Hiện nay bên cạnh những tranh chấp đất đai phổ biến như tranh chấp về quyền sử dụng đất thì việc tranh chấp về tài sản trên đất cũng ngày càng nhiều. Tuy nhiên phần lớn khi xảy ra tranh chấp đó, phần lớn người dân sẽ lúng túng không biết giải quyết ra sao. Vậy để hiểu rõ quy định về vấn đề này, bạn đọc hãy theo dõi nội dung bài viết dưới đây “Giải quyết tranh chấp nhà trên đất như thế nào?” của Tư vấn luật đất đai, hi vọng bài viết hữu ích với bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Tranh chấp đất đai được hiểu là như thế nào?
Căn cứ khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai 2013 và khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, tranh chấp đất đai là tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất như tranh chấp về ranh giới do hành vi lấn, chiếm,… Những tranh chấp về chuyển nhượng, tặng cho, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất không phải là tranh chấp đất đai.
Ý nghĩa của việc xác định tranh chấp nào là tranh chấp đất đai: Tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất nếu muốn khởi kiện. Nói cách khác, tranh chấp đất đai không được khởi kiện luôn tại Tòa án mà phải hòa giải tại UBND cấp xã, nếu không sẽ bị trả lại đơn khởi kiện.
Tranh chấp tài sản trên đất được hiểu là như thế nào?
Theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP thì tài sản gắn liền với đất gồm:
- Nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
- Nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở;
- Công trình xây dựng khác;
- Cây lâu năm; rừng sản xuất là rừng trồng hoặc vật khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Tranh chấp tài sản trên đất là sự xung đột, mâu thuẫn quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong quá trình sử dụng; sở hữu và định đoạt tài sản gắn liền với đất. Khác với tranh chấp quyền sử dụng đất, đối tượng tranh chấp ở đây là những tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Trong một số trường hợp, tranh chấp tài sản trên đất xảy ra cùng thời điểm với tranh cấp quyền sử dụng đất.
Những tranh chấp này có thể kể đến như: tranh chấp về việc phân chia nhà ở là tài sản chung của vợ chồng được xây dựng trên đất của bố mẹ vợ/chồng; tranh chấp giá trị cây cối được trồng trên đất đi thuê/mượn; tranh chấp công trình như nhà xưởng, nhà kho, công trình phụ trên đất thuê/mượn; tranh chấp tài sản trên đất là di sản thừa kế;…
Giải quyết tranh chấp nhà trên đất như thế nào?
Khi phát sinh tranh chấp tài sản gắn liền với đất, các bên có thể lựa chọn một trong những cách giải quyết tranh chấp tài sản trên đất như sau:
Các bên tự đàm phán giải quyết tranh chấp
Tự đàm phán giải quyết tranh chấp tài sản trên đất là việc các bên tranh chấp cùng nhau thương lượng, đề xuất cách giải quyết tranh chấp tài sản gắn liền với đất. Hầu hết những tranh chấp này thường phát sinh giữa những người cùng có quyền và nghĩa vụ liên quan đến tài sản đang tranh chấp. Do đó, phương án tự đàm phán giải quyết tranh chấp tài sản trên đất luôn được thực hiện đầu tiên. Các bên cũng có thể tìm đến luật sư để được hỗ trợ giải quyết tranh chấp ngay từ giai đoạn này. Luật sư với sự hiểu biết chuyên sâu về pháp luật sẽ giúp các bên phân tích, đánh giá những mặt thiệt hơn, đưa ra phương án giải quyết tốt nhất để cân bằng quyền lợi cho tất cả các bên.
Tuy đây là phương thức giải quyết tranh chấp tài sản trên đất đơn giản, nhanh gọn nhưng hiệu quả trên thực tế lại không được đánh giá cao. Kết quả giải quyết tranh chấp tài sản gắn liền với đất theo cách này phụ thuộc chủ yếu vào ý chí của các bên tranh chấp. Kết quả này có thể không được đảm bảo thực hiện đến cùng do không có cơ chế bắt buộc các bên phải thực hiện. Bên cạnh đó, nếu chỉ có các bên tranh chấp đứng ra đàm phán với nhau thì rất khó trong việc các bên chịu lắng nghe, tiếp nhận ý kiến của nhau. Nếu giải quyết không khéo, tranh chấp tài sản trên đất có thể còn trở nên phức tạp và gay gắt hơn.
Yêu cầu hòa giải viên tổ chức buổi hòa giải tại cơ sở
Ngoài phương án tự thương lượng giải quyết tranh chấp tài sản trên đất các bên có thể yêu cầu hòa giải viên tổ chức buổi hòa giải, tham gia vào quá trình hòa giải với tư cách là bên trung gian, làm cầu nối, tư vấn để các bên lựa chọn, đưa ra được phương án giải quyết tranh chấp. Trình tự, thủ tục hòa giải tranh chấp tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo Luật hòa giải cơ sở 2013. Hòa giải viên là người có hiểu biết pháp luật, được Chủ tịch UBND xã ra quyết định công nhận hòa giải viên. Các bên được tự lựa chọn hòa giải viên hoặc tổ trưởng tổ hòa giải sẽ phân công hòa giải viên tham gia hòa giải tranh chấp tài sản trên đất.
Lựa chọn giải quyết tranh chấp tài sản gắn liền với đất theo cách này cũng có những điểm hạn chế như khi các bên tự đàm phán với nhau. Do đó, hiệu quả giải quyết không cao, các bên vẫn có thể thay đổi ý kiến, quan điểm của mình. Nếu nhận thấy tranh chấp tài sản trên đất quá căng thẳng, khó có thể đạt được thỏa thuận với nhau thì các bên nên cân nhắc, có thể bỏ qua bước này để tránh làm mất thời gian của các bên. Hơn nữa, thời gian tranh chấp kéo dài còn có thể ảnh hưởng tới sự biến động của tài sản tranh chấp, gây khó khăn hơn cho quá trình giải quyết sau này.
Khởi kiện giải quyết tranh chấp tại Tòa án
Khởi kiện giải quyết tranh chấp tài sản trên đất là phương án giải quyết tranh chấp mang lại kết quả triệt để nhất. Trình tự giải quyết tranh chấp tài sản gắn liền với đất phải phải tuân theo quy đinh của Bộ luật tố tụng dân sự. Phán quyết cuối cùng của Tòa án dựa trên quá trình tiến hành các hoạt động tố tụng, nghiên cứu hồ sơ, phân tích và đánh giá chứng cứ. Kết quả giải quyết của Tòa án được bảo đảm thực hiện bằng các biện pháp cưỡng chế trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình theo bản án.
Tuy đây là phương án giải quyết tranh chấp tài sản trên đất hiệu quả nhất nhưng cũng là phương án giải quyết tranh chấp phức tạp nhất. Bởi phần lớn người dân không có điều kiện tiếp xúc để nắm rõ các quy định của pháp luật, thời gian giải quyết tranh chấp tài sản gắn liền với đất tại Tòa án kéo dài, phải tham gia nhiều buổi làm việc và trải qua nhiều thủ tục tố tụng. Nếu có sai sót trong quá trình giải quyết có thể gây ảnh hưởng rất lớn đến quyền và lợi ích mình được hưởng. Do đó, các bên thường có nhu cầu tìm đến dịch vụ Luật sư để được hỗ trợ tham gia giải quyết tranh chấp tài sản trên đất trực tiếp tại Tòa án.
Thông tin liên hệ:
Tư vấn luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Giải quyết tranh chấp nhà trên đất như thế nào?“. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến tư vấn pháp lý về giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Mời bạn xem thêm:
- Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
- Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
Câu hỏi thường gặp:
Theo quy định, tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện.
Do đó, đối với các tranh chấp liên quan đến đất đai như tranh chấp về Chủ sở hữu; diện tích đất; quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất sẽ không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Vì vậy, trong trường hợp tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, người có quyền khởi kiện có thể khởi kiện bất kỳ thời điểm nào tại Tòa án có thẩm quyền; kể từ ngày phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự, thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp Hợp đồng là 03 năm; kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc; phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Theo đó, Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu theo yêu cầu áp dụng thời hiệu của một bên hoặc các bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án; quyết định giải quyết vụ việc.
Theo quy định tại Điều 623 Bộ luật Dân sự, thời hiệu thừa kế được quy định như sau:
Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản; 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế.
Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc; bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.
Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.
