Hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở xã hội

17/10/2022 | 14:58 81 lượt xem Hương Giang

Mẫu Hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở xã hội 2022? Những rủi ro khi ký kết hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở xã hội? Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp Hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở xã hội? Quy trình giải quyết tranh chấp Hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở xã hội năm 2022 ra sao? Mời quý bạn đọc theo dõi bài viết bên dưới của Tư vấn luật đất đai để được giải đáp những thắc mắc về vấn đề này nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho bạn.

Căn cứ pháp lý

Hợp đồng hứa mua hứa bán là gì?

Hợp đồng hứa mua hứa bán là hợp đồng dân sự. Trong đó, bên bán hứa bán cho bên mua và bên mua hứa mua từ bên bán sản phẩm theo thỏa thuận. Loại hợp đồng này thường được sử dụng trong mua bán đất đai, nhà ở…

Trong bản hợp đồng hứa mua hứa bán, các bên thỏa thuận cần thỏa thuận chi tiết về các vấn đề: thông tin chi tiết của các bên tham gia giao dịch, tình trạng bàn giao sản phẩm bất động sản, hình thức thanh toán,… Bên cạnh đó, nội dung chính của hợp đồng này cần chú trọng những mâu thuẫn có thể phát sinh giữa người mua và người bán khi thực hiện quyền và nghĩa vụ quy định đã nêu ở hợp đồng.

Hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở xã hội có giá trị pháp lý không?

Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013 không công nhận tính hợp pháp của hợp đồng hứa mua, hứa bán trong việc chuyển nhượng đất đai, được soạn thảo dưới danh nghĩa: đặt cọc, đặt chỗ, hợp đồng góp vốn, vay vốn…

Khi tiến hành giao dịch, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản, người mua và người bán thường thường gặp những vấn đề phát sinh và khó tìm ra cách giải quyết. Chính vì thế, hợp đồng hứa mua hứa bán không chỉ làm rõ nghĩa vụ và quyền lợi của các bên mà còn là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng một cách chính xác, minh bạch. 

Mẫu Hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở xã hội 2022

Những rủi ro khi ký kết hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở xã hội?

Hợp đồng hứa mua hứa bán có nội dung bên bán nhận tiền của bên mua và cam kết sẽ bán cho bên mua khi có hợp đồng mua bán. Như vậy, bên nhận tiền “hứa” bán bất động sản cho bên trả tiền và cả hai bên ký vào văn bản này. Câu hỏi đặt ra là mua bán thế này có an toàn không, có rủi ro cho bên mua không. Vì rất nhiều môi giới bất động sản sẽ tư vấn là không xảy ra rủi ro gì cho bên mua cả để nhằm “chốt” giao dịch. 

Câu trả lời ở đây là có. Khi các bạn mua bán thứ cấp, trong đó dựa vào hợp đồng loại này thì có tiềm ẩn rủi ro về mặt pháp lý. Hai rủi ro lớn nhất là hai trường hợp sau đây:

1/ Bên hứa bán chết, đột quỵ.

2/ Bên hứa bán bỏ trốn.

Trong cả hai trường hợp này, dựa vào hợp đồng đó, bên mua chỉ có thể khởi kiện bên hứa bán. Sau khi kiện lên tòa án, tòa án xử xong mà nếu thắng thì giao qua thi hành án, chủ đầu tư mới ra tên cho anh em. Quá trình khởi kiện và theo đuổi vụ kiện sẽ mất rất nhiều thời gian và công sức của bên mua. Chỉ có thể nói là lợi đâu không thấy chỉ thấy hại rõ ràng.

3/ Rủi ro thứ ba là thậm chí một số tòa còn xử hợp đồng đó là vô hiệu nữa. Về bản chất, bất động sản đó vẫn chưa thuộc về bên bán, bên bán không được hứa bán thứ chưa thuộc về bán. Lúc này, một số tòa có thể lập luận rằng bất động sản đó vẫn thuộc về chủ đầu tư vì có tồn tại hợp đồng mua bán nào đâu. Thậm chí, nhiều khi được lập luận rằng chưa đủ pháp lý và căn hộ chưa hình thành, làm sao được hứa mua hứa bán cho nhau. Đi hứa bán hứa mua 1 thứ chưa thuộc về mình và chưa đủ pháp lý, chưa tồn tại có một số tòa xử hợp đồng vô hiệu. Luật pháp Việt Nam hiện tại có nhiều cách diễn giải khác nhau dẫn đến rủi ro quá cao cho bên mua.

Hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở xã hội
Hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở xã hội

Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp Hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở xã hội?

Trong hoạt động mua bán, 2 bên sẽ luôn mong muốn giao dịch diễn ra một cách thuận lợi, tốt đẹp và không xảy ra tranh chấp hợp đồng. Dù vậy, trong khoảng thời gian thực hiện giao dịch, bên mua và bên bán không thể lường trước được những rủi ro cũng như những mâu thuẫn phát sinh khi bàn giao bất động sản. Vì vậy, việc tìm hiểu các cách giải quyết tranh chấp hợp đồng hứa mua hứa bán là vô cùng cần thiết. 

Việc xác định cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng hứa mua hứa bán phụ thuộc vào những yếu tố sau:

Trường hợp 1: Khi đối tượng tranh chấp là bất động sản, tòa án nơi sở hữu bất động sản đó sẽ có thẩm quyền giải quyết.

Trường hợp 2: Người mua và người bán có quyền tự thỏa thuận bằng văn bản, yêu cầu tòa án nơi cư trú của nguyên đơn tiến hành xét xử.

Trường hợp thứ 3: Theo điều 40 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, khi đối tượng tranh chấp không phải là bất động sản, đồng thời nguyên đơn (người khởi kiện) và bị đơn (người bị khởi kiện) không có thỏa thuận chọn tòa án, tòa án nơi bị đơn cư trú sẽ có quyền giải quyết hợp đồng này.

Quy trình giải quyết tranh chấp Hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở xã hội năm 2022 như thế nào?

Theo pháp luật hiện hành, hợp đồng hứa mua hứa bán không được quy định chi tiết về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp. Do vậy, giải quyết tranh chấp hợp đồng hứa mua hứa bán sẽ căn cứ vào trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự, bao gồm những giai đoạn như sau:

Giai đoạn 1: Khởi kiện đơn tranh chấp ở cấp sơ thẩm

  1. Người khởi kiện Viết đơn khởi kiện theo mẫu và nộp đơn khởi kiện.
  2. Kèm theo bản sao chứng thực và chứng cứ của phiên hòa giải không thành công ở UBND phường (xã).
  3. Tòa án xem xét và thụ lý vụ án nếu thuộc thẩm quyền.
  4. Nộp tạm ứng án phí (trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo nộp án phí) tới chi cục thi hành án dân sự để nhận biên lai rồi trở lại Tòa sơ thẩm 1 bản, và đương sự giữ một bản.
  5. Đương sự thực hiện các quyền và nghĩa vụ của đương sự như ghi lời khai bổ sung chứng cứ, thay đổi yêu cầu khởi kiện hoặc rút một phần hoặc toàn bộ yêu cầu khởi kiện, yêu cầu Tòa lấy lời khai nhân chứng, thẩm định tại chỗ, thu thập chứng cứ, định giá, …
  6. Tòa án ra quyết định đưa vụ án ra xét xử và thông báo mở phiên tòa…
  7. Dự phiên tòa: ở bước này, đương dự khai báo lý lịch ngang, trả lời câu hỏi của Hội đồng xét xử và Luật sư bảo vệ quyền, lợi ích của đương sự, tranh luận, hoãn phiên tòa nếu thuộc trường hợp pháp luật có quy định và có yêu cầu của đương sự.
  8. Nhận bản án sơ thẩm.

Lưu ý: Nếu không đồng ý với bản án sơ thẩm của Tòa án sơ thẩm thì có thể thực hiện khởi kiện ở cấp phúc thẩm theo giai đoạn 1.2 dưới đây.

Giai đoạn 2: Khởi kiện đơn tranh chấp ở cấp phúc thẩm

  1. Trong vòng 15 ngày kể từ ngày có bản án sơ thẩm tuyên, đương sự nộp đơn kháng cáo nộp cho Tòa phúc thẩm
  2. Tòa án xem xét và thụ lý vụ án nếu thuộc thẩm quyền giải quyết
  3. Đương sự đóng tiền tạm ứng án phí phúc thẩm
  4. Các thủ tục mở phiên tòa
  5. Nhận bản án phúc thẩm.

Giai đoạn 3: Xem xét lại bản án, đưa ra quyết định có hiệu lực của pháp luật theo trình tự giám đốc thẩm hoặc tái thẩm

  1. Tòa án xét lại bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật vì phát hiện có vi phạm pháp luật trong việc xử lý vụ án (giám đốc thẩm)
  2. Hoặc có những tình tiết mới được phát hiện có thể làm thay đổi cơ bản nội dung bản án hoặc quyết định của Tòa án (Tái thẩm).

Lưu ý: Tùy vào tính chất của tranh chấp Hợp đồng hứa mua hứa bán, mà đương sự quyết định thực hiện các giai đoạn khác nhau vừa nêu trên. Có nghĩa là đương sự sau khi thực hiện giai đoạn 1, dừng lại ở bản án sơ thẩm dù thắng hay thua cũng đều chấp nhận bản án sơ thẩm; hoặc cũng có thể thực hiện thủ tục kháng cáo và yêu cầu xét xử phúc thẩm, hoặc có vi phạm pháp luật trong việc xử lý vụ án; hoặc có tình tiết mới được phát hiện có thể làm thay đổi cơ bản nội dung bản án, quyết định của Tòa án mà đương sự có thể giải quyết đến giai đoạn 2, giai đoạn cuối cùng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Tùy vào tính chất của tranh chấp hợp đồng hứa mua hứa bán, hai bên sẽ quyết định thực hiện hoặc có quyền lược bỏ các giai đoạn khác nhau. 

Mời bạn xem thêm:

Thông tin liên hệ

Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về Hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở xã hội”. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thủ tục mua bán, cho thuê, cho mượn nhà đất khiếu nại, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai; chia nhà ở khi ly hôn… vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.  Hoặc qua các kênh sau:

Câu hỏi thường gặp

Hứa mua, hứa bán đất nhưng không thực hiện có bị phạt cọc?

Trường hợp Hứa mua, hứa bán nhưng hợp đồng không ghi là đặt cọc: Bên không thực hiện hợp đồng sẽ không bị phạt cọc (có thể bị phạt vi phạm hợp đồng nếu hợp đồng đó hợp pháp và có quy định phạt vi phạm hợp đồng).
Trường hợp Hứa mua, hứa bán nhưng có ghi là đặt cọc: Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu hợp đồng có ghi là “đặt cọc” và hợp đồng đó hợp pháp mà một trong các bên từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ bị phạt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Hứa mua, hứa bán đất xảy ra chủ yếu đối trường hợp nào?

Hứa mua, hứa bán đất xảy ra chủ yếu đối với một số trường hợp sau:
(1) Người sử dụng đất chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các nguyên nhân như đất chưa được cấp Giấy chứng nhận (chưa có Sổ đỏ, Sổ hồng).
(2) “Hứa bán” một phần thửa đất nhưng cần thời gian thực hiện thủ tục tách thửa nên chưa thể chuyển nhượng được ngay theo quy định của pháp luật.
(3) “Hứa bán” một phần hoặc toàn bộ thửa đất nhưng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng.
(4) Dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, chưa đủ điều kiện “phân lô, bán nền” nhưng một số công ty bất động sản có nhu cầu huy động vốn nên mời gọi người dân ký các loại hợp đồng như hợp đồng góp vốn (trong hợp đồng có kèm điều khoản hứa mua, hứa bán đất).

Đối tượng mua nhà ở xã hội gồm những đối tượng nào?

Các đối tượng mua nhà xã hội bao gồm:
Cán bộ công chức, viên chức, sĩ quan quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước.
Công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.
Các đối tượng trả lại nhà công vụ mà gặp khó khăn về nhà ở.