Chào luật sư trước đây tôi có cùng bạn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, căn hộ chung cư. Tuy nhiên hôm trước bạn tôi có nói chuyện và định sẽ rẽ hướng phát triển theo con đường cho thuê, bán nhà ở xã hội. Do tôi hạn hẹp kiến thức bên mảng này nên mong được Luật sư hỗ trợ giải đáp giúp tôi nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội thế nào? Nhà ở xã hội hiện nay có được chuyển nhượng hay không theo quy định? Cảm ơn Luật sư. Mong nhanh chóng nhận được phản hồi.
Về nội dung ‘nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội” chúng tôi tư vấn luật đất đai cho bạn như sau:
Đối tượng được Nhà nước hỗ trợ cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội
Hiện nay ở một số địa phương đã có chính sách xây dựng các khu nhà ở xã hội. Tuy nhiên còn có điểm tiến bộ hơn so với trước đây là nội dung về cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội, giúp ích cho người dân rất nhiều về khoản nơi ăn chốn ở. Những đối tượng được tham gia chính sách này bao gồm:
Theo quy định tại Điều 50 Luật Nhà ở 2014 thì Nhà nước hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội cho một trong những đối tượng sau:
(1) Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
(2) Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
(3) Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
(4) Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
(5) Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
(6) Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 Luật Nhà ở 2014 (người thuê nhà ở công vụ khi không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở hoặc chuyển đi nơi khác hoặc có hành vi vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở mà thuộc diện bị thu hồi thì phải trả lại nhà ở công vụ);
(7) Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
Riêng đối tượng sau chỉ được thuê nhà ở xã hội:
(8) Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập.
Điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội
Việc quy định cho phép cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội hiện nay được áp dụng riêng đối với một số đối tượng nhất định. Họ phải đáp ứng được các tiêu chí và điều kiện chứ không dành cho mọi đối tượng. Chi tiết hơn về đối tượng được nhà nước hỗ trợ ở mảng lĩnh vực này là:
Các đối tượng được nêu ở Mục 1 để được hỗ trợ chính sách cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội thì phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập theo quy định sau:
– Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;
– Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này (trừ đối tượng (8) được nêu ở Mục 1 không cần phải đáp ứng điều kiện này).
– Đối với đối tượng (2), (3), (4) và (5) được nêu ở Mục 1 thì phải thuộc diện không phải nộp thuế TNCN thường xuyên theo quy định; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ.
Những đối tượng quy định tại các khoản (1), (6), (7) và (8) được nêu ở Mục 1 thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập.
Nguyên tắc cho thuê cho thuê mua bán nhà ở xã hội thế nào?
Khi thực hiện cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội thì luật đã có những nguyên tắc xuyên suốt để áp dụng. Những nguyên tắc này cân bằng lợi ích giữa bên cho thuê và bên đi thuê nhà, đảm bảo giữ vững được ý nghĩa của nhà ở xã hội. Đồng thời, nó cũng cần phù hợp với quy định của pháp luật, chính sách phát triển trong lĩnh vực đất đai do Nhà nước định hướng.
Nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội
Theo quy định tại Điều 62 Luật Nhà ở 2014 thì nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội như sau:
- Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải đúng quy định tại Luật Nhà ở 2014; trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng được nêu tại Mục 1 chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội.
Đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.
- Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.
- Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.
- Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế TNCN.
- Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định và nộp thuế thu nhập theo quy định; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật Nhà ở 2014 thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế TNCN.
Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định và phải nộp thuế thu nhập theo quy định.
- Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật Nhà ở 2014 thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.
Thời hạn thuê nhà ở xã hội là bao lâu?
Việc thuê nhà, thuê đất hiện nay khi làm hợp đồng đều ghi những thông tin cụ thể như mảnh đất, thời gian thuê và các nghĩa vụ của 2 bên. Riếng đối với nhà ở xã hội liệu có thời hạn thuê giới hạn hay không? Thông thường thuê sẽ có thời hạn là 5 năm, 10 năm hay tùy thỏa thuận của các bên. Thời hạn thuê nhà ở xã hội hiện nay là:
Căn cứ tại khoản 2 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 quy định:
Nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội
…
- Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.
…
Như vậy, cá nhân được thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê nhà ở xã hội.
Thông tin liên hệ
Vấn đề “đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư tư vấn luật đất đai luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là tư vấn pháp lý về Tra cứu chỉ giới xây dựng… vui lòng liên hệ Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Mời bạn xem thêm:
- Không canh tác đất trồng lúa hơn 01 năm thì có bị thu hồi không?
- Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
- Mẫu hợp đồng môi giới nhà đất mới năm 2022
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ tại khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP có quy định về việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội như sau:
Quy định về việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội
…
3. Người thuê nhà ở xã hội không được cho thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian thuê nhà theo hợp đồng đã ký với bên cho thuê.
4. Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Kể từ thời điểm người mua, thuê mua nhà ở xã hội đư ợc phép bán nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu thì ngoài các khoản phải nộp khi thực hiện bán nhà ở theo quy định của pháp luật, bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; trường hợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở.
Căn cứ tại Điều 49 Luật Nhà ở 2014 có quy định về đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội như sau:
– Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
– Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;
– Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;
– Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
– Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
– Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
– Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
…
Người đang thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được phép cho người khác thuê lại nhà ở xã hội. Khi cá nhân không có nhu cầu sử dụng nhà ở xã hội phải chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.
