Chào Luật sư, tôi muốn hỏi khung giá đền bù đất đai hiện nay như thế nào? Ai ban hành khung giá đền bù đất đai? Căn cứ để tính khung giá đất hiện nay như thế nào? Tôi được đền bù đất đai nhưng không biết khung giá đền bù đất đai đưa ra có đúng không. Có cách nào để kiểm tra khung giá đền bù đất đai không? Đền bù đất đai hiện nay cần lưu ý những vấn đề nào theo quy định? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chúng tôi. Luật sư X sẽ giải đáp thắc của bạn như sau:
Điều kiện để được đền bù đất
Để được đền bù đất khi Nhà nước thu hồi cần đảm bảo tính khách quan, dân chủ, công khai, công bằng, kịp thời và đúng quy định của pháp luật. Điều kiện để được đền bù đất:
- Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác mà chưa được cấp.
- Người Việt Nam đang định cư tại nước ngoài thuộc đối tượng được phép sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận hoặc có Giấy chứng nhận nhà ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Khung giá đền bù đất đai hiện nay như thế nào?
Khung giá đền bù đất đai được ra làm nhiều loại khác nhau. Dưới đây là khung giá đền bù theo 3 hình thức: giải phóng mặt bằng, đất nông nghiệp và đất trồng cây lâu năm.
Khung giá đền bù đất đai giải phóng mặt bằng
Đền bù đất đai giải phóng mặt bằng là hình thức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, sử dụng dụng cho các công trình công cộng,…
Quy định đền bù giải phóng mặt bằng được pháp luật áp dụng đối với mọi chủ thể đang sử dụng đất. Quy định này bao gồm cả các cá nhân, hộ gia đình hay tổ chức trong nước, lẫn người Việt Nam đã và đang định cư ở nước ngoài bị Nhà nước thu hồi đất.
Để được Nhà nước đền bù thiệt hại thì cá nhân, hộ gia đình, tổ chức bị thu hồi phải đáp ứng đủ những điều kiện mà pháp luật quy định. Về khung giá đền bù đất đai sẽ được tính như sau:
Giá đất bồi thường = Mức giá đất * Diện tích đất bị thu hồi
Khung giá đền bù đất đai nông nghiệp
Đối với trường hợp đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở thì khi Nhà nước tiến hành thu hồi, trong cùng thửa đất đó có nhà ở riêng lẻ hoặc có nhà ở dọc kênh mương, dọc tuyến giao thông thì cá nhân, hộ gia đình sẽ nhận được những khoản bồi thường như sau:
- Bồi thường theo giá đất nông nghiệp hiện hành tại địa phương
- Hỗ trợ thêm 30% – 70% giá đất ở của thửa đất đó
Đồng thời, trong trường hợp chênh lệch về giá trị đất mới và giá đất cũ thì cần phải được phải thanh toán bằng tiền đối với khoản chênh lệch đó.
Lưu ý: Diện tích được hỗ trợ không quá 5 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương, cá nhân, hộ gia đình khi bị thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư thuộc thị trấn, khu vực hành chính, khu dân cư nông thôn…
Cụ thể khung giá đất bồi thường đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi là:
Giá đền bù đất nông nghiệp = Diện tích đất bị thu hồi (mét vuông) * Giá đền bù (VNĐ/m2).
Trong đó: Giá đền bù = Giá đất quy định trong bảng giá đất * Hệ số tăng/giảm đất nông nghiệp theo từng năm * Hệ số điều chỉnh khác (nếu có).
Khung giá đền bù đất đai trồng cây lâu năm
Theo quy định của Luật đất đai về việc phân loại đất theo mục đích sử dụng thì đất trồng cây lâu năm là một trong những loại nằm trong nhóm đất nông nghiệp. Đất trồng cây lâu năm thường trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng và phát triển dài như cao su, cacao, cà phê, nhãn, vải, bưởi, cam,…
Khung giá đền bù đất đai trồng cây lâu năm thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương ở thời điểm thu hồi mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất. Cây cao su được xác định là cây trồng chính và là cây lâu năm thì mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện tại của vườn cây theo giá ở địa phương ở thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất.
Do đó, nếu muốn biết được chính xác mức giá được đền bù thì người mua hoặc người bán đất cần phải tìm hiểu trước định giá chính xác mảnh đất mà mình quan tâm.
Cụ thể khung giá đất bồi thường đất trồng cây lâu năm khi Nhà nước thu hồi là:
Giá đền bù đất = Diện tích đất bị thu hồi (mét vuông) * Giá đền bù (VNĐ/m2)
Trong đó: Giá đất trồng cây lâu năm = Giá đất quy định trong bảng giá * Hệ số tăng/giảm theo từng năm * Hệ số điều chỉnh khác (nếu có).
Khi nào thì thu hồi đất được đền bù bằng đất?
Tại Khoản 2, Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất”.
Bên cạnh đó, tại Khoản 1, Điều 79 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:
a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;
b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở”.
Khoản 1, Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã quy định:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:
a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;
b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở”.
Không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ có được bồi thường không?
Hiện nay, để được bồi thường cần phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định. Trong đó điều kiện quan trọng nhất là phải có Sổ đỏ. Đồng thời vẫn có trường hợp ngoại lệ theo quy định tại khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
“2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.”.
Như vậy, mặc dù không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ nhưng vẫn được bồi thường về đất nếu đáp ứng đủ 02 điều kiện sau:
(1) Là đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004.
(2) Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề “Khung giá đền bù đất đai hiện nay như thế nào?“. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, Mức bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, tranh chấp thừa kế đất; Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ,Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai; hợp đồng mua bán nhà đất công chứng; tra cứu quy hoạch đất; mẫu hợp đồng mua bán nhà đất ngắn gọn…, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm:
- Khi nào dự án bị thu hồi?
- Người nước ngoài được mua bao nhiêu căn hộ chung cư tại Việt Nam?
- Phương án giao đất nông nghiệp hiện nay ra sao?
- Quy định xuất hóa đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Câu hỏi thường gặp
Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;
2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;
3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;
4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.
giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được tính như sau:
Giá trị của thửa đất cần định giá (01m2) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)
Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người có đất thu hồi không được thỏa thuận giá bồi thường vì không phải là chủ sở hữu đất đai (chỉ có quyền sử dụng đất.
