Không cho chuyển mục đích sử dụng đất khi nào?

Chào Luật sư, hiện nay vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất được nhiều người quan tâm. Vậy hiện nay nếu muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì cần chuẩn bị hồ sơ gồm những gì? Tôi có ý định chuyển đất trồng rau thành trang trại chăn nuôi nhưng khi lên ủy ban thì họ không cho phép. Họ chỉ nói không được chứ cũng không giải thích gì thêm nên tôi rất hoang mang. Tôi không biết có trường hợp nào thì được phép chuyển nhượng mục đích sử dụng đất và khi nào thì không. Không cho chuyển mục đích sử dụng đất khi nào? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.

Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi xin được tư vấn cho bạn như sau:

Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất

Khái niệm

Theo Điều 10 của Luật Đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng đất, đất được chia thành:

• Đất nông nghiệp: trồng lúa, trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất,…
• Đất phi nông nghiệp: đất ở, đất nghĩa trang, đất sản xuất,…
• Đất chưa xác định được mục đích sử dụng

Như vậy, chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất ở loại này sang loại khác để phù hợp với ý định sử dụng đất. Ví dụ: chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở.

Nguyên tắc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất như thế nào?

Theo quy định tại Điều 52 và khoản 2 Điều 57 Luật Đất đai 2013, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc:

Căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất:

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt.
• Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất:

• Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
• Chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được thực hiện theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Không cho chuyển mục đích sử dụng đất khi nào?

Căn cứ Điều 59 Luật Đất đai 2013, cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân là Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc Trung ương) và các trường hợp còn lại thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Mặc dù thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được Luật Đất đai quy định rõ nhưng cơ quan có thẩm quyền không toàn quyền quyết định mà phải theo những căn cứ nhất định.

Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định rõ tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 như sau:

“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”.

Theo đó, để ban hành quyết định cho phép hoặc từ chối cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải dựa theo 02 căn cứ trên. Đồng nghĩa với việc hộ gia đình, cá nhân không được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nếu thuộc những trường hợp sau:

(1) Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

(2) Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất không phù hợp.

Theo quy định sau khi hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.

Thông qua công tác xác minh, thẩm định Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trình Ủy ban nhân dân cấp huyện cho phép hoặc không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Hiện nay không có văn bản nào quy định rõ về vấn đề này nhưng trên thực tế thông qua công tác xác minh, thẩm định sẽ xác định được.

Ví dụ: Ông A có thửa đất 300m2, gồm 120 m2 đất ở và 180m2 đất trồng cây hàng năm khác. Gia đình ông A có tiền nộp tiền sử dụng đất và muốn chuyển toàn bộ diện tích còn lại lên đất ở để chuyển nhượng với giá cao hơn. Trong trường hợp này thì nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất không phù hợp vì ông A đã được công nhận 120 m2 đất ở (không thiếu đất để ở nên không cho chuyển sang đất ở).

Mức phạt khi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất

Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc trường hợp không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng vẫn tự ý chuyển sẽ bị phạt tiền và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu, cụ thể:

* Mức phạt khi tự chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất ở hoặc các loại đất phi nông nghiệp khác

Khoản 2, 3, 4 Điều 10 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định mức xử phạt khi tự ý chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất ở hoặc các loại đất phi nông nghiệp khác thì hình thức và mức xử phạt như sau:

– Phạt tiền (hình thức xử phạt chính):

TT	Diện tích chuyển trái phép	Mức phạt
Khu vực nông thôn	Khu vực đô thị
1	Dưới 0,02 héc ta	Phạt tiền từ 03 – 05 triệu đồng	Hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt khu vực nông thôn
2	Từ 0,02 đến dưới 0,05 héc ta	Phạt tiền từ 05 – 08 triệu đồng
3	Từ 0,05 đến dưới 0,1 héc ta	Phạt tiền từ 08 – 15 triệu đồng
4	Từ 0,1 đến dưới 0,5 héc ta	Phạt tiền từ 15 – 30 triệu đồng
5	Từ 0,5 đến dưới 01 héc ta	Phạt tiền từ 30 – 50 triệu đồng
6	Từ 01 đến dưới 03 héc ta	Phạt tiền từ 50 – 100 triệu đồng
7	Từ 03 héc ta trở lên	Phạt tiền từ 100 – 200 triệu đồng
Mức phạt trên đây là mức phạt áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân vi phạm; nếu tổ chức vi phạm sẽ phạt gấp đôi.

– Biện pháp khắc phục hậu quả:

Ngoài việc bị phạt tiền, người tự ý chuyển mục đích sử dụng đất còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như sau:

+ Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

+ Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

+ Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi tự ý chuyển lên đất thổ cư.

Khi nào được chuyển lên đất thổ cư?

Căn cứ Điều 57 Luật Đất đai 2013 và khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, người sử dụng đất muốn chuyển đất nông nghiệp hoặc các loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở (đất thổ cư) phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đồng thời, chỉ được chuyển sang đất ở nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý.

Đối với hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển lên đất thổ cư phải được sự đồng ý bằng văn bản của Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh).

Thông tin liên hệ

Luật sư Tư vấn luật đất đai sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Không cho chuyển mục đích sử dụng đất khi nào?” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là tư vấn pháp lý về giá đất bồi thường khi thu hồi đất. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline … để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín. Liên hệ hotline: 0833.101.102.

Mời bạn xem thêm:

• Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất ngắn gọn
• Mẫu hợp đồng chuyển nhượng một phần thửa đất
• Mẫu biên lai thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mới năm 2022

Câu hỏi thường gặp