Dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất

28/09/2022 | 14:10 20 lượt xem Hoàng Yến

Dạ thưa Luật sư, tôi dự định thuê đất để thực hiện dự án xây dựng nhà xưởng sản xuất kinh doanh bánh ngọt. Không biết trường hợp của tôi có được Nhà nước chấp thuận không? Dự án của tôi có thuộc trường hợp bị Nhà nước thu hồi không? Xin Luật sư giải đáp giúp tôi ạ.
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn pháp luật và gửi câu hỏi về Tư vấn luật Đất đai. Trường hợp của bạn sẽ được chúng tôi giải đáp thông qua bài viết dưới đây nhằm giúp bạn hiểu rõ hơn quy định pháp luật về thu hồi đất cũng như làm sáng tỏ vấn đề Dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Mời bạn đón đọc ngay nhé!

Căn cứ pháp lý

  • Luật Đất đai 2013

Nhà nước thu hồi đất được quy định thế nào?

Nhà nước thu hồi đất hiện đã được quy định tại khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013. Theo đó, Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.

Dự án được Nhà nước thu hồi đất là gì?

Dự án được Nhà nước thu hồi đất là những dự án đã được Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quyết định chủ trương đầu tư; dự án đã được Thủ tướng Chính phủ nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam chấp thuận, quyết định đầu tư và một số trường hợp được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét thông qua chủ trương thu hồi đất.

Trường hợp nhà nước thu hồi đất theo quy định pháp luật

Tại Điều 61, 62, 64 và 65 Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc Nhà nước thu hồi đất khi thuộc một trong các trường hợp sau:

– Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh;

– Việc thu hồi đất nhằm nhằm phục vụ cho việc thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. 

– Việc thu hồi đất do cá nhân, hộ gia đình (người sử dụng đất) đã hoặc đang thực hiện hành vi vi phạm pháp luật về đất đai

– Việc thu hồi đất do người sử dụng đất tự nguyện chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật hoặc tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước hoặc việc thu hồi đất là để tránh nguy cơ đe dọa tính mạng con người

Lưu ý, các dự án được Nhà nước thu hồi đất là những dự án đã được Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quyết định chủ trương đầu tư; dự án đã được Thủ tướng Chính phủ nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam chấp thuận, quyết định đầu tư và một số trường hợp được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét thông qua chủ trương thu hồi đất.

Dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất

Là trường hợp Nhà nước không đứng ra thu hồi đất mà ở đó chủ đầu tư và người sử dụng đất tự thỏa thuận với nhau việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức thuê đất, nhận chuyển nhượng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Hiện nay, tại Điều 73 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định về việc sử dụng đất để thực hiện các dự án, công trình sản xuất của doanh nghiệp. Theo đó, việc sử dụng đất để thực hiện công trình, các dự án kinh doanh, sản xuất nhưng không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai năm 2013 mà phù hợp với kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận phép chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Ví dụ: doanh nghiệp xin giao đất, cho thuê đất, thuê, nhận chuyển nhượng hay nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, xây dựng trụ sở, nhà xưởng…

Tóm lại, các dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất là các công trình sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp. Các dự án này không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại các Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai năm 2013 (thu hồi đất vì mục đích phục vụ các dự án quốc phòng an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng) đồng thời các dự án của doanh nghiệp phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Nhà nước có thu hồi đất thay doanh nghiệp không?

Tại khoản 2 Điều 73 Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh.

Theo đó, đối với các dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai năm 2013, thì Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất giữa của tổ chức kinh tế với người sử dụng đất mà không thực hiện việc thu hồi đất thay doanh nghiệp.

Mặt khác, Luật Đất đai năm 2013 cũng không cho phép doanh nghiệp được thu hồi đất của người dân. Do đó, nếu doanh nghiệp muốn có đất để làm dự án, xây dựng công trình sản xuất, kinh doanh được nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì doanh nghiệp có quyền thỏa thuận với người dân để thống nhất về giá chuyển nhượng, giá thuê đất. 

Như vậy, Nhà nước sẽ không thu hồi đất thay doanh nghiệp, doanh nghiệp cũng không có quyền bắt ép hay thu hồi đất của người sử dụng đất để lấy đất làm dự án, xây dựng nhà xưởng,…vì lợi ích của doanh nghiệp. 

Dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất
Dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất

Nguyên tắc đối với các dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất

Các dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất hay còn gọi gọi là những dự án sản xuất kinh doanh thông qua hình thức mua bán tài sản gắn liền với đất, thuê quyền sử dụng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc quy định tại Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:

  • Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và công bố.
  • Trên địa bàn không còn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phù hợp, trừ trường hợp các dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn khuyến khích đầu tư.
  • Trường hợp chủ đầu tư thực hiện phương thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thì chỉ được thực hiện sau khi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp với việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh.
  • Trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án. Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và cho người mua tài sản thuê đất.
  • Trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích hoặc có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không có tài sản gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án đối với diện tích đất đó.
  • Trường hợp điện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý quy định tại Điều 8 của Luật đất đai thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án.
  • Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà có thời hạn sử dụng đất khác nhau thì thời hạn sử dụng đất được xác định lại theo thời hạn của dự án đầu tư quy định tại khoản 3 Điều 126 của Luật đất đai; trường hợp không thuộc diện thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì thời hạn sử dụng đất do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định nhưng không được vượt quá 50 năm. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì thời hạn sử dụng đất được xác định lại là ổn định lâu dài.
  • Việc sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ thực hiện đối với các trường hợp quy định tại Điều 73 của Luật đất đai.

Thông tin liên hệ

Trên đây là tư vấn của tư vấn luật Đất đai về vấn đề Dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất” Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.

Nếu quý khách có nhu cầu Tư vấn đặt cọc đất, Mức bồi thường thu hồi đất, Đổi tên sổ đỏ, Làm sổ đỏ, Tách sổ đỏ, chuyển đất ao sang đất sổ đỏ, Giải quyết tranh chấp đất đai, tư vấn luật đất đai, đơn tranh chấp đất đai thừa kế, tra cứu quy hoạch đất, chia nhà đất sau ly hôn…, mời quý khách hàng liên hệ đến hotline: 0833.102.102.

Mời bạn xem thêm:

Câu hỏi thường gặp

Người dân có được thỏa thuận đền bù thu hồi đất?

Trên thực tế tiền bồi thường về đất đai bị tịch thu có giá thấp hơn rất nhiều so với giá trên thị trường. Thông thường sẽ có hai trường hợp để quyết định người dân có được thỏa thuận về giá hay không.
Trường hợp 1: Nếu nhà bị tịch thu đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích chung của toàn quốc gia thì người dân sẽ được bồi thường giá đất như trong quy định của pháp luật mà UBND các cấp đã ban hành. Do đó người dân sẽ không được thỏa thuận về giá khi bị thu lại đất.
Trường hợp 2: Nếu việc tịch thu đất phục vụ cho các dự án vì lợi ích riêng của doanh nghiệp thì người dân có thể thỏa thuận giá mua bán để nâng cao lợi ích của mình. Đây là hình thức chuyển nhượng lại quyền sở hữu do đó sẽ không có giá bồi thường được quy định sẵn.

Thẩm quyền thu hồi đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thế nào?

Khoản 1 Điều 66 Luật Đất đai 2013 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau:
(1) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
(2) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn (Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có thẩm quyền cho thuê đất công ích tại địa phương mình nhưng thu hồi thuộc về cấp tỉnh).

Thu hồi đất khi chấm dứt dự án đầu tư như thế nào?

Theo quy định tại khoản 14 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thì việc thu hồi đất khi chấm dứt đầu tư như sau:
Việc thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 Điều 64 và khoản 1 Điều 65 của Luật đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:
– Trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê thì xử lý thu hồi đất như sau:
+, Chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư;
+, Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định, chủ đầu tư được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác theo quy định của pháp luật.
Khi hết thời hạn 24 tháng được gia hạn tiến độ sử dụng đất mà chủ đầu tư không thực hiện được việc chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp của mình gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác thì Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 của Luật đất đai.
– Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì xử lý thu hồi đất theo quy định sau đây:
+, Chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư;
+, Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định, chủ đầu tư được thực hiện bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác theo quy định của pháp luật.
Nhà nước thu hồi đất của người bán tài sản gắn liền với đất thuê để cho người mua tài sản thuê;
+, Khi hết thời hạn 24 tháng được gia hạn tiến độ sử dụng đất mà chủ đầu tư không thực hiện được việc bán tài sản hợp pháp của mình gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác thì Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 của Luật đất đai.