Thưa luật sư, tôi mới mua một mảnh đất ở quê cho bố mẹ tôi, do yêu cầu công việc nên tôi không thể về để mua cũng như hoàn thiện các giấy tờ cho bố mẹ tôi mà tôi giao cho em gái tôi ở quê để làm sổ đỏ. Tôi muốn hỏi luật sư khi mua đất mà giao hết tiền có bị lừa không? Giao hết tiền mua đất khi công chứng liệu có an toàn? Quy định của pháp luật về vấn đề này ra sao? Mong luật sư tư vấn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi; để giải đáp thắc mắc của bạn; cũng như vấn đề: Giao hết tiền mua đất khi công chứng liệu có an toàn? Quy định như thế nào? Cụ thể ra sao?; Đây chắc hẳn; là thắc mắc của; rất nhiều người để giải đáp thắc mắc đó cũng như trả lời cho câu hỏi ở trên; thì hãy cùng tham khảo qua; bài viết dưới đây của chúng tôi để làm rõ vấn đề nhé!
Căn cứ pháp lý:
- Luật đất đai năm 2013
- Luật công chứng 2014
Khái niệm công chứng là gì?
Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản, tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc do cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.
Công chứng là chứng nhận tính xác thực của hợp đồng được giao kết và các giấy tờ từ bản gốc được xác lập trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại và quan hệ xã hội khác.
Theo khoản 1 Điều 2 Luật công chứng 2014, Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận:
+ Tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch);
+ Tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch).
Mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.
Quy định về mua bán nhà đất
Căn cứ theo quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì các chủ thể là những tổ chức, hộ gia đình, các cá nhân, tập thể sẽ có quyền tách thửa, thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hoạt động mua bán đất của các chủ thể sẽ cần thực hiện phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, bên cạnh đó thì hoạt động mua bán đất sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Các điều kiện cần đáp ứng khi các chủ thể thực hiện mua bán đất là:
– Các chủ thể cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Đất được sử dụng để giao dịch không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Khi thực hiện việc mua bán đất thì các chủ thể sẽ cần phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên), nếu như các chủ thể không thực hiện thủ tục này thì về mặt pháp lý quyền sử dụng đất vẫn chưa được chuyển cho chủ thể là người mua và từ đó cũng sẽ rất dễ xảy ra tranh chấp giữa các bên.
Thủ tục mua bán đất đai diễn ra theo các bước cụ thể như sau:
– Bước 1: Bên mua đặt cọc tài sản mua bán (không bắt buộc)
– Bước 2: Thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà: ký hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng theo thời gian đã thỏa thuận.
– Bước 3: Sau khi hoàn thành thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ tại văn phòng công chứng. Chủ thể là bên mua sẽ có trách nhiệm thanh toán toàn bộ số tiền còn lại cho bên bán và vào lúc này bên bán sẽ thực hiện việc bàn giao toàn bộ giấy tờ pháp lý có liên quan tới nhà đất cho bên mua.
– Bước 4: Sang tên sổ đỏ và nộp thuế theo quy định tại phòng địa chính nơi quản lý nhà đất .
Khi nào việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực?
Hợp đồng công chứng có giá trị rất quan trọng trong giao dịch mua bán nhà đất.Cụ thể, theo Điều 5 Luật Công chứng, hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.
Ngoài ra, hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
Tuy nhiên, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.
Như vậy, dù hợp đồng công chứng mang ý nghĩa lớn, có thể gần như đảm bảo chắc chắn việc mua bán đã hoàn thành nhưng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại chỉ có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính theo đúng quy định. Nghĩa là việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ hoàn tất và có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính.
Giao hết tiền mua đất khi công chứng liệu có an toàn
Như đã nói ở trên, sau khi đăng ký vào sổ địa chính thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới chính thức có hiệu lực. Do đó, việc giao hết tiền mua đất khi công chứng hợp đồng là không an toàn.
Bởi vì, sau khi công chứng hợp đồng thì bên bán sẽ phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế thu nhập cá nhân trị giá 2% hợp đồng mua bán. Sau khi có đầy đủ biên lai đóng thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ; đồng thời lô đất không xảy ra tranh chấp hoặc các vấn đề khác thì mới có thể tiến hành sang tên sổ đỏ và đăng ký vào sổ địa chính.
Trong trường hợp người mua giao 100% tiền mua đất khi công chứng hợp đồng, thì có thể xảy ra những rủi ro sau:
- Người bán không chịu đóng thuế thu nhập cá nhân.
- Người bán không hỗ trợ khi xảy ra tranh chấp đất với người khác.
- Người bán không hỗ trợ khi diện tích đất thực tế ít hơn so với thông tin ghi trên sổ đỏ.
Do đó nhằm tránh rủi ro khi mua đất, người mua nên giữ lại khoảng 10 – 20% giá trị hợp đồng mua bán để đề phòng bất trắc. Tuy nhiên, phần lớn người bán sẽ không đồng ý điều kiện này. Vì vậy, hai bên nên thỏa thuận cụ thể tiến độ thanh toán trong hợp đồng nhằm đảm bảo mỗi bên đều thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình khi mua bán đất.
Thông tin liên hệ
Trên đây là quan điểm của Tư vấn luật đất đai về “Giao hết tiền mua đất khi công chứng liệu có an toàn”. Chúng tôi hi vọng rằng kiến thức trên sẽ giúp ích cho bạn đọc và bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, gia hạn thời hạn sử dụng đất Bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai…, Để biết thêm thông tin chi tiết hoặc cần tư vấn về các vấn đề liên quan đến đất đai vui lòng liên hệ qua hotline: 0833 102 102.
Mời bạn xem thêm:
- Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
- Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
Câu hỏi thường gặp:
Để thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất, chủ thể là bên mua và bên bán tự chuẩn bị các hồ sơ, giấy tờ sau:
– Bản chính giấy tờ nhà đất.
– Bản chính giấy tờ tùy thân của chủ thể là bên mua và bên bán.
– Sổ hộ khẩu.
– Giấy đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận độc thân.
– Giấy tờ liên quan đến việc thực hiện ủy quyền (nếu có).
– Bản chính các giấy tờ khác có liên quan đến thửa đất như tờ khai đã nộp thuế (nếu có).
– Dự thảo hợp đồng mà các bên đã chuẩn bị (hoặc các bên cũng sẽ có thể yêu cầu công chứng tự soạn trên thông tin mà các bên cung cấp).
Thủ tục được thực hiện theo các bước như sau:
– Bước 1: Công chứng sẽ tiến hành kiểm tra giấy tờ (nếu hợp lệ) sẽ tiến hành soạn thảo hợp đồng theo yêu cầu của các bên (hoặc theo Hợp đồng mẫu của các bên mang theo).
– Bước 2: Các bên sẽ tiến hành đọc lại, kiểm tra nội dung hợp đồng công chứng soạn.
– Bước 3: Các bên thực hiện việc ký tên, lăn tay vào hợp đồng và công chứng viên công chứng hợp đồng.
– Bước 4: Các bên sẽ đóng lệ phí công chứng và nhận bản chính hợp đồng.
Theo quy định cụ thể tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 có nội dung như sau:
“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.
Như vậy, ta nhận thấy cho dù hợp đồng công chứng mang ý nghĩa lớn như thế nào đi nữa, dù khi thực hiện hợp đồng công chứng có thể gần như đảm bảo chắc chắn việc mua bán đã hoàn thành nhưng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể thực tế lại chỉ có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính theo đúng quy định pháp luật. Hay được hiểu là việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ hoàn tất và có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy, ta nhận thấy, nếu bạn giao hết tiền mua đất khi công chứng thì chắc chắn không an toàn. Cũng chính bởi vì vậy, chủ thể là bên mua nên giữ lại một số tiền để có thể đảm bảo bên bán sẽ hoàn thành nghĩa vụ cuối cùng khi bán bất động sản của mình.
