Không phải chỉ khi tiến hành xây dựng các công trình lớn thì việc phải xin cấp giấy phép xây dựng là điều bắt buộc mà ngay cả khi muốn xây dựng nhà ở riêng lẻ hay các loại nhà ở khác đều cần thiết phải xin cấp giấy phép xây dựng sau đó mới được phép xây dựng, nếu cố tình xây dựng mà không có giấy phép xây dựng thì sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật. Vậy khi muốn xin ấp giấy phép xây dựng cho nhà ở thì cần phải đáp ứng được những điều kiện gì và “Diện tích tối thiểu xây dựng nhà ở” là bao nhiêu?. Hãy cùng tìm hiểu cụ thể qua bài viết dưới đây của Tư vấn luật đất đai nhé.
Quy định về xây dựng nhà ở
Xây nhà phải có giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng là văn bản được cấp để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Theo đó, người dân muốn xây nhà, sửa nhà… thì phải xin giấy phép xây dựng trừ các trường hợp nêu tại khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020:
– Nhà ở riêng lẻ ở đô thị có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị…
– Nhà cấp 4, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, xây dựng khu chức năng hoặc điểm dân cư nông thôn; ở miền núi, hải đảo…
Đồng nghĩa, các trường hợp còn lại không nằm trong các trường hợp nêu trên khi muốn xây dựng thì phải xin giấy phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền.
Không xây nhà quá số tầng cho phép
Khoản 4 Điều 12 Luật Xây dựng 2014 khẳng định, một trong các hành vi bị cấm khi xây dựng công trình trong đó có xây nhà ở là:
Xây dựng công trình không đúng quy hoạch xây dựng, trừ trường hợp có giấy phép xây dựng có thời hạn; vi phạm chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng; xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp
Như vậy, hành vi xây nhà quá số tầng cho phép, không đúng thiết kế xây dựng, không đáp ứng điều kiện về số tầng được phép xây dựng trong giấy phép xây dựng là một trong các hành vi bị nghiêm cấm.
Không được để vật liệu xây dựng rơi xuống khu vực xung quanh
Đây là một trong những hành vi bị cấm theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Cụ thể, nếu xây nhà không che chắn hoặc có che chắn nhưng để rơi vãi vật liệu xây dựng xuống các khu vực xung quanh hoặc để vật liệu xây dựng không đúng nơi quy định thì sẽ bị phạt như sau:
– Khi xây nhà ở riêng lẻ hoặc công trình xây dựng khác: Phạt tiền từ 03 – 05 triệu đồng.
– Khi xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc báo cáo kinh tế, kỹ thuật đầu tư xây dựng: Phạt tiền từ 15 – 20 triệu đồng.
Diện tích tối thiểu xây dựng nhà ở là bao nhiêu?
Theo Quyết định 04/2008/QĐ-BXD quy định về Kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở như sau:
– Kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở được xác định cụ thể theo nhu cầu và đối tượng sử dụng, phù hợp với các giải pháp tổ chức không gian và được quản lý theo quy định về quản lý xây dựng của khu vực lập quy hoạch.
– Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới ≥20m, phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:
+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥45m2;
+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m;
+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m.
– Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới <20m, phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:
+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥36m2.
+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m.
+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m.
– Chiều dài tối đa của một dãy nhà liên kế hoặc riêng lẻ có cả hai mặt tiếp giáp với các tuyến đường cấp đường chính khu vực trở xuống là 60m. Giữa các dãy nhà phải bố trí đường giao thông phù hợp với các quy định về quy hoạch mạng lưới đường giao thông (bảng 4.4), hoặc phải bố trí đường đi bộ với bề rộng tối thiểu là 4m.
Ngoài ra, theo quy định 04/2008/QĐ-BXD cũng đề cập đến những lô đất có vị trí trong hẻm với các mức diện tích như sau:
Lô đất trong hẻm có diện tích dưới 15m2:
– Chiều rộng mặt tiền nhỏ hơn 3m chỉ được cải tạo, sửa sang hiện trạng, không được phép xây dựng mới.
– Chiều rộng mặt tiền từ 3m trở lên được cải tạo, sửa chữa hoặc xây mới với quy mô một tầng có chiều cao không quá 8,8m.
Lô đất có diện tích từ 15m2 đến dưới 36m2:
– Chiều rộng hoặc chiều sâu nhỏ hơn 2m: nếu đã tồn tại thì được phép sửa chữa, cải tạo theo hiện trạng.
– Có chiều rộng từ 2m đến 3m: được phép cải tạo, sửa chữa, xây dựng tối đa 2 tầng, chiều cao không quá 12,2m.
– Có chiều rộng từ 3m trở lên được phép cải tạo, sửa chữa, xây dựng tối đa 3 tầng và chiều cao không quá 15,6m.
Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ
Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn:
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 93 Luật xây dựng năm 2014 quy định: “Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.” Chẳng hạn như thiết kế nhà hay thiết kế nhà cấp 4 gác lửng phải phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư ở nông thôn.
Ngoài ra, phải có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép theo quy định.
Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 93 Luật xây dựng năm 2014 và Khoản 32 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định điều kiện xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị như sau:
– Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;
– Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
– Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện khi đáp ứng yêu cầu: Tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng (nếu có); bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, phòng, chống cháy, nổ và điều kiện an toàn khác;
Hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.
– Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phù hợp với loại giấy phép xây dựng như: giấy phép xây dựng mới, giấy phép xây dựng với trường hợp sửa chữa cải tạo, giấy phép xây dựng di dời công trình.
Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ
Căn cứ theo Điều 102 Luật Xây dựng 2014, Khoản 36 Điều 1 Luật xây dựng sửa đổi, bổ sung năm 2020 thì các bước xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ như sau:
Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ:
Theo Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP thì hồ sơ cấp giấy phép gồm có những giấy tờ sau đây:
– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 15/2021/NĐ-CP..
– Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
– 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy và chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, gồm:
+ Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình;
+ Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình;
+ Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện;
+ Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra
Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy phép xây dựng; kiểm tra hồ sơ
+ Trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định: ghi giấy biên nhận cho người nộp hồ sơ.
+ Trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định: hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ.
Bước 3: Thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa
Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa. Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.
+ Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ. Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo.
+ Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép.
Bước 4: Xem xét hồ sơ để cấp giấy phép
Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ.
Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định này.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Diện tích tối thiểu xây dựng nhà ở“. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý giá dịch vụ làm sổ đỏ cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Mời bạn xem thêm:
- Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
- Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
- Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?
Câu hỏi thường gặp
Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng:
Khoản 37 Điều 1 Luật xây dựng sửa đổi, bổ sung năm 2020 quy định:
+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh, trừ công trình quy định do ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cho Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng thuộc chức năng và phạm vi quản lý của cơ quan này.
+ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý.
Căn cứ khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, người có hành vi xây nhà không phép sẽ bị phạt như sau:
– Phạt tiền từ 60 – 80 triệu đồng: Xây dựng nhà ở riêng lẻ (Quy định cũ tại khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP chỉ phạt 20 – 30 triệu đồng).
– Phạt tiền từ 80 – 100 triệu đồng: Xây nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử, văn hoá hoặc công trình xây dựng khác (Quy định cũ tại khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP chỉ phạt 10 – 20 triệu đồng).
Theo khoản 39 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, chỉ được khởi công xây dựng nhà ở khi có giấy phép xây dựng (nếu nhà ở đó thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng).
Do đó, nếu xây nhà khi chưa có giấy phép (kể cả trường hợp đang xin cấp giấy phép nhưng chưa có) thì vẫn thuộc trường hợp bị cấm và bị xem là xây dựng không có giấy phép.
– Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
(Trường hợp này chủ đầu tư có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý).
– Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.
(Không bao gồm nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa).
Hiện hành, Luật Xây dựng 2014 quy định 02 trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:
– Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
– Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
