Chào Luật sư, tôi sắp kết hôn. Ba má vợ của tôi có cho vợ chồng tôi tiền để mua nhà ở riêng. Không biết hiện nay khi mua nhà có cần giấy phép xây dựng hay không? Tôi định mua nhà xong thì đập phần nhà sau để xây lại. Bên mua nhà thì nói không cần nhưng có người thì lại nói là cần có giấy phép xây dựng. Vậy quan điểm nào đúng với quy định của pháp luật hiện nay? Mua nhà có cần giấy phép xây dựng hay không? Mua nhà xong muốn sửa nhà có cần giấy phép xây dựng không? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã đặt câu hỏi cho chúng tôi. Tư vấn luật đất đai xin được tư vấn về vấn đề này cho bạn như sau:
Nộp hồ sơ đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất
Căn cứ Khoản 3 Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT (đã được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) quy định về hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu như sau:
– Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với tài sản gắn liền với đất; đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận gồm có:
+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK;
+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
Trường hợp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất nông nghiệp mà chủ sở hữu công trình không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 32 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP hoặc công trình được miễn giấy phép xây dựng thì chủ sở hữu công trình nộp hồ sơ thiết kế xây dựng của công trình đó theo quy định của pháp luật về xây dựng. Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó theo quy định tại Điểm đ Khoản 3 Điều 70 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP cùng với hồ sơ thiết kế xây dựng của công trình.
+ Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng);
+ Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có);
+ Văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng công trình đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp chủ sở hữu công trình không đồng thời là người sử dụng đất.”
Mua nhà có cần giấy phép xây dựng hay không?
Căn cứ điểm h khoản 1 Điều 31 Nghị định 43/2014 quy định như sau:
“h) Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.”
Theo thông tin bạn cung cấp thì nhà này bạn tự xây dựng không có giấy phép xây dựng, tuy nhiên bạn không đề cập thời gian cụ thể nên sẽ có 2 trường hợp sau:
– Nhà được xây trước 01//07/2006: phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước 01//07/2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật.
– Nhà ở được xây dựng kể từ 01//07/2006 trở về sau: phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước 01//07/2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.
Có được giao dịch chuyển nhượng nhà sai phép, nhà không phép?
Nhà xây không phép, sai phép sẽ không được hoàn công, không được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Khi thực hiện thủ tục công chứng thì các đơn vị công chứng không kiểm tra hiện trạng mà chỉ ghi nhận ý chí các bên và dựa trên hồ sơ mà công chứng giao dịch của các bên.
Tuy nhiên khi bên mua tiến hành đăng bộ thì sẽ có các trường hợp sau xảy ra:
– Trường hợp 1: chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai không kiểm tra thực địa để xem xét công trình thực tế có khác với Giấy chứng nhận hay không, vẫn giải quyết đăng bộ sang tên người mua theo diện tích nhà, đất tại Giấy chứng nhận của người bán và hợp đồng công chứng.
– Trường hợp 2: chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra thực địa để xem xét công trình thực tế và phát hiện nhà xây không phép, xây sai phép. Khi đó, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu phải xử lý phần diện tích nhà phát sinh rồi mới giải quyết tiếp, bên mua trả lại cho bên bán để bên bán làm thủ tục xin hợp thức hóa phần diện tích lố giấy chủ quyền rồi ký bán lại. Hoặc phần diện tích này phải tháo dỡ. Khi rơi vào trường hợp này, bên mua thường đã thanh toán hết tiền cho bên bán nên việc yêu cầu bên bán trả lại tiền hoặc yêu cầu bên bán đi thực hiện hoàn tất sai phạm là gần như không thể. Do đó, nếu lâm vào trường hợp này, quyền lợi của bên mua bị ảnh hưởng rất nghiêm trọng.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có được kiểm tra thực địa không?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện (Nhà/công trình xây dựng đã có giấy chứng nhận) thì mới tiến hành thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua. Tuy nhiên Nghị định không quy định cách thức kiểm tra hồ sơ cụ thể là như thế nào nên làm phát sinh tình trạng thực tế là có đơn vị đi kiểm tra thực địa, nơi không và dẫn đến kết quả là các cách xử lý khác nhau đối với việc đăng bộ khi mua nhà sai phép, nhà không phép nêu trên.
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Thành phần Ban cưỡng chế thu hồi đất”. Hoặc dịch vụ khác liên quan như là tư vấn pháp lý về vấn đề gia hạn thời gian sử dụng đất nông nghiệp …… Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833 102 102. để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín. Chúng tôi hi vọng rằng kiến thức trên sẽ giúp ích cho bạn đọc và bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Mời bạn xem thêm:
- Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
- Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
Câu hỏi thường gặp
– Trường hợp 1: Chỉ có quyền sử dụng đất (chỉ có đất, không có nhà ở).
– Trường hợp 2: Chỉ có nhà ở (chung cư hoặc nhà gắn liền với đất nhưng nhà và đất là 2 “chủ” khác nhau).
– Trường hợp 3: Gồm cả nhà và đất.
Muốn mua bán nhà phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nói cách khác, tại trang 2 của Giấy chứng nhận phải thể hiện thông tin chứng nhận quyền sở hữu nhà ở như loại nhà ở, diện tích xây dựng, diện tích sàn, hình thức sở hữu,…
Căn cứ Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, hồ sơ yêu cầu công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải có bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng (phải có Sổ đỏ, Sổ hồng).
Theo đó, nếu nhà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì chỉ được công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Vì không được công chứng, chứng thực nên khi đăng ký biến động (đăng ký sang tên) sẽ chỉ được sang tên quyền sử dụng đất còn nhà ở không được đăng ký. Điều đó đồng nghĩa với việc người mua trả tiền mua nhà gắn liền với đất nhưng không được sở hữu căn nhà này.
