Mẫu hợp đồng hứa mua hứa bán năm 2022

17/08/2022 | 11:44 61 lượt xem Thanh Loan

Hợp đồng hứa mua bán là một loại hợp đồng khá phổ biến. Vậy hợp đồng hứa mua bán là gì, rủi ro ra sao và các điều khoản của hợp đồng này được pháp luật quy định như thế nào? Bài viết dưới đây của Tư vấn luật đất đai chúng tôi sẽ giải đáp những thắc mắc về mẫu hợp đồng hứa mua hứa bán năm 2022. 

Mẫu hợp đồng hứa mua hứa bán là gì?

Hợp đồng hứa mua hứa bán là hợp đồng dân sự. Trong đó, bên bán hứa bán cho bên mua và bên mua hứa mua từ bên bán sản phẩm theo thỏa thuận. Loại hợp đồng này thường được sử dụng trong mua bán đất đai, nhà ở…

Về cơ bản thì tranh chấp hợp đồng hứa mua hứa bán thuộc thẩm quyền của Tòa án về dân sự. Để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp này thì cần căn cứ vào Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

Rủi ro nào khi chấp nhận hợp đồng hứa mua hứa bán?

Hợp đồng hứa mua hứa bán có nội dung bên bán nhận tiền của bên mua và cam kết sẽ bán cho bên mua khi có hợp đồng mua bán. Như vậy, bên nhận tiền “hứa” bán bất động sản cho bên trả tiền và cả hai bên ký vào văn bản này. Câu hỏi đặt ra là mua bán thế này có an toàn không, có rủi ro cho bên mua không. Vì rất nhiều môi giới bất động sản sẽ tư vấn là không xảy ra rủi ro gì cho bên mua cả để nhằm “chốt” giao dịch.

Câu trả lời ở đây là có. Khi các bạn mua bán thứ cấp, trong đó dựa vào hợp đồng loại này thì có tiềm ẩn rủi ro về mặt pháp lý. Hai rủi ro lớn nhất là hai trường hợp sau đây:

  • Bên hứa bán chết, đột quỵ.
  • Bên hứa bán bỏ trốn.

Trong cả hai trường hợp này, dựa vào hợp đồng đó, bên mua chỉ có thể khởi kiện bên hứa bán. Sau khi kiện lên tòa án, tòa án xử xong mà nếu thắng thì giao qua thi hành án, chủ đầu tư mới ra tên cho anh em. Quá trình khởi kiện và theo đuổi vụ kiện sẽ mất rất nhiều thời gian và công sức của bên mua. Chỉ có thể nói là lợi đâu không thấy chỉ thấy hại rõ ràng.

Mẫu hợp đồng hứa mua hứa bán năm 2022
Mẫu hợp đồng hứa mua hứa bán năm 2022

Rủi ro thứ ba là thậm chí một số tòa còn xử hợp đồng đó là vô hiệu nữa. Về bản chất, bất động sản đó vẫn chưa thuộc về bên bán, bên bán không được hứa bán thứ chưa thuộc về bán. Lúc này, một số tòa có thể lập luận rằng bất động sản đó vẫn thuộc về chủ đầu tư vì có tồn tại hợp đồng mua bán nào đâu. Thậm chí, nhiều khi được lập luận rằng chưa đủ pháp lý và căn hộ chưa hình thành, làm sao được hứa mua hứa bán cho nhau. Đi hứa bán hứa mua 1 thứ chưa thuộc về mình và chưa đủ pháp lý, chưa tồn tại có một số tòa xử hợp đồng vô hiệu. Luật pháp Việt Nam hiện tại có nhiều cách diễn giải khác nhau dẫn đến rủi ro quá cao cho bên mua.

Tải xuống mẫu hợp đồng hứa mua hứa bán năm 2022

Hợp đồng hứa mua hứa bán có thể sử dụng để đăng ký tạm trú không?

Căn cứ Điều 28 Luật cư trú 2020 quy định về hồ sơ, thủ tục đăng ký tạm trú, gia hạn tạm trú như sau:

1. Hồ sơ đăng ký tạm trú bao gồm:

a) Tờ khai thay đổi thông tin cư trú; đối với người đăng ký tạm trú là người chưa thành niên thì trong tờ khai phải ghi rõ ý kiến đồng ý của cha, mẹ hoặc người giám hộ, trừ trường hợp đã có ý kiến đồng ý bằng văn bản;

b) Giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp.

2. Người đăng ký tạm trú nộp hồ sơ đăng ký tạm trú đến cơ quan đăng ký cư trú nơi mình dự kiến tạm trú.

Khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký tạm trú, cơ quan đăng ký cư trú kiểm tra và cấp phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người đăng ký; trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn người đăng ký bổ sung hồ sơ.

Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, cơ quan đăng ký cư trú có trách nhiệm thẩm định, cập nhật thông tin về nơi tạm trú mới, thời hạn tạm trú của người đăng ký vào Cơ sở dữ liệu về cư trú và thông báo cho người đăng ký về việc đã cập nhật thông tin đăng ký tạm trú; trường hợp từ chối đăng ký thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.

3. Trong thời hạn 15 ngày trước ngày kết thúc thời hạn tạm trú đã đăng ký, công dân phải làm thủ tục gia hạn tạm trú.

Hồ sơ, thủ tục gia hạn tạm trú thực hiện theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này. Sau khi thẩm định hồ sơ, cơ quan đăng ký cư trú có trách nhiệm cập nhật thông tin về thời hạn tạm trú mới của người đăng ký vào Cơ sở dữ liệu về cư trú và thông báo cho người đăng ký về việc đã cập nhật thông tin đăng ký tạm trú; trường hợp từ chối đăng ký thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.

Giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp được hướng dẫn tại Khoản 1 Điều 5 Nghị định 62/2021/NĐ-CP như sau:

1. Công dân khi đăng ký cư trú cần chứng minh chỗ ở hợp pháp bằng một trong các loại giấy tờ, tài liệu sau:

a) Giấy tờ, tài liệu chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hoặc tài sản gắn liền với đất do cơ quan có thẩm quyền cấp (trong đó có thông tin về nhà ở);

b) Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (đối với trường hợp công trình phải cấp giấy phép xây dựng và đã xây dựng xong);

c) Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc giấy tờ về hóa giá thanh lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

d) Hợp đồng mua nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh việc đã bàn giao nhà ở, đã nhận nhà ở của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở đầu tư xây dựng để bán;

đ) Giấy tờ về mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai và nhà ở;

e) Giấy tờ về giao tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết, cấp nhà ở, đất ở cho cá nhân, hộ gia đình;

g) Giấy tờ của Tòa án hoặc cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền giải quyết cho được sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;

h) Giấy tờ có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi không có đơn vị hành chính cấp xã về nhà ở, đất ở không có tranh chấp quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nếu không có một trong các giấy tờ nêu trên;

i) Giấy tờ chứng minh về đăng ký, đăng kiểm phương tiện thuộc quyền sở hữu. Trường hợp phương tiện không phải đăng ký, đăng kiểm thì cần có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi không có đơn vị hành chính cấp xã về việc phương tiện được sử dụng để ở; Giấy xác nhận đăng ký nơi thường xuyên đậu, đỗ của phương tiện nếu nơi đăng ký cư trú không phải nơi đăng ký phương tiện hoặc phương tiện đó không phải đăng ký, đăng kiểm;

k) Giấy tờ, tài liệu chứng minh việc cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ chỗ ở hợp pháp là văn bản cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ của cơ quan, tổ chức, cá nhân phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai và nhà ở;

l) Giấy tờ của cơ quan, tổ chức do thủ trưởng cơ quan, tổ chức ký tên, đóng dấu chứng minh về việc được cấp, sử dụng nhà ở, chuyển nhượng nhà ở, có nhà ở tạo lập trên đất do cơ quan, tổ chức giao đất để làm nhà ở (đối với nhà ở, đất thuộc thẩm quyền quản lý của cơ quan, tổ chức).

Vì vậy, hợp đồng hứa mua hứa bán không thể làm căn cứ để đăng ký tạm trú.

Mời bạn xem thêm:

Thông tin liên hệ

Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Mẫu hợp đồng hứa mua hứa bán năm 2022”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về thành lập doanh nghiệp; tra mã số thuế cá nhân, xác nhận độc thân;… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.  Hoặc qua các kênh sau:

Câu hỏi thường gặp

Tranh chấp hợp đồng hứa mua hứa bán là gì?

Có thể hiểu tranh chấp hợp đồng hứa mua hứa bán là tranh chấp hợp đồng dân sự. Cụ thể là sự mâu thuẩn giữa các bên trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ đã quy định trong hợp đồng hứa mua hứa bán, một trong hai bên hoặc cả hai bên không thực hiện nghĩa vụ của mình dẫn đến có tranh chấp phát sinh.

Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng hứa mua hứa bán?

Về cơ bản thì tranh chấp hợp đồng hứa mua hứa bán thuộc thẩm quyền của Tòa án về dân sự. Để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp này thì cần căn cứ vào Bộ luật tố tụng dân sự 2015.
Có 03 bước để xác định thẩm quyền của tòa án khi giải quyết vụ việc dân sự nói chung và giải quyết Tranh chấp hợp đồng hứa mua hứa bán nói riêng.
Bước 1: Xác định tranh chấp có thuộc thẩm quyền của Tòa án không?
Hợp đồng hứa mua hứa bán thuộc Hợp đồng dân sự. Nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. (Khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, thể hiện rõ tranh chấp Hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền của Tòa án).
Bước 2: Xác định thẩm quyền theo cấp (xác định Tòa án cấp nào có thẩm quyền).
Điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự quy định:
“Điều 35. Thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện
Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:
Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này, trừ tranh chấp quy định tại khoản 7 Điều 26 của Bộ luật này;”
Căn cứ vào quy định nêu trên, thì Hợp đồng hứa mua hứa bán là một loại Hợp đồng dân sự, do đó việc giải quyết tranh chấp thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện.
Bước 3: Xác định thẩm quyền theo lãnh thổ (Bước này giúp xác định Tòa án huyện, tỉnh nào có thẩm quyền giải quyết). Có thể xác định theo thứ tự sau:

Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp Hợp đồng hứa mua hứa bán?

Giai đoạn 1: Khởi kiện cấp sơ thẩm
Người khởi kiện Viết đơn khởi kiện theo mẫu và nộp đơn khởi kiện.
Kèm theo bản sao chứng thực và chứng cứ của phiên hòa giải không thành công ở UBND phường (xã).
Tòa án xem xét và thụ lý vụ án nếu thuộc thẩm quyền.
Nộp tạm ứng án phí (trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo nộp án phí) tới chi cục thi hành án dân sự để nhận biên lai rồi trở lại Tòa sơ thẩm 1 bản, và đương sự giữ một bản.
Đương sự thực hiện các quyền và nghĩa vụ của đương sự như ghi lời khai bổ sung chứng cứ, thay đổi yêu cầu khởi kiện hoặc rút một phần hoặc toàn bộ yêu cầu khởi kiện, yêu cầu Tòa lấy lời khai nhân chứng, thẩm định tại chỗ, thu thập chứng cứ, định giá, …
Tòa án ra quyết định đưa vụ án ra xét xử và thông báo mở phiên tòa…
Dự phiên tòa: ở bước này, đương dự khai báo lý lịch ngang, trả lời câu hỏi của Hội đồng xét xử và Luật sư bảo vệ quyền, lợi ích của đương sự, tranh luận, hoãn phiên tòa nếu thuộc trường hợp pháp luật có quy định và có yêu cầu của đương sự.
Nhận bản án sơ thẩm.
Lưu ý: Nếu không đồng ý với bản án sơ thẩm của Tòa án sơ thẩm thì có thể thực hiện khởi kiện ở cấp phúc thẩm theo giai đoạn 1.2 dưới đây.
Giai đoạn 2: Khởi kiện ở cấp phúc thẩm
Trong vòng 15 ngày kể từ ngày có bản án sơ thẩm tuyên, đương sự nộp đơn kháng cáo nộp cho Tòa phúc thẩm
Tòa án xem xét và thụ lý vụ án nếu thuộc thẩm quyền giải quyết
Đương sự đóng tiền tạm ứng án phí phúc thẩm
Các thủ tục mở phiên tòa
Nhận bản án phúc thẩm.
Giai đoạn 3: Xét lại bản án, quyết định đã có hiệu lực của pháp luật theo trình tự giám đốc thẩm hoặc tái thẩm
Tòa án xét lại bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật vì phát hiện có vi phạm pháp luật trong việc xử lý vụ án (giám đốc thẩm)
Hoặc có những tình tiết mới được phát hiện có thể làm thay đổi cơ bản nội dung bản án hoặc quyết định của Tòa án (Tái thẩm).