Chào Luật sư, hiện nay có nhiều loại đất khác nhau.Tôi cần vay ngân hàng một số tiền để làm ăn kinh doanh. Tôi vừa có đất nông nghiệp và vừa có đất ở. Cháu tôi có tư vấn cho tôi về việc vay tiền ngân hàng và dùng đất thế chấp. Vậy thì việc định giá được thực hiện như thế nào? Liệu định giá các loại đất khác nhau thì có mức giá giống nhau hay như thế nào? Loại giá đất thị trường nào được thừa nhận hiện nay?? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn luật đất đai của chúng tôi, Chúng tôi xin được tư vấn cho bạn về vấn đề trên như sau:
Giá đất thị trường là gì?
Theo quy định khoản 19, điều 3 Luật đất đai 2013 có nêu cụ thể: Giá đất là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất đai. Nói một cách dễ hiểu hơn, giá đất chính là biểu hiện về mặt giá trị của quyền sử dụng đất.
Giá đất thị trường là giá hình thành thông qua các hoạt động của thị trường, không phụ thuộc vào giá của Nhà nước (thường là cao hơn nhiều lần so với giá đất do Nhà nước quy định), bao gồm: giá hình thành do các giao dịch trên thị trường, giá hình thành do đấu giá QSDĐ.
– Được hình thành từ các giao dịch thực tế đã hình thành.
– Mang tính phổ biến giữa những người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường.
– Không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, không hợp lý (đầu cơ, thiên tai, khủng hoảng kinh tế).
Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận quyền chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định.
Giá quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là số tiền VND tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống.
Nguyên tắc, phương pháp định giá đất như thế nào?
“Điều 112. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất
1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
2. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất.”
Có thể thấy việc xác định giá đất phải bảo đảm đầy đủ, phù hợp với 4 tiêu chí được nêu trên. Nguyên tắc này giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên thị trường nên nếu chỉ một trong những tiêu chí trên bị thiếu hay không thỏa mãn quy định của pháp luật đất đai thì sẽ không thực hiện được. Đồng thời, các phương pháp xác định giá đất phổ biến đươc quy định rất rõ tại điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP góp phần định giá đất được chính xác hơn so với trước đây.
“Điều 4. Phương pháp định giá đất
1. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.
2. Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
3. Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
4. Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.”
Khung giá đất và bảng giá đất hiện nay thế nào?
1. Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại giá đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
Căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất của Chính phủ, UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất của tỉnh. Bảng giá đất của tỉnh xây dựng 05 năm một lần. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp: Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; tính thuế sử dụng đất; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; tính giá trị QSDĐ để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận QSDĐ có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Loại giá đất thị trường nào được thừa nhận hiện nay?
Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất (Khoản 19 Điều 3 Luật đất đai 2013)
– Giá đất do Nhà nước quy định gồm 2 loại đó là:
+ Giá đất Nhà nước quy định trong khung giá, bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần
+ Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định trong một số trường hợp cụ thể.
Thông tin liên hệ
Luật sư Tư vấn luật đất đai sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề: “Loại giá đất thị trường nào được thừa nhận hiện nay?” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là tư vấn pháp lý về chia thừa kế đất hộ gia đình Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833.102.102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
Mời các bạn xem thêm bài viết
- Quy định về diện tích nhà ở tối thiểu
- Thủ tục làm lại sổ đỏ khi diện tích thay đổi quy định 2023
- Diện tích nhà ở tối thiểu trên đầu người
- Xử lý thực phẩm không rõ nguồn gốc ngày tết năm 2023
Câu hỏi thường gặp
Khi chúng ta bỏ khung giá đất thì bảng giá đất và giá đất cụ thể tăng thì người sử dụng sẽ phải trả tiền thuế, phí cũng như tiền sử dụng đất nhiều hơn, và khi đó giá bất động sản tăng lên, khả năng tiếp cận và sở hữu nhà của người có thu nhập thấp đã khó khăn sẽ càng trở nên khó khăn hơn trong thời gian tới.
Phải hoàn thiện các nguyên tắc, phương pháp quy định về định giá đất cụ thể nhằm tiếp cận các tiêu chuẩn, thông lệ định giá đất quốc tế với các dữ liệu đáng tin cậy, lấy mẫu đủ lớn để thống kê.
Cần phải quy định mở rộng thành phần định giá đất bao gồm Hội đồng nhân dân các cấp, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các tổ chức tư vấn, chuyên gia về giá đất để đảm bảo tính độc lập, khách quan trong quá trình định giá.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 114 Luật đất đai năm 2013 thì giá đất cụ thể sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức thực hiện xác định giá đất cụ thể thông qua việc thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất và phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.
