Mua đất của cá nhân không có hóa đơn được hay không?

Xin chào Luật sư. Tôi có bán đất cho một người bạn thời gian vừa qua, sau đó tôi có liên hệ đến cơ quan Chi cục Thuế quận Ninh Kiều, Cần Thơ để nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức nộp 25% trên thu nhập. Tuy nhiên bên cơ quan thuế nói vơi stôi rằng yêu cầu cần có hoá đơn mua đất giữa cá nhân để chứng minh giá vốn. Cơ quan thuế có việc dẫn thông tư số 02/2010/TT-BTC bắt buộc người dân khi chuyển nhượng như vậy có đúng hay không? Tôi thắc mắc rằng mua đất của cá nhân không có hóa đơn được hay không? Vì khi mua bán đất bên chủ sở hữu đã nộp thuế thu nhập cá nhân 2%. Tôi có tìm hiểu thì theo thông tư 161/2009/TT-BTC thì “giá chuyển nhượng bất động sản làm căn cứ tính thuế TNCN là giá theo hợp đồng chuyển nhượng” chứ không nói người dân khi mua bán đất phải có hoá đơn. Mong được luật sư tư vấn giải đáp, tôi xin cảm ơn!

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tư vấn luật đất đai, chúng tôi sẽ giải đáp những thắc mắc của bạn tại nội dung bài viết dưới đây. Hi vọng bài viết hữu ích với bạn đọc.

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013
• Thông tư 26/2015/TT-BTC

Quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng theo đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyển sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.

Người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển nhượng một số tiền là giá trị của quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Các bên phải làm thủ tục và đăng kí tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trên thực tế, việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện bằng hình thức chuyển nhượng là chủ yếu. Đây là hình thức phổ biến. Hình thức này biểu hiện tập trung nhất tính chất của chuyển quyền sử dụng đất.

Người được chuyển quyền sử dụng đất trở thành người có quyền khai thác lợi ích và tiềm năng của đất và phải trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền nhất định tương ứng với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giảm bớt thủ tục hành chính không cần thiết như xét duyệt, thu hồi, giao đất… nhưng vẫn đảm bảo tính hợp pháp và họp lí của các hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa những người sử dụng đất để xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể mới mà không phải thu hồi đất của người này giao cho người kia.

Mua đất của cá nhân không có hóa đơn được hay không?

Trong trường hợp của bạn, chúng tôi cho rằng bạn chưa hiểu rõ hướng dẫn của Chi cục Thuế quận Ninh Kiều. Vấn đề của bạn cần được tham chiếu các quy định pháp luật như sau:

Điều 6 thông tư 161/2009/TT-BTC ngày 12-8-2008 quy định: “Việc áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế chỉ áp dụng đối với các trường hợp cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng”.

Tương tự, điều 5 thông tư 02/2010/TT-BTC quy định: “Giá mua và các chi phí liên quan (các chi phí liên quan đến cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; chi phí cải tạo đất, nhà; chi phí xây dựng; các chi phí có liên quan khác) người nộp thuế kê khai phải có hóa đơn, chứng từ hợp pháp làm căn cứ chứng minh giá mua và các chi phí liên quan mà người nộp thuế kê khai là đúng”.

Như vậy, “hóa đơn mua đất” mà bạn đề cập chính là các hóa đơn, chứng từ hợp pháp làm căn cứ để chứng minh giá mua và các chi phí liên quan đến người nộp thuế, bao gồm các hợp đồng chuyển nhượng hợp lệ, các chứng từ nộp lệ phí trước bạ, các chứng từ nộp tiền sử dụng đất, các chứng từ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất hoặc nộp thuế thu nhập cá nhân và các hóa đơn chứng từ khác liên quan đến việc cải tạo, xây dựng nhà.

Do đó, cách hiểu của bạn về việc “người dân khi mua bán đất với nhau phải có hóa đơn” là chưa đúng, mà phải hiểu đó là các hóa đơn, chứng từ hợp lệ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát hành và do các đơn vị có đăng ký kinh doanh phát hành.

Giá tính thuế GTGT với chuyển nhượng bất động sản

Theo khoản 10 Điều 7 Thông tư 219/2013/TT-BTC, bổ sung bởi khoản 4 Điều 1 Thông tư 26/2015/TT-BTC, giá tính thuế GTGT với chuyển nhượng bất động sản được quy định như sau:

Giá đất được trừ để tính thuế GTGT:

• Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.
• Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá.
• Trường hợp thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng để cho thuê, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật. Riêng trường hợp thuê đất xây dựng nhà để bán, kể từ ngày 01/7/2014 thực hiện theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013.

• Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.
• Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.
• Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
• Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật; nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá thì giá đất được trừ là giá để thanh toán công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người dân theo hợp đồng chuyển nhượng, sau đó được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang thành đất ở để xây dựng chung cư, nhà ở… để bán thì giá đất được trừ khi tính thuế GTGT là giá đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng từ người dân và các chi phí khác bao gồm: khoản tiền sử dụng đất nộp NSNN để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, thuế thu nhập cá nhân nộp thay người dân có đất chuyển nhượng (nếu các bên có thỏa thuận doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nộp thay).
• Trường hợp xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư để bán thì giá đất được trừ tính cho 1m² nhà để bán được xác định bằng giá đất được trừ theo quy định từ điểm a.1 đến a.6 nêu trên chia (:) số m² sàn xây dựng không bao gồm diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm, công trình xây dựng dưới mặt đất.
• Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá ghi trong hợp đồng góp vốn. Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất nhận góp vốn thì chỉ được trừ giá đất theo giá chuyển nhượng .
• Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản ký hợp đồng với hộ gia đình, cá nhân có đất nông nghiệp để hoán đổi đất nông nghiệp thành đất ở, việc hoán đổi này phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai thì khi giao đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng trừ (-) giá đất được trừ theo quy định. Giá chuyển nhượng là giá đền bù tương ứng với diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi theo phương án do cơ quan chức năng phê duyệt

Trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê, giá tính thuế GTGT là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng trừ (-) giá đất được trừ tương ứng với tỷ lệ % số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.

Mời bạn xem thêm bài viết:

• Quy định kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở năm 2023
• Đất vườn lâu dài là gì?
• Mẫu đơn khiếu nại tranh chấp đất đai mới năm 2023

Thông tin liên hệ:

Vấn đề “Mua đất của cá nhân không có hóa đơn được hay không?” đã được Tư vấn luật đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống Tư vấn luật đất đai chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới cách soạn thảo giấy thỏa thuận mua bán nhà đất và đặt cọc. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102

Câu hỏi thường gặp: