Xin chào Luật sư, tôi hiện đang có thắc mắc trong việc mua bán đất đai, mong được luật sư tư vấn giải đáp giúp. Cụ thể vào năm 2007, tôi có mua một thửa đất của một người tại địa phương, tạm gọi là A. Chúng tôi giao dịch mua đất này bằng giấy viết tay, trong giấy ghi bán cho tôi đất có diện tích 200m2 với giá 500 triệu nhưng không nói rõ vị trí đất. Sau khi ký giấy mau bán, ông A có dẫn tôi đến xem mảnh đất và chỉ rõ 500m2 đất này là phần giáp với thửa đất của tôi và là phần bên phải theo hướng ra bờ sông. Đến nay, ông A yêu cầu tôi trả lại đất so hợp đồng không nói rõ diện tích nên bị vô hiệu hoặc tôi sẽ phải lấy phần đất vị trí xấu hơn. Tôi không đồng ý việc này, tôi thắc mắc việc mua bán đất bằng giấy viết tay có hiệu lực hay không? Trong trường hợp này của tôi sẽ giải quyết như thế nào khi mua bán đất sai vị trí? Tôi phải làm gì để được cấp sổ đỏ cho phần đất đã mua? Mong luật sư hỗ trợ, tôi xin cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tư vấn luật đất đai, chúng tôi sẽ giải đáp cho bạn tại nội dung dưới đây, mời bạn đọc tham khảo.
Căn cứ pháp lý
Mua bán nhà đất là gì?
Mua bán nhà đất là cách gọi thông thường và ngắn gọn. Đúng theo pháp luật thì cụm từ mua bán nhà đất được gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất trong trường hợp này là nhà ở.
Hiểu một cách đơn giản mua bán nhà đất là một bên chuyển giao quyền sử dụng nhà và đất của mình cho bên mua theo đúng pháp luật
Hình thức của hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào?
Về mặt hình thức của hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
…
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại điểm b của quy định trên. Nếu không có công chứng hoặc chứng thực, thì hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó sẽ bị coi là vô hiệu, từ đó mà không thể làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên không phải tất cả các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay không có công chứng hoặc chứng thực đều bị coi là vô hiệu. Căn cứ theo mục 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai như sau:
1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cáp giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện tủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đế trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014
Như vậy, giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trước 01/01/2018 bằng giấy viết tay được công nhận.
Giải quyết như thế nào khi mua bán đất sai vị trí?
Theo như thông tin bạn cung cấp thì bạn đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán tiền cho bên bán (ông A) nên bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015:
“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Như vậy, trong trường hợp của bạn, bạn có quyền yêu cầu tòa án công nhận giao dịch dân sự có hiệu lực, yêu cầu bên bán trả lại quyền sử dụng đất cho bạn để bạn thực hiện sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc yêu cầu bên bán trả lại đầy đủ tiền cho bạn và yêu cầu bồi thường.
Thông tin liên hệ:
Vấn đề “Giải quyết như thế nào khi mua bán đất sai vị trí?” đã được Tư vấn luật đất đai giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống Tư vấn luật đất đai chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới tư vấn pháp lý về chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Thời hạn chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi quy định bao lâu?
- Kinh doanh bất động sản có bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp không?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
Thông tin liên hệ:
Theo pháp luật hiện hành, người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở nhưng không được công nhận quyền sử dụng đất vì lý do Quốc phòng, an ninh. Vì vậy người nước ngoài chỉ được phép sở hữu nhà ở không kèm quyền sử dụng đất.
Luật đất đai quy định điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có sổ đỏ. Mặc dù vậy vẫn có trường hợp ngoại lệ, cụ thể:
– Cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thừa kế quyền sử dụng đất và nhà ở nhưng không được cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiện họ được chuyển nhượng quyền sử dụng.
– Nhà nước giao đất, cho thuê đất nông nghiệp thì vẫn có thể chuyển nhượng.
Tất nhiên đất ở nông thôn giá sẽ rẻ hơn ở các khu đô thị. Tuy nhiên tùy vào mục đích sử dụng, mua bán thì giá sẽ khác nhau. Còn đất ở nông thôn nhưng thuộc khu du lịch, nghỉ dưỡng… thì giá sẽ có thể đắt hơn nhiều.
