Xin chào Luật sư. Hiện nay tôi đang có nhu cầu mua đất nhưng có thắc mắc về quy định pháp luật đất đai, mong được luật sư hỗ trợ tư vấn. Cụ thể là tôi muốn mua một mảnh đất cho con trai của mình và đã tìm được một mảnh ở vị trí khá ưng ý, mức giá đất phù hợp với tài chính của gia đình tôi nên tôi quyết định sẽ xuống tiền mua mảnh đất này nhưng phía bên người bán họ chưa có sổ đỏ đất. Tôi thác mắc rằng đất chưa có sổ đỏ có được mua bán hay không? Trong trường hợp tôi vẫn muốn mua mảnh đất này thì thủ tục mua và soạn thảo mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất chưa có sổ đỏ như thế nào? Mong được luật sư hỗ trợ sớm, tôi xin cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tư vấn luật đất đai, tại nội dung bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc nêu trên cho bạn. Hi vọng bài viết hữu ích với bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Đất chưa có Sổ đỏ được phép chuyển nhượng?
Đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Sổ đỏ) gồm 02 trường hợp:
Trường hợp 1. Không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ;
Trường hợp 2. Đủ điều kiện nhưng chưa được cấp Sổ đỏ hoặc chưa làm Sổ đỏ.
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người dân thường gọi là mua bán đất) khi có các điều kiện sau:
– Có Sổ đỏ, trừ 02 trường hợp;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, đất chưa có Sổ đỏ không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong trường hợp đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ thì người sử dụng đất được phép chuyển nhượng nếu có yêu cầu và được cấp Sổ đỏ trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
Thủ tục mua bán đất khi chưa có Sổ đỏ năm 2023
Trường hợp đủ điều kiện nhưng chưa được cấp Sổ đỏ hoặc người sử dụng đất chưa làm Sổ đỏ nếu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thì thực hiện theo 02 giai đoạn sau:
Giai đoạn 1: Làm Sổ đỏ
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất chuẩn bị 01 bồ hồ sơ như sau:
1. Đơn đăng ký, cấp Sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK;
2. Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
3. Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như: Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu cùng với cấp Sổ đỏ cho đất).
4. Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…); giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết
Bước 4: Trả kết quả
Thời hạn giải quyết: Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Giai đoạn 2: Quy trình mua bán đất đai
Khi người sử dụng đất (bên bán) có Sổ đỏ và có đủ các điều kiện khác để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải sang tên Sổ đỏ theo trình tự dưới đây.
1. Lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ công chứng
* Nơi công chứng:
Các bên mua bán công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất.
* Hồ sơ công chứng:
Các bên cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
| Hồ sơ công chứng hợp đồng | Bên chuyển nhượng (Bên bán) | Bên nhận chuyển nhượng (Bên mua) |
| – Sổ đỏ;- Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng;- Sổ hộ khẩu;- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân;- Hợp đồng ủy quyền (nếu có) | – Phiếu yêu cầu công chứng;- Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân còn hạn sử dụng;- Sổ hộ khẩu;- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân. | |
| * Các bên có thể soạn trước hợp đồng. Tuy nhiên, thông thường các bên sẽ yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo. |
Bước 2. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng
2. Kê khai nghĩa vụ tài chính
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu không thuộc trường hợp được miễn) và phải kê khai nghĩa vụ tài chính như sau:
* Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ gồm:
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN;
– Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
– Bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).
* Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí:
– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
– Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng với thời điểm làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ đỏ)
Như vậy, các bên phải chuẩn bị hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Thời điểm nộp thông thường cùng với thời điểm nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ.
3. Nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ
* Chuẩn bị hồ sơ:
Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) hồ sơ sang tên Sổ đỏ gồm:
+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;
+ Bản gốc Sổ đỏ;
+ Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.
Ngoài ra, phải mang chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân để xuất trình khi có yêu cầu.
* Trình tự thực hiện:
Bước 1. Nộp hồ sơ
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
– Cơ quan có thẩm quyền xác định các khoản thuế, lệ phí mà người sang tên Sổ đỏ phải nộp và thông báo cho người sang tên Sổ đỏ.
– Nộp tiền theo Thông báo, giữ chứng từ nộp thuế, lệ phí và xuất trình trước khi nhận Sổ đỏ.
Bước 4. Trả kết quả
Thời hạn sang tên Sổ đỏ:
+ Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
+ Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Tải xuống mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất chưa có sổ đỏ
Hướng dẫn soạn thảo Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất chưa có sổ đỏ
Thứ nhất: Về thông tin của các chủ thể tham gia giao dịch và thông tin thửa đất
Các chủ thể tham gia giao dịch phải cung cấp được các thông tin như sau:
Đối với bên bán:
Họ và tên chủ sở hữu; Chứng minh nhân dân; Cấp ngày:……tháng…….năm……; Nghề nghiệp; Địa chỉ thường trú; Địa chỉ tạm trú nếu có.
Đối với bên mua: ngoài thông tin của người mua tương tự như bên bán, bên mua có thể ủy quyền cho người khác thực hiện giao dịch, chính vì vậy cần thêm thông tin cá nhân của người được ủy quyền thực hiện giao dịch nếu có.
Thông tin về thửa đất bao gồm: Diện tích thửa đất; loại đất; thửa đất số; thuộc tờ bản đồ số; thời hạn sử dụng đất còn lại; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Tài sản gắn liền với đất nếu có.
Thứ hai: Về cam kết của các bên
Các bên cần có sự cam kết về tính hợp pháp của thông tin mảnh đất không thuộc các trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng và phương án xử lý khi xảy ra rủi ro và tranh chấp.
Lưu ý:
Do việc chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ có thể dẫn đế nhiều rủi ro cho bên nhận chuyển nhượng. Do đó, cần lưu ý 1 số vấn đề sau đây:
– Bên bán có trách nhiệm xin các đơn vị có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng với thửa đất và diện tích đất như thống nhất bán cho bên mua.
– Hai bên đồng ý tiến hành soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất chưa có Sổ đỏ để tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Sau khi ký kết hợp đồng này, bên bán tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như thủ tục sang tên sổ đỏ theo đúng quy định của pháp luật.
Nhà đất không có sổ đỏ thì không được quyền mua bán. Do đó nếu nhà đất đó đủ điều kiện thì chủ sở hữu cần làm sổ đỏ trước khi lập hợp đồng mua bán nhà đất.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Ai sẽ đứng tên sổ đỏ khi có nhiều người cùng mua chung một lô đất?
- Làm sổ đỏ có cần xác nhận tình trạng hôn nhân không
- Sổ đỏ có bảng tọa độ không giống với thực tế thì có được đính chính không?
Thông tin liên hệ:
Vấn đề “Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất chưa có sổ đỏ mới năm 2023” đã được Tư vấn luật đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống Tư vấn luật đất đai chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới thủ tục chia thừa kế nhà đất. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Câu hỏi thường gặp:
Một số rủi ro pháp lý khi mua bán đất chưa có sổ đỏ như sau:
– Căn cứ vào Điều 188 Luật đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 thì sau khi giao dịch xong thì sẽ không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Sau khi thanh toán toàn bộ số tiền đất xong nhưng đất lại không đủ điều kiện cấp số đỏ, ví dụ như : đất đang bị tranh chấp, đất đang nằm trong quy hoạch, nguồn gốc đất không đúng như đang kê khai…
– Không thực hiện được công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013.
– Trường hợp mua bán đất chưa có sổ đỏ dẫn đến tranh chấp thì chưa xác định được người mua là chủ sở hữu.Về mặt pháp khi không đăng ký thì dù đã trả tiền nhưng không có quyền sử dụng đất.
– Không đưa tài sản đi vay thế chấp được thì chưa có sổ đỏ chưa xác định người mua là chủ sở hữu.
– Chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất rất khó bởi đất không có sổ đỏ tính rủi ro cao và không đầy đủ giấy tờ thì người mua có thể trả giá thấp.
– Hạn chế quyền sử dụng đất vì không có sổ đỉ thì chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, cho thuê…
– Đất bị thu hồi thì sẽ không được bồi thường .
– Khó xin giấy phép xây dựng vì sổ đỏ là giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo đất .
Theo Điều 204 Luật Đất đai 2013, khi quá thời hạn thì người dân có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.
Điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định:
“Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật”
Theo đó, phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận là khoản phí do HĐND cấp tỉnh quy định nên có một số tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ không phải nộp phí khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
