Bán đất là một thuật ngữ chung để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi bạn muốn bán đất thì phải làm thủ tục sang tên đổi chủ. Có nhiều trường hợp quyền bán đất được xác lập khi một thành viên trong gia đình không còn chung sống với nhau. Nếu người dân nắm được yêu cầu phải có chữ ký của những người đã dọn ra ở riêng hoặc những người chưa dọn ra khi bán đất thì sẽ biết cách làm thủ tục sang tên, tránh những tranh chấp không đáng có giữa các thành viên. Bài viết dưới đây sẽ trả lời câu hỏi khi bán đất có phải xin chữ ký người đã ra ở riêng không?
Căn cứ pháp lý
Để mua bán nhà đất cần đáp ứng điều kiện nào?
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) khi có đủ các điều kiện sau:
Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ), trừ trường hợp 02 trường hợp sau:
+ Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền bán đất được thừa kế cho người khác.
+ Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được bán đất khi:
Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Khi bán đất có phải xin chữ ký người đã ra ở riêng không?
Tùy thuộc vào từng trường hợp mà khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể phải có sự đồng ý của người đã ra ở riêng, cụ thể:
Người ra ở riêng không có chung quyền sử dụng đất
Trường hợp người ra ở riêng không có chung quyền sử dụng đất với các thành viên khác trong hộ gia đình sử dụng đất thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình không cần sự đồng ý của người ra ở riêng.
Khi không có chung quyền sử dụng đất thì đồng nghĩa với việc ngay cả khi ở chung thì thành viên này không có bất kỳ quyền gì đối với thửa đất chung của hộ gia đình.
Người ra ở riêng có chung quyền sử dụng đất
* Điều kiện có chung quyền sử dụng đất
Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”.
Theo quy định trên, các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất và được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) ghi tên là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà” khi có đủ 03 điều kiện sau:
Điều kiện 1: Có quan hệ hôn nhân (vợ chồng), quan hệ huyết thống (cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ,…), quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi,…).
Điều kiện 2: Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước cho thuê đất, giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Điều kiện 3: Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như: Cùng nhau đóng góp (góp tiền mua chung,…) hoặc cùng nhau tạo lập (cùng nhau khai hoang đất,…) để có quyền sử dụng đất chung hoặc được tặng cho chung, thừa kế chung,…
Lưu ý: Do pháp luật trước đây chưa quy định rõ thế nào là “hộ gia đình sử dụng đất” nên việc xác định thành viên có chung quyền sử dụng đất căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp ghi là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà”.
Trên thực tế rất nhiều trường hợp không thể chứng minh được việc cùng nhau đóng góp để có chung quyền sử dụng đất nên căn cứ theo Giấy chứng nhận đã cấp ghi là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà” dù có thời điểm khi cấp Giấy chứng nhận không đủ 03 điều kiện trên.
Tóm lại, các thành viên có chung quyền sử dụng đất khi có đủ 03 điều kiện trên, trong một số trường hợp xác định dựa theo Giấy chứng nhận đã cấp ghi là “Hộ ông” hoặc “Hộ bà”. Bên cạnh đó, khi có chung quyền sử dụng đất thì việc ra ở riêng không làm thay đổi hay chấm dứt quyền của các thành viên này đối với thửa đất có chung quyền.
* Khi chuyển nhượng vẫn phải có sự đồng ý của người ra ở riêng
Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định:
“Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”.
Như vậy, khi chuyển nhượng, tặng cho,… quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của các thành viên có chung quyền sử dụng đất bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực.
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về “Khi bán đất có phải xin chữ ký người đã ra ở riêng không?”. Nếu quý khách có nhu cầu soạn thảo hồ sơ ngừng kinh doanh; tìm hiểu về thủ tục thành lập công ty ở việt nam; đơn xác nhận tình trạng hôn nhân, đăng ký bảo hộ thương hiệu độc quyền hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh, dịch vụ hợp pháp hóa lãnh sự hà nội của chúng tôi; tư vấn luật đất đai, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận. Liên hệ hotline: 0833.102.102 hoặc qua các kênh sau:
FB: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Giấy tờ mua bán đất nông nghiệp Đống Đa, Hà Nội mới
- Giấy mua bán đất ruộng viết tay mới hiện nay
- Thủ tục mua bán đất rừng sản xuất mới
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng mua bán nhà đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực
Theo đó, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hay hợp đồng mua bán nhà đất là hợp đồng yêu cầu bắt buộc phải tuân thủ việc công chứng hợp đồng mua bán tại cơ quan, văn phòng công chứng. Nếu hợp đồng mua bán nhà đất mà không được công chứng thì đó là hợp đồng vô hiệu hay không có hiệu lực pháp luật.
Việc sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ việc mua, bán đòi hỏi phải cung cấp hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng, chứng thực thì mới có thể thực hiện được. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp bên bán đã chuyển đi nơi khác và không thể liên lạc được để công chứng hợp đồng mua bán nhà đất thì có thể hợp pháp hóa hợp đồng mua bán nhà đất đó theo các hình thức được quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 như sau: đồi với giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch đó thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự đó. Khi đó, các bên tham gia vào giao dịch dân sự không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng.
– Nơi công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Theo quy định tại Điều 42 Luật Công chứng năm 2014 quy định về phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản như thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được quyền công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản theo quy định của pháp luật.
– Nơi chứng thực hợp đồng nhà đất
Căn cứ theo quy định tại điểm d và điểm đ khoản 2 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP, thì khi chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất và chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở như hợp đồng mua bán nhà đất thì người có nhu cầu chứng thực mang hồ sơ tới Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để thực hiện chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất.
