Định giá đất bằng phương pháp so sánh trực tiếp

Do đất đai có những đặc trưng mà không không loại tài sản nào giống nó nên bản chất của giá đất nói chung cũng khác với bản chất của các loại tài sản.

Thứ nhất, không thể tính đúng, tính đủ, tính hết được giá trị vốn có của đất đai và giá của bất động sản vì còn giá trị hữu hình và giá trị vô hình;
Thứ hai, giá đất chứa đựng nhiều yếu tố địa phương, yếu tố vùng, mang tính cục bộ. Giá đất biến động theo từng giai đoạn lịch sử cụ thể, phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: xã hội, kinh tế,..
Theo đó, có các con đường hình thành giá đất như: giá đất được tính theo khung giá đất được UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành; Giá đất do các bên tự thỏa thuận trong giao dịch mua bán, cho thuê,…; giá đất do đấu giá; do thẩm định giá
Thứ ba, Giá đất bị chi phối bởi yếu tố tâm lý, yếu tố pháp lý.
Chẳng hạn, người mua chấp nhận mua đất với giá cao hơn giá thị trường khi về tâm lý họ cho rằng nơi này thích hợp để định cư, phong thủy phù hợp,.. và ngược lại. Hoặc người mua có thể sẵn sàng trả giá cao khi mà bên chuyển nhượng có đầy đủ giấy tờ hợp pháp.
Thứ tư, giá đất bị chi phối bởi mục đích và hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng đất qua quá trình khai thác các lợi ích có được từ đất.

Yếu tố cung – cầu trên thị trường
Cung – cầu là quy luật tác động vào thị trường quyền sử dụng đất và mang đậm dấu ấn của quy luật kinh tế thị trường. Tuy nhiên không phải lúc nào cung cầu cũng tương thích với nhau. Quy luật này càng trở nên khắc nghiệt khi mà giá đất tăng dẫn đến có sự chênh lệch lớn với thu nhập bình quân của người dân lao động.
Quy hoạch cung cầu phụ thuộc vào tổng quỹ đất, quy hoạch phát triển đô thị và tổng quỹ đất được chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Khi mà các nhà máy, khu đô thị được xây dựng lên ngày càng nhiều thì kéo theo việc gia tăng số cầu của bất động sản. Chẳng hạn, Có 5 bất động sản muốn bán mà chỉ có 2 người mua, khi đó 2 người mua này có quyền lựa chọn bất động sản nào theo hướng có lợi cho mình, phù hợp nhất với khả năng tài chính. Ngược lại, nếu chỉ có 3 bất động sản được bán trong thời gian đó nhưng lại có tới 10 người muốn mua thì khi đó người nào đến trước và trả giá cao thì sẽ có được bất động sản đó.
Như vậy, có thể thấy, giá cả của đất đai là sự thể hiện chính xác nhất những ảnh hưởng của quy luật cung cầu.
Yếu tố kinh tế
Giá đất là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị đất đai, là số tiền thỏa thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá đất phụ thuộc rất lớn vào sự ổn định của đồng tiền. Nếu sức mua của đồng tiền tăng, giá đất giảm, chẳng hạn, cùng một lượng tiền mua được một lượng hàng hóa lớn, các giao dịch liên quan đến đất đai sẽ chững lại vì tâm lý người bán muốn chờ giá vì cho rằng giá sẽ tiếp tục tăng. Ngược lại, nếu sức mua của đổng tiền giảm, giá đất sẽ tăng.
Mức thu nhập hay giá trị của bất động sản mang lại có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản đó. Nếu mà thu nhập từ bất động sản cao thì giá trị chuyển nhượng nó tăng cao theo. Nhưng việc bạn mua được một mảnh đất bạn bán được với giá tốt, sau đó người tiếp theo bán lại với giá tốt hơn thì giá trị của mảnh đất đó càng tăng cao.
Nhiều người sẵn sàng bỏ một khoản tiền khổng lồ để có được bất động sản ở vị trí có phong thủy đẹp, không chỉ đáp ứng nhu cầu ăn ở mà còn đáp ứng nhu cầu giải trí, vui chơi,..
Yếu tố pháp lý
Đất đai là tài sản quý giá, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật, đảm bảo việc sử dụng đất được thực hiện đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý và có hiệu quả nhất.
Mỗi mảnh đất sử dụng hợp pháp đều được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tình trạng pháp lý của đất đai: bao gồm các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,… Của mảnh đất sẽ giúp cho việc mua bán, thanh khoản được minh bạch. Thực tế cho thấy, nếu hai mảnh đất tương tự nhau thì mảnh đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ có giá cao hơn vì khi nhận chuyển nhượng mảnh đất có giấy tờ hợp pháp, quyền lợi của người dân sẽ được đảm bảo
Ngoài sự đảm bảo của Nhà nước thì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng là một trong các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Quy định về xây dựng: các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản: Tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tranh chấp quyền sử dụng đất, hạn chế quyền sở hữu chung (xây dựng nhà ở khu vực quy hoạch đất nông nghiệp không quá 1 tầng, đất quy hoạch thương mại dịch vụ không được phép xây dựng với mục đích ở,…).
Các yếu tố pháp lý, cụ thể là chủ trương, chính sác, pháp luật của Đảng và Nhà nước ảnh hưởng không nhỏ đến việc hình thành giá đất. chính vì vậy, khi xác định giá đất cần có một sự hiểu biết nhất định về mảnh đất cần định giá và các yếu tố pháp lý có liên quan đến mảnh đất đó.
Các yếu tố không gian, thời gian
Yếu tố không gian, thời gian ảnh hưởng không nhỏ tới việc hình thành giá đất. Có thể tại thời điểm này đất đai là “vàng” hứa hẹn nhiều tiềm năng cho tương lai nếu được đầu tư, khai thác. Tuy nhiên, cùng với thời gian và sự biến động của thị trường, sự tác động của các yếu tố khác sẽ không còn cao như ban đầu. Ví dụ, xem xét đến:
– Tính hữu dụng của nhà đất: tức là các giá trị khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm. Nó cho bạn biết được sự thỏa mãn của người sử dụng bất động sản ở mức nào.
– Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường: tức là giá trị cung cầu cân bằng hay là chênh lệch sẽ định giá được bất động sản đó tăng hay giảm theo nhu cầu của thị trường. Nếu nhu cầu sử dụng căn hộ tăng cao thì giá đất nền sẽ giảm xuống và ngược lại.
Cũng giống như thời gian, không gian có ảnh hưởng lớn tới giá đất.Vị trí của khu đất là yếu tố quan trọng đầu tiên ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản. Thường thì vị trí càng đẹp thì giá trị càng cao. Thông thường vị trí trong bất động sản có 2 loại: vị trí tương đối, vị trí tuyệt đối. Đó là những vị trí ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản mà bạn đang sở hữu.
+ Vị trí tương đối: là vị trí nằm ngay trung tâm đô thị, nơi tập trung đông dân cư, hay cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ, hay một vùng nào đó thì nó sẽ có giá trị cao hơn những bất động sản cùng loại nhưng nằm ở các vùng ven trung tâm.
+ Vị trí tuyệt đối: là những vị trí nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 đường giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác.
Kích thước, diện tích mảnh đất: là những yếu tố tối ưu trong mục đích sử dụng, thỏa mãn nhu cầu của đại đa số người mua. Những mảnh đất có diện tích vuông, mặt tiền lớn thì được định giá cao.
Ngoài ra, vị trí đất nằm ở khu vực cao hay thấp so với những khu vực đất lân cận cũng sẽ ảnh hưởng tới giá bất động sản. Ở những khu vực thấp, vùng trũng thì sẽ bị ngập nước vào mùa mưa, hay bị hiện tượng thủy triều đối với khu vực ven biển thì giá trị sẽ thấp. Nhưng về bất động sản du lịch hay nghỉ dưỡng thì 2 địa hình nổi bật mà mang giá trị cao chính là một nơi ở thật cao và hai là một nơi cực thấp – khu vực ven biển,….
Như vậy, yếu tố vị trí không gian và thời gian là vô cùng quan trọng. Khi xác định giá đất, chúng ta cần nhìn nhận và có những hiểu biết nhất định, chính xác các thông tin về vị trí của khu đất, thời gian để có thể xác định đúng giá đất.