Việc góp tiền để cùng mua đất giữa các thành viên trong gia đình diễn ra khá phổ biến. Mặc dù được pháp luật thừa nhận và đây là hợp đồng dân sự nhưng việc mua bán chung đất rất dễ xảy ra kiện tụng và rủi ro khi chỉ có một bên đứng tên nhưng không có thỏa thuận rõ ràng. Trong thời gian này, quyền quản lý và sử dụng tài sản chung của người không đứng tên sẽ bị suy giảm. Hoặc sử dụng chung họ nhưng hai bên không thống nhất được dẫn đến tranh chấp. Vậy cụ thể, việc góp tiền mua chung đất có thể gặp những rủi ro gì? Hãy cùng chúng tôi tìm câu trả lời trong bài viết dưới đây nhé!
Căn cứ pháp lý
Thế nào là thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì:
“Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”
Như vậy, pháp luật về đất đai của Việt Nam ghi nhận trường hợp nhiều người cùng sở hữu chung quyền sử dụng đất cũng như yêu cầu khi xảy ra trường hợp sở hữu chung quyền sử dụng đất, thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi đầy đủ tên những người có chung quyền. Do đó, việc góp vốn mua chung đất là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật, đồng thời những người góp vốn phải có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất cùng góp tiền để mua.
Góp tiền mua chung đất có thể gặp những rủi ro gì?
Rủi ro khi khai thác quyền sử dụng đất
Tuy trên thực tế có tồn tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tên của nhiều người cùng góp tiền mua đất, nhưng khi khai thác quyền sử dụng đất lại không xác định được giới hạn của quyền khai thác, phần đất mỗi người sẽ khai thác của phần đất đã mua và dễ xảy ra tranh chấp.
Do đó, cần hình thành văn bản thỏa thuận tỷ lệ góp vốn mua nhà đất chung đó (có công chứng theo quy định của pháp luật) nhằm phân định rõ ràng giới hạn mỗi người có thể khai thác quyền sử dụng đất, nhằm đảm bảo có cơ sở để chia lợi nhuận, tránh tranh chấp về sau.
Rủi ro khi định đoạt quyền sử dụng đất
Tương tự như trong rủi ro về khai thác quyền sử dụng đất, khi chỉ có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa đủ để thống nhất việc định đoạt quyền sử dụng đất về sau. Căn cứ Điều 218 Bộ luật dân sự 2015 về việc định đoạt tài sản chung:
- Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.
- Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.
Việc định đoạt tài sản chung phải được áp dụng theo quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015. Những người góp tiền mua đất chung cũng cần hình thành văn bản thỏa thuận việc định đoạt quyền sử dụng đất.
Biện pháp hạn chế rủi ro khi góp tiền mua chung đất
Để hạn chế các rủi ro có thể xảy ra khi góp tiền mua chung đất, những người góp vốn mua chung đất cần phải chú ý cũng như thực hiện những việc sau để tránh xảy ra những rủi ro không đáng có:
- Hợp đồng góp tiền mua đất cần được lập thành văn bản, có chữ ký của các bên tham gia;
- Thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng theo quy định của pháp luật;
- Nếu không lựa chọn hình thức hợp đồng bằng văn bản hoặc không có đủ điều kiện lập thành văn bản, hợp đồng phải thực hiện bằng lời nói thì cần có các đoạn ghi âm, ghi hình để chứng minh giao dịch;
- Áp dụng theo quy định của pháp luật, yêu cầu mỗi chủ sở hữu đều có một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp lựa chọn một người đại diện đứng tên cần có giấy tờ chứng minh thỏa thuận cho người đó đại diện đứng tên.
Hướng giải quyết khi phát sinh tranh chấp
Tranh chấp góp tiền mua chung đất thì trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp tuân theo quy định của Luật Đất đai. Điều 202 Luật Đất đai 2013 Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Nếu các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn lên Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về “Góp tiền mua chung đất có thể gặp những rủi ro gì?”. Nếu quý khách có nhu cầu soạn thảo hồ sơ ngừng kinh doanh; tìm hiểu về thủ tục thành lập công ty ở việt nam; đơn xác nhận tình trạng hôn nhân, đăng ký bảo hộ thương hiệu độc quyền hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh, dịch vụ hợp pháp hóa lãnh sự hà nội của chúng tôi; tư vấn luật đất đai, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận. Liên hệ hotline: 0833.102.102 hoặc qua các kênh sau:
FB: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Thủ tục sang tên sổ đỏ khi mua đất năm 2022
- Tại sao giáo viên không được mua đất trồng lúa?
- Giấy tờ mua bán đất nông nghiệp Đống Đa, Hà Nội mới
Câu hỏi thường gặp
Việc sở hữu chung đất đai theo phần (được ghi rõ từng phần diện tích trong Giấy chứng nhận) hoặc thỏa thuận phân chia hoàn toàn có thể thực hiện việc tách thửa tuân thủ theo các quy định:
– Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
– Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.
Điều 98 Luật này cũng quy định rằng, về nguyên tắc, khi thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận (tức là những người sở hữu quyền sử dụng đất chung sẽ được cấp mỗi người 1 sổ đỏ)
Trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Trong trường hợp này thì thỏa thuận về việc cấp chung một Giấy chứng nhận cho người đại diện phải được lập thành văn bản và công chứng, chứng thực. (Khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT).
Như vậy, việc xác định ai là người giữ sổ chỉ xảy ra khi tất cả chủ sở hữu lập văn bản có công chứng, chứng thực quyết định trao quyền quản lý 01 Giấy chứng nhận duy nhất cho người đại diện.
Căn cứ Khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, sẽ có 2 cách ghi nhận quyền sở hữu chung vào Sổ đỏ, tùy thuộc vào việc những người góp tiền cùng nhận chuyển nhượng có hay không có thỏa thuận về việc ghi và cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện hay không, cụ thể:
Trường hợp 1: Không có thỏa thuận cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện
Tại trang 1 của Giấy chứng nhận ghi đầy đủ thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận (ghi “Ông” hoặc “Bà” rồi ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú); tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)”.
Trường hợp 2: Có thỏa thuận cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện
Trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có thỏa thuận bằng văn bản cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện thì được ghi như sau:
Trang 1 Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện (ghi “Ông” hoặc “Bà” rồi ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú), dòng tiếp theo sẽ ghi “Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm: … (ghi lần lượt tên của những người có chung quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)”.
Lưu ý: Trường hợp 1 và trường hợp 2 nếu trang 1 Giấy chứng nhận không đủ chỗ để ghi thông tin những người có chung quyền sử dụng đất, tài sản khác gắn liền với đất thì dòng cuối trang 1 ghi “và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này”.
Tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận ghi thông tin như sau: “Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:… (ghi lần lượt tên của những người có chung quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại)”.
