Thưa luật sư, tôi mới mua một mảnh đất để làm dự án xây dựng nhà ở cho các bạn nhỏ mồ côi trong địa phương. Tôi mới mua đất được một tuần. Để tránh gây tranh chấp không đáng có thì luật sư có thể cho tôi biết khi mình mua đất dự án thì bao lâu được cấp sổ đỏ. Quy trình cấp sổ đỏ như thế nào? Mua đất dự án bao lâu có sổ đỏ? Mong luật sư tư vấn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi; để giải đáp thắc mắc của bạn; cũng như vấn đề: Mua đất dự án bao lâu có sổ đỏ? Quy định như thế nào? Cụ thể ra sao?; Đây chắc hẳn; là thắc mắc của; rất nhiều người để giải đáp thắc mắc đó cũng như trả lời cho câu hỏi ở trên; thì hãy cùng tham khảo qua; bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề nhé!
Căn cứ pháp lý
Đất dự án là gì?
Đất dự án hay còn được gọi là đất nền. Đây là những mảnh đất vẫn giữ nguyên được hiện trạng ban đầu, mà chưa có sự tác động của con người như: san bằng, đào, đắp đất… Như vậy, nhà đầu tư có thể hiểu nôm na đây là những lô đất nằm trong diện dự án quy hoạch của một chủ đầu tư, hoàn toàn chưa được tiến hành xây dựng và vẫn còn nguyên sơ.
Để đảm bảo quyền lợi trong đầu tư và phát triển, đất nền dự án thường được khoanh vùng trong những khu vực có nhiều tiện ích, đồng thời được phê duyệt theo quy định của pháp luật và có quy hoạch rõ ràng. Hiện nay, đất nền dự án cũng được xây dựng phổ biến trong các khu dân cư, khu sinh thái cũng như các dự án nhà ở, nhà xưởng và tòa nhà văn phòng.
Đất nền là những mảnh đất chưa có sự tác động của con người như đào, đắp, san đất mà vẫn giữ nguyên hiện trạng. Vậy, đất nền dự án chính là những lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, chưa tiến hành xây dựng và vẫn còn trong trạng thái ban đầu.
Nhìn chung, đất nền dự án thường được lựa chọn trong khu vực có quy hoạch rõ ràng, được phê duyệt, nhiều tiện ích xụng quanh. Nhằm mục đích sử dụng trong dự án xây dựng lớn như khu sinh thái, khu dân cư hoặc cũng có thể là dự án nhà ở, công ty, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng.
Đất dự án có được cấp sổ đỏ?
Tất cả sản phẩm bất động sản khi thực hiện hoạt động mua bán đều phải tiến hành các thủ tục pháp lý. Trong đó, nếu chủ đầu tư muốn bán đất nền dự án cũng cần làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua.
Như vậy, đất dự án được và bắt buộc phải cấp sổ đỏ thì mới đảm bảo pháp lý cho người mua. Việc cấp sổ đỏ cho đất nền dự án là nghĩa vụ của chủ đầu tư và quyền lợi đương nhiên của khách hàng. Việc mua đất nền dự án không có sổ đỏ đồng nghĩa với việc người mua có thể sẽ phải đối mặt với không ít rủi ro.
Đơn giản một điều rằng, sổ đỏ là giấy tờ chứng minh việc bạn sử dụng đất hợp pháp. Khi có sổ đỏ, người đứng tên trên sổ đỏ sẽ được thực hiện các quyền cơ bản liên quan đến tài sản bao gồm:
– Quyền chiếm hữu: Khả năng nắm giữ tài sản, chiếm giữ tài sản của người có tài sản;
– Quyền sử dụng: Khả năng sử dụng tài sản, khai thác các giá trị vốn có của tài sản hoặc nâng cao các giá trị của tài sản nhằm mục đích sinh lời hoặc mục đích hợp pháp khác;
– Quyền định đoạt: Khả năng đưa ra những quyết định liên quan trực tiếp đến sự tồn tại của tài sản hoặc sự chuyển dịch về mặt sở hữu của tài sản như cho, tặng, cho mượn, cho thuê, cho vay, bán, chuyển nhượng, cầm cố…
Từ đó suy ra, mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ hay mua đất bất kỳ chưa (hoặc không) có sổ đỏ thì không có các quyền nói trên.
Mua đất dự án bao lâu có sổ đỏ
Thời gian mua đất dự án bao lâu có sổ đỏ? Sau khi hoàn tất các thủ tục, hồ sơ pháp lý, yêu cầu cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, thời gian giải quyết theo quy định là không quá 15 ngày kể từ ngày hồ sơ được duyệt. Đối với các trường hợp thuộc khu vực vùng sâu vùng, miền núi, các vùng điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, thì thời gian giải quyết là không quá 25 ngày.
Thủ tục cấp sổ đỏ đất dự án
Về phía chủ đầu tư muốn tiến hành cấp sổ đỏ dự án cần có các giấy tờ sau:
– Quyết định phê duyệt hoặc giấy phép đầu tư.
– Quyết định phê duyệt của cơ quan chức năng về quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng dự án.
– Quyết định hoặc giấy chứng nhận giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước; Chứng từ chứng minh chủ đầu tư đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính liên quan đến dự án.
Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký; danh sách các căn hộ, công trình xây dựng để bán; trường hợp nhà chung cư thì sơ đồ phải thể hiện phạm vi (kích thước, diện tích) phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng của từng tầng, từng căn hộ.
– Báo cáo kết quả cuối cùng của dự án.
– Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án.
– Hợp đồng chuyển nhượng, mua bán đất, nhà ở và công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
– Biên bản bàn giao đất nền dự án cho người mua.
Về phía người nhận chuyển nhượng muốn tiến hành cấp sổ đỏ dự án cần có các giấy tờ sau:
– Bản gốc giấy chứng minh nhân dân (căn cước công dân), sổ hộ khẩu, hộ chiếu còn thời hạn và có dấu xác nhận của cơ quan xuất nhập cảnh.
– Đối với việt kiều phải có bản gốc giấy tờ liên quan chứng minh thuộc đối tượng đủ điều kiện được sở hữu đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại Việt Nam.
– Đối với người nước ngoài phải có bản gốc giấy tờ liên quan chứng minh thuộc đối tượng đủ điều kiện được sở hữu đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại Việt Nam (không được sở hữu quá 30% tổng số căn hộ trong một tòa chung cư, với nhà đất thì không được sở hữu quá 250 căn nhà trong cùng một đơn vị hành chính cấp phường).
– Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hoặc giấy đăng ký kết hôn.
– Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính.
Những lưu ý khi mua đất dự án chư cấp sổ đỏ
Kiểm tra tính chất an toàn pháp lý của đất dự án
Một vấn đề quan trọng khi bạn muốn đầu tư vào bất kỳ dự án bất động sản nào là bạn phải kiếm tra tính chất an toàn về mặt pháp lý của dự án đó. Tính chất pháp lý được quy định trong các hồ sơ, giấy tờ như sau:
– Văn bản thỏa thuận về địa điểm quy hoạch dự án
– Quyết định phê duyệt quy hoạch dự án cấp tỉnh nơi dự án tọa lạc.
– Giấy tờ liên quan đến vến đề đền bù cho các hộ dân đã sinh sống trong khu vực dự án.
– Văn bản giao đất thành công của cơ quan có thẩm quyền.
– Lô đất nền có giấy chứng nhận sử dụng đất đầy đủ, minh bạch.
– Làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nắm vững thông tin về chủ đầu tư
Chủ đầu tư được xem là người “cầm cân nảy mực” cho dự án bất động sản, do đó điều tiên quyết nhất mà nhà đầu tư cần nắm khi mua đất dự án đó là hiểu rõ tường tận về chủ đầu tư. Nếu có điều kiện về tài chính, nên ưu tiên tìm đến những chủ đầu tư có uy tín trên thị trường, khả năng quản trị bất động sản tốt.
Còn nếu có khả năng tài chính thấp, nhà đầu tư cũng không nên “liều mình’ vào những dự án giá rẻ mà nên tính toán kỹ đến khả năng hoàn thiện dự án cũng như tính khả thi về lợi ích mà dự án mang lại. Nếu mua đất dự án qua trung gian thì cần yêu cầu họ công khai minh bạch về thông tin dự án và cả chủ đầu tư.
Có giấy tờ mua bán rõ ràng
Bên cạnh yếu tố chủ đầu tư thì giấy tờ rõ ràng cũng là yếu tố đặc biệt quan trọng, bởi nó liên quan đến tính pháp lý của đất dự án mà nhà đầu tư sẽ sở hữu. Theo Luật Kinh doanh bất động sản thì từ ngày 1/1/2007, tất cả mọi giao dịch mua bán bất động sản đều phải thông qua sàn. Nhưng thực tế cho thấy, trong chính sách quản lý thị trường bất động sản của các cơ quan chức năng thì chưa có thông tư hay quy định cụ thể về vấn đề này.
Cũng chính điều này mà dễ dẫn đến những sai phạm về giấy tờ pháp lý của dự án. Vì vậy, việc kiểm tra, đánh giá, thẩm định tính chính xác, quyền hạn của đất dự án là điều cực kỳ quan trọng. Đặc biệt là trong trường hợp bạn tiến hành mua đất dự án thông qua môi giới bất động sản.
Không mua đất dự án theo sổ chung
Đất dự án là gì? là những phân khúc đất chưa được khai thác, do đó việc mua đất theo sổ chung sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Điển hình nhất đó chính là việc xảy ra tranh chấp về sau. Bên cạnh đó, việc tách sổ cũng không thể thực hiện do không đủ diện tích để tách thửa theo quy định của pháp luật. Một điểm rủi ro nữa đó là rất khó để tìm được tiếng nói chung trong quá trình mua đất giữa các bên.
Nắm vững trình tự mua bán
Trong trường hợp nhà đầu tư muốn mua đất dự án với giá gốc và rẻ hơn thì nên liên hệ trực tiếp với chủ đầu tư. Mặc dù hình thức này cần khá nhiều thời gian chờ đợi (khoảng 2 – 3 năm), tuy nhiên sẽ giúp nhà đầu từ tiết kiệm chi phí hiệu quả.
Còn nếu bạn mua đất dự án theo hình thức trả góp với mức giá rẻ thì chắc chắn bạn sẽ phải trải qua nhiều công đoạn phức tạp. Do đó, để đảm bảo an toàn về tính pháp lý, bạn hãy liên hệ sự tư vấn của các luật sư hoặc chuyên gia về địa ốc. Đồng thời, phân tích và đánh giá các rủi ro có thể gặp phải như: khó khăn về tài chính của nhà đầu tư, tiến độ có bị bán tháo hay không, khả năng chấp nhận lỗ là bao nhiêu.
Nhà đầu tư cũng cần chú ý chốt giá ngay từ đầu để tránh tình trạng tăng giá, đồng thời đọc kỹ hợp đồng trước khi đóng tiền cọc để tránh tranh chấp. Bên cạnh đó, cũng cần chú ý đến vấn đề tài chính để tránh trường hợp đặt tiền cọc rồi nhưng không đủ tiền thanh toán cho những khâu tiếp theo.
Để bán sản phẩm, dịch vụ, bạn cần hiểu rõ về sản phẩm của mình để có thể tư vấn khách hàng. Đối với đất dự án hay rộng hơn là bất động sản, điều này rất quan trọng. Bởi nó là tài sản cố định và có giá trị kinh tế cao. Người mua phải cân nhắc rất kỹ mới đưa ra quyết định có mua hay không
Thông tin liên hệ:
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Mua đất dự án bao lâu có sổ đỏ”. Chúng tôi hi vọng rằng kiến thức trên sẽ giúp ích cho bạn đọc và bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, chia nhà đất sau ly hôn , Bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai…, Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về các vấn đề liên quan đến đất đai vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.
Mời bạn xem thêm:
- Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
- Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
Câu hỏi thường gặp:
Có thể trả lời cho câu hỏi có nên mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ là KHÔNG NÊN.
Những chủ đầu tư bán đất nền chưa có sổ đỏ thường là những người chưa xin được giấy phép, chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận… Hoặc thậm chí, họ không cần sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền, vì đơn giản đó là dự án ma tự vẽ ra để lừa tiền người mua.
Trong trường hợp chủ đầu tư uy tín thì sao? Hãy đảm bảo đầy đủ các thông tin về uy tín, tính pháp lý, hợp đồng…
Hợp đồng đặt cọc có công chứng của các cơ quan nhà nước đảm bảo được tối đa quyền cho người mua.
Người mua có thể mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ, nhưng bắt buộc phải tìm hiểu xem: Đất có hợp pháp không? Có tranh chấp không? Có nằm trong diện quy hoạch không?… Sổ đỏ thì có thể chờ, nhưng nguồn gốc của đất thì không thể không biết. Phải đảm bảo nguồn gốc đất minh bạch thì mới có cơ sở để chờ chủ đầu tư hoàn thành sổ đỏ.
Lưu ý: Để xác minh những thông tin trên, ngoài việc xác minh qua sổ đỏ người mua có thể tìm hiểu thông qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường nơi có đất.
Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.
