Thưa luật sư, trước đây ông tôi có mua một mảnh đất ở trên mặt phố sau khi mất thì ông có để lại cho bố tôi. Hiện nay, bố tôi muốn chia lại mảnh đất cho hai anh em tôi. Mặc dù đã làm thủ tục tách thửa thì lại bị từ chối ới lí do là đất này không đủ diện tích tối thiểu đẻ tách thửa. Luật sư có thể tư vấn cho tôi diện tích tôi thiểu để tách thửa được pháp luật quy định như thế nào? Trong trường hợp Mua đất không tách thửa được thì phải làm như thế nào? Mong luật sư tư vấn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi; để giải đáp thắc mắc của bạn cũng như vấn đề: Mua đất không tách thửa được? Cụ thể ra sao Đây chắc hẳn là thắc mắc của rất nhiều người để giải đáp thắc mắc đó cũng như trả lời cho câu hỏi ở trên thì hãy cùng tham khảo qua; bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề nhé!
Căn cứ pháp lý:
Tách thửa đất là gì?
Tách thửa đất chưa được định nghĩa trong một văn bản pháp luật cụ thể, thay vào đó, pháp luật đất đai quy định về điều kiện, trình tự, thủ tục khi người sử dụng đất muốn tách thửa đất. Tách thửa đất thường được hiểu là việc phân chia thửa đất ban đầu thành các thửa đất nhỏ hơn.
Tách thửa đất là việc phân chia, chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ một người đứng tên thành nhiều người khác nhau và sở hữu riêng biệt.
Căn cứ tình hình cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ có những quy định riêng về tách thửa đất cho phù hợp.
Tách thửa đất thường được người sử dụng thực hiện trong các trường hợp như:
– Chuyển nhượng, mua bán, thừa kế, tặng cho,…hoặc một hình thức khác tương tự làm thay đổi diện tích thửa đất ban đầu/thay đổi người sử dụng đất so với ban đầu;
– Bị thu hồi một phần thửa đất theo quy định pháp luật;
– Theo quyết định/bản án của Tòa án nhân dân có thẩm quyền; Khi thực hiện tách thửa đất theo các mục đích như trên, thửa đất ban đầu sẽ được chia tách thành các thửa nhỏ hơn, có thể việc chia tách này làm thay đổi người sử dụng đất (mua bán, tặng cho…) hoặc giữ nguyên người sử dụng đất (bị thu hồi…).
Điều kiện tách thửa đất theo quy định pháp luật
Một mảnh đất muốn làm thủ tục tách thửa cần đáp ứng những điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013.
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy để thực hiện việc tách thửa đất cần thì thửa đất đó cần phải đáp ứng được những điều kiện:
– Đất đã được cấp hoặc có đủ các điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Bởi lẽ, đây là căn cứ pháp lý chứng minh người sử dụng có đầy đủ các quyền sở hữu đối với tài sản của mình là quyền sử dụng đất.
Lưu ý: các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm:
+ Toàn bộ chủ thể nhận thừa kế quyền sử dụng đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Những chủ thể này không thuộc đối tượng được sở hữu quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
+ Người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính. Sau khi hoàn tất việc thực hiện nghĩa vụ, thì người đó mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Đất đang trong thời hạn sử dụng và không tranh chấp.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Do đó, không một chủ thể nào thực sự có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có quyền tài sản đối với đất đai. Để đảm bảo cho hoạt động quy hoạch, an ninh quốc gia,… mà cá nhân hoặc tổ chức chỉ có thể sở hữu chúng trong một thời gian nhất định.
Bên cạnh đó, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho đúng chủ thể thì chỉ khi không có bất kì tranh chấp về đất đai nào mới được thực hiện các giao dịch liên quan tới đất.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án hoặc thế chấp.
– Diện tích đất phải đạt mức tối thiểu theo quy định pháp luật.
Khoản 2 Điều 143 Luật đất đai 2013 quy định, đất muốn tách thửa cần đảm bảo diện tích tối thiểu. Các thửa đất mới được tách ra cũng phải đảm bảo diện tích tối thiểu.
Tùy thuộc vào điều kiện, hoàn cảnh từng, mục đích sử dụng đất của từng địa phương mà UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cụ thể là khác nhau.
– Khi thực hiện tách thửa phải được sự đồng ý của tất cả những đồng ở hữu.
Điều này là dễ hiểu vì các đồng sở hữu đều có quyền và lợi ích trực tiếp đối với mảnh đất đỏ. Vì vậy, không chỉ riêng thực hiện tách thửa mà toàn bộ hoạt động khác liên quan đều phải được sự thông qua của toàn bộ chủ sở hữu.
Mua đất không tách thửa được giải quyết như thế nào?
Trong trường hợp mua đất không tách thửa được phần đất đó mà không đủ điều kiện tách thửa theo quy định về hạn mức tách thửa của UBND tỉnh nơi có đất, thì có thể thực hiện những hình thức như sau:
Thứ nhất, có thể hợp thửa với một thửa đất khác
Bên cạnh hình thức đứng tên đồng sở hữu quyền sử dụng đất, cũng có thể thực hiện hợp thửa phần đất đó vào một thửa đất liền kề khác để đảm bảo diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức tách thửa theo quy định tại khoản 3, Điều 29, Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
“Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới”.
Thứ hai, có thể lựa chọn hình thức đứng tên đồng sở hữu
Căn cứ theo quy định tại Điều 98, Luật Đất đai 2013, một thửa đất có thể có nhiều người cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, trong trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng, thì phải ghi đầy đủ tên của những người này trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người 1 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện…
Những người này có đầy đủ quyền lợi của một người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, bao gồm quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê lại quyền sử dụng đất…
Như vậy, theo quy định trên, có thể làm thủ tục đứng tên đồng sở hữu đối với một gia đình có thửa đất liền kề. Tuy nhiên, đối với trường hợp đồng sở hữu quyền sử dụng đất, thì những người đồng sở hữu có quyền ngang nhau đối với phần đất này, do đó, nếu sau này muốn bán, tặng cho… phần đất này, thì bắt buộc phải có sự đồng ý của người đồng sở hữu còn lại.
Thủ tục thực hiện tách thửa đất
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ tác thửa
Người sử dụng đất có nhu cầu xin tách thửa nộp 01 bộ hồ sơ nộp tại cơ quan có thẩm quyền.
Hồ sơ gồm:
– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu quy định;
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Cơ quan có thẩm quyền là Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận, huyện thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Tuy nhiên, đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì để thuận tiện, có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp xã, hoặc Bộ phận một cửa (nếu có).
Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, những cơ quan, chủ thể trên phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp hồ sơ chưa đủ, chưa hợp lệ thì cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm hướng dẫn công dân hoàn thiện hồ sơ trong thời hạn tối đa 03 ngày làm việc.
Bước 2: Xử lý hồ sơ, trao trả kết quả
Sau khi nhận được hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm giải quyết hồ sơ hợp lệ trong thời gian không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ. Đối với trường hợp địa phương có đất là vùng có điều kiện khó khăn (vùng núi, hải đảo,…) thì thời hạn giải quyết hồ sơ tối đa là 25 ngày.
Nội dung gồm các công việc sau:
– Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
– Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Thời hạn tối đa 03 ngày làm việc, văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
Mời bạn xem thêm:
- Quy định xác định lại mục đích sử dụng đất năm 2022 như thế nào?
- Hợp thửa đất không cùng mục đích sử dụng được không?
- Chuyển đổi mục đích sử dụng đất quốc phòng
Thông tin liên hệ
Trên đây là bài viết tư vấn về “Mua đất không tách thửa được”. Nếu cần giải quyết nhanh gọn các vấn đề liên quan tới dịch vụ tư vấn pháp lý giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất thì hãy liên hệ ngay tới Tư vấn luật đất đai để chúng tôi nhanh chóng tư vấn hỗ trợ và giải quyết vụ việc. Với các luật sư có chuyên môn cao cùng kinh nghiệm dày dặn, chúng tôi sẽ hỗ trợ 24/7, giúp bạn tiết kiệm chi phí và ít đi lại.
Liên hệ hotline: 0833.101.102
Câu hỏi thường gặp
Khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: “Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới”.
Theo quy định trên, để được cấp sổ đỏ khi mua đất không đủ điều kiện tách thửa thì phải hợp thửa với thửa đất khác liền kề sao cho diện tích, kích thước thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa.
Cụ thể theo quy định tại khoản 3 Điều 29, Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
“Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu
[…]
3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.”
Theo quy định trên thì trong trường hợp nếu không đủ diện tích đất để tách thửa, nếu muốn tách thửa khu đất đó, buộc phải tách thửa khu đất đồng thời với việc hợp thửa đất đó với thửa đất liền kề tạo thành khu đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi đó ban hành thì mới được quyền tách thửa khu đất.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng được các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Đất được chuyển nhượng là đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm cho việc thi hành án;
– Đất được chuyển nhượng vẫn trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, theo quy định tại khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trong trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất thì người sử dụng đất phải đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc đo đạc tách thửa đất trước khi tiến hành nộp hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng của người sử dụng đất.
Hiện nay pháp luật Việt Nam chưa có quy định cụ thể nào về việc đất chưa tách thửa không được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do đó trong trường hợp đất chưa tách thửa thì người có quyền sử đất vẫn có thể bán, tuy nhiên người mua đất chưa tách thửa sẽ gặp rất nhiều rủi do.
