèm theo Thông tư; Đây là mẫu đơn mới nhất, đang được áp dụng trong hoạt động quản lý nhà nước.
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. Để xác định các đồng sở hữu trên đất đang được thủ tục pháp lý ghi nhận.
Ngoài ra, tùy từng trường hợp mà hồ sơ xin tách thửa đất còn bao gồm nhiều loại giấy tờ sau:
+ Đơn xin đăng ký biến động. Áp dụng đối với trường hợp tách sổ đỏ nhằm mục đích phân chia tài sản chung.
+ Các văn bản, giấy tờ về việc thỏa thuận phân chia tài sản đã công chứng. Áp dụng đối với trường hợp muốn tách sổ đỏ để phân chia tài sản chung hoặc tài sản thừa kế từ người thân.
Đây là các mục đích phân chia tài sản, phân chia quyền sử dụng đất đi kèm với nhu cầu tách thửa. Do đó để đảm bảo quyền lợi, nhu cầu, các bên phải cung cấp đủ các giấy tờ, hồ sơ.
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ thực hiện thủ tục tách thửa đất.
Trình tự, thủ tục tách thửa đất đồng sở hữu
Nội dung này sẽ giúp bạn thực hiện thủ tục tách thửa đất tại cơ quan nhà nước.
Bước 1: Nộp hồ sơ:
Có nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận, giải quyết nhu cầu này. Trong đó, các cơ quan này bao gồm:
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu. Địa phương sẽ tiếp nhận, đối chiếu với các hồ sơ địa chính đang quản lý để thực hiện các thủ tục giải quyết.
Cách 2: Không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (cấp huyện). Trong trường hợp địa phương chưa tổ chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Các tổ chức này thực hiện việc tiếp nhận, giải quyết các thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất.
– Đối với nơi đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính thì nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa. Đây là bộ phận được thành lập để đảm bảo giải quyết thủ tục chuyên môn. Việc tổ chức bộ máy ở địa phương đầy đủ sẽ có bộ phận một cửa, có thẩm quyền, trách nhiệm tiếp nhận và giải quyết các thủ tục về quyền sử dụng đất.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ:
Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra hồ sơ, phân loại hồ sơ hợp lệ và chưa hợp lệ.
– Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung. Chỉ ra các điểm cần chỉnh sửa, bổ sung để đảm bảo yêu cầu.
– Nếu hồ sơ hợp lệ: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ, trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ. Trong đó ghi ngày hẹn trả kết quả để người dân nắm được, đảm bảo quyền lợi của họ.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu:
Tách thửa được giải quyết nếu thuộc một trong ba trường hợp:
+ Khi chuyển nhượng, tặng cho một phần thửa đất.
+ Do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất.
+ Do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất.
Theo đó, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
– Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất theo phần sở hữu cụ thể của các đồng sở hữu. Chuyển bản trích đo thửa đất mới tách cho người sử dụng đất để xác định phạm vi, tính chất của phần đất thuộc quyền sử dụng mới. Để họ thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách.
– Thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan để xác định quyền sử dụng đất cho từng chủ sở hữu sau khi tách thửa. Bao gồm:
+ Thủ tục đăng ký biến động đối với phần diện tích chuyển quyền.
+ Đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền.
– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Khi đó, các thay đổi được lưu lại, quản lý và sử dụng xác định cho quyền, nghĩa vụ tương lai của các chủ sở hữu đất.
Bước 4. Trả kết quả:
Kết quả phải trả cho người sử dụng đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết. Kết quả được thể hiện trên nội dung của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong đó, không còn nội dung đồng sở hữu đối với diện tích đất được tách thửa nữa.
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Nhà đồng sở hữu có tách sổ riêng được không?” Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Tư vấn luật đất đai với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý về giá chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm:
- Phí môi giới thuê nhà là bao nhiêu?
- Diện tích nhà ở tối thiểu trên đầu người
- Phí quản lý chung cư tính theo diện tích nào?
Câu hỏi thường gặp:
Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các quyền sau đây:
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013.
Đất không có tranh chấp
Quyền sử dụng đất không bị kê biên đảm bảo thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất
Thuế thu nhập cá nhân có công thức tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x giá chuyển nhượng
Thứ nhất, quy định về điều kiện tách thửa được quy định tại Điều 5 Quyết định 22/2014/QĐ-UBND thành phố Hà Nội như sau:
Điều 5. Điều kiện về kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép và không được phép tách thửa và việc xử lý đối với thửa đất ở có kích thước, diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu
Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:
a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;
b) Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% mức tối thiểu của hạn mới giao đất ở mới quy định tại Điều quy định này đối với các xã còn lại.
Thứ hai, Về các điều khoản quan trọng quy định trong hợp đồng
– Diện tích đất, vị trí đất kèm theo bản đồ trích lục.
– Thỏa thuận về thời gian, số tiền đặt cọc.
– Gía tiền, phương thức thanh toán.
– Nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí
– Quyền và nghĩa vụ của các bên về thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
