Hợp đồng đặt cọc là sự thỏa thuận của các bên về việc xác lập, thực hiện các nghĩa vụ dân sự nhất định. Người dân cần phải nắm rõ quy định pháp luật liên quan đến vấn đề soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất để đảm bảo quyền lợi cho bản thân và hạn chế thiệt hại xảy ra nếu có. Vậy theo quy định, mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất gồm những nội dung cơ bản nào? Cách soạn thảo mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất ra sao? Tải mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất hiện nay ở đâu? Tất cả những khúc mắc này sẽ được Tư vấn luật đất đai giải đáp thông qua bài viết sau đây, mời quý bạn đọc cùng tham khảo nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.
Căn cứ pháp lý
Khái niệm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
Hợp đồng đặt cọc là một giao dịch dân sự giữa các bên chủ thể, giao kết với nhau bằng hình thức văn bản hoặc bằng miệng. Trong đó, các bên có thỏa thuận với nhau về việc đặt cọc một khoản tiền hoặc vật có giá để nhằm thực hiện một công việc, một giao dịch dân sự nhất định.
Hợp đồng đặt cọc mua nhà là biểu mẫu ghi chép thỏa thuận đặt cọc giữa bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Theo đó bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc tài sản đặt cọc trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán nhà. Hợp đồng đặt cọc là một biện pháp bảo đảm khá thông dụng đối với việc chuyển nhượng, mua bán những tài sản có giá trị lớn.
Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất gồm những nội dung nào?
Nội dung cơ bản của hợp đồng được quy định tại Điều 398 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:
Điều 398. Nội dung của hợp đồng
1. Các bên trong hợp đồng có quyền thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng.
2. Hợp đồng có thể có các nội dung sau đây:
a) Đối tượng của hợp đồng;
b) Số lượng, chất lượng;
c) Giá, phương thức thanh toán;
d) Thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng;
đ) Quyền, nghĩa vụ của các bên;
e) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
g) Phương thức giải quyết tranh chấp.
Theo đó về cơ bản thì trong hợp đòng đặt cọc khi mua đất phải có được: Thông tin của bên đặt cọc; bên nhận đặt cọc; Tài sản đặt cọc; Mục đích đặt cọc; chữ ký của hai bên hay phương thức giải quyết khi xảy ra tranh chấp…
Tải mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất tại Vĩnh Phúc
Hướng dẫn soạn thảo mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
Để hợp đồng đặt cọc có giá trị và tính pháp lý cao thì hợp đồng đặt cọc cần phải có những nội dung chính sau đây.
– Thông tin bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc.
– Đối tượng hợp đồng: chính là tài sản đặt cọc, thường là số tiền cụ thể được viết bằng chữ và bằng số. Cần nêu rõ số tiền này đặt cọc nhằm mục đích chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số…., tờ bản đồ số,… và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ….. Ngoài ra cần liệt kê các thông tin thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất.
– Giá chuyển nhượng. Kèm theo phương thức đặt cọc & thanh toán.
– Các điều khoản về thỏa thuận trách nhiệm tiến hành thủ tục công chứng chuyển nhượng và đăng ký sang tên.
– Thời hạn đặt cọc.
– Nghĩa vụ nộp thuế, phí và lệ phí.
– Xử lý tiền đặt cọc: Theo thỏa thuận của hai bên nếu một trong hai bên từ chối chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Phương thức giải quyết tranh chấp và cam đoan của các bên.
– Ký và ghi rõ tên các bên kể cả bên thứ 3 ( Người làm chứng )
Mức phạt cọc khi vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
Mức phạt cọc được quy định rõ tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 cụ thể như sau:
“Điều 328. Đặt cọc
- Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Theo đó, mức phạt cọc được quy định cụ thể như sau:
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc).
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).
Lưu ý: Trường hợp Các bên có thỏa thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái luật, đạo đức xã hội.
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
Quyền, nghĩa vụ của bên đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
Bên đặt cọc có quyền, nghĩa vụ như sau:
– Yêu cầu bên nhận đặt cọc ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọc không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;
– Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc hoặc đưa tài sản đặt cọc tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc đồng ý;
– Thanh toán cho bên nhận đặt cọc chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc.
– Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc được sở hữu tài sản đặt cọc quy định tại điểm b khoản 2 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP;
– Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự 2015, luật khác liên quan quy định.
Quyền, nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
Căn cứ theo Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định bên nhận đặt cọc có quyền, nghĩa vụ như sau:
– Yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc;
– Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng;
– Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc;
– Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc;
– Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự 2015, luật khác liên quan quy định.
Mời bạn xem thêm:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Thông tin liên hệ
Tư vấn luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất”. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến lệ phí làm sổ đỏ. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp
Trong hợp đồng đặt cọc, bên nhận đặt cọc phải là chủ thể có quyền sử dụng đất. Mà bên môi giới là bên thứ ba không có quyền sử dụng đất nên không được ký kết hợp đồng đặt cọc.
Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 63 Văn bản hợp nhất 12/VBHN-VPQH hợp nhất Luật kinh doanh bất động sản năm 2020 thì bên môi giới chỉ cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên chứ không được trực tiếp ký hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán, chuyển nhượng.
Hiện nay, một số luật như Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014 và những văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc có bắt buộc phải công chứng không mà chỉ có quy định về công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực hoặc có người làm chứng.
Những giấy tờ pháp lý cần kiểm tra trước khi đặt cọc:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Các loại giấy tờ chứng minh chủ đầu tư, bên bán đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Ví dụ: Giấy xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…) của Chi cục Thuế.
Giấy ủy quyền
Hợp đồng dịch vụ môi giới.
