Xin chào mọi người và Luật Sư, tôi được ông nội ở quê cho một mảnh đất vườn có cả ao, mảnh đất khá lớn tầm 1000m2. Hiện nay mảnh đất này ông là người sử dụng. Tôi muốn hỏi mảnh đất vườn, ao này thuộc loại đất gì? Có phải là đất nông nghiệp hay không? Và thủ tục chuyển nhượng như thế nào? Rất mong mọi người giúp đỡ. Để giải đáp thắc mắc trên của bạn, mời quý bạn đọc cùng Tư vấn Luật Đất đai tìm hiểu vấn đề trên qua bài viết “Đất vườn, ao có phải là đất nông nghiệp hay không?” sau đây.
Căn cứ pháp lý
Đất vườn, ao có phải là đất nông nghiệp hay không?
Đất vườn là loại đất chỉ có thể sử dụng với mục đích trồng cây lâu năm, cây hoa màu,.. nếu muốn xây nhà trên đất vườn thì cần phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Ngày 12/10/1999, Tổng cục Địa chính ra Quyết định 507/1999/QĐ-TCĐC ban hành hệ thống biểu mẫu thống kê đất đai phục vụ công tác kiểm kê đất đai năm 2000, trong đó quy định:
“Đất vườn tạp là diện tích đất vườn gắn liền với đất ở thuộc khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm với cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại.”.
Ngoài ra, tại Phụ lục mục đích sử dụng đất và ký hiệu quy ước ban hành kèm theo Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 quy định loại đất làm vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp, ký hiệu là “Vườn”.
Như vậy, dưới góc độ pháp lý, đất vườn là đất trồng cây hàng năm hoặc lâu năm trong một thửa đất riêng (tạo thành một thửa riêng là đất nông nghiệp) hoặc nằm trong cùng thửa đất với đất ở.
Tóm lại, đất vườn là loại đất được sử dụng trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc trồng xen kẽ cây hàng năm với cây lâu năm trong cùng thửa đất hoặc xen kẽ với phần diện tích đất ở trong cùng thửa đất ở.
Đất vườn có thể liền kề hoặc cùng thửa với đất thổ cư hoặc có thể được tách thửa riêng.
Đất vườn là một loại đất nằm trong nhóm đất nông nghiệp có các tiêu chí sau:
-Phải nằm trong cùng một thửa đất có đất ở, đang có nhà ở và thuộc nhóm đất nông nghiệp.
-Phần diện tích còn lại của thửa đất là đất vườn, ao, đất nông nghiệp.
Đất ao là là khu đất trũng sâu xuống, có nước đọng lại, được hình thành tự nhiên hoặc nhân tạo. Kích cỡ của mỗi ao thường không lớn, được dùng để làm cảnh hoặc nuôi thủy sản.
Theo quy định của pháp luật về các loại đất, đất ao được nhắc đến trong các trường hợp như sau:
-Đất ao nằm trong cùng một thửa với đất có nhà trong khu dân cư được công nhận là đất ở theo Luật Đất đai 2013 quy định tại Khoản 1 Điều 103.
-Đất ao nằm trong trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở, được xếp vào nhóm đất nông nghiệp.
-Đất ao không cùng thửa với đất có nhà, sử dụng để nuôi trồng thủy sản được quy định là thuộc nhóm đất nông nghiệp.
Phân biệt giữa Đất vườn và đất nông nghiệp
Để biết rõ hơn về đất vườn và đất nông nghiệp khác nhau như thế nào” chúng ta cần phải hiểu 2 khái niệm đất nông nghiệp và đất vườn là gì cụ thể như sau:
Đất nông nghiệp còn được gọi là đất canh tác hoặc đất trồng trọt, nó chỉ những vùng đất khu vực thích hợp để sản xuất, canh tác nông nghiệp bao gồm trồng trọt và chăn nuôi. Ở Việt Nam nói riêng đất là nguồn lực chính trong nông nghiệp.
Còn về đất vườn,như chúng tôi đã nêu ở phần 1 như trên thì chúng ta có thể hiểu đó là loại đất dùng với mục đích làm vườn có thể trồng cây hàng năm hoặc cây lâu năm trên cùng một thửa với đất ở (ONT hay ODT).
– Khác nhau về mục đích sử dung đất
Đất ở: Mục đích sử dụng đất ở chính là dùng để xây nhà kiên cố hay đúng như tên gọi của nó là dùng đất ở. Ví dụ, đất ở nếu như chủ sở hữu chưa muốn xây dựng nhà ở có thể dùng sử dụng dùng để trồng cây hàng năm, trồng hoa màu mà không bị xử phạt vi phạm hành chính.
Đất vườn: Đất vườn có thể liền kề cùng một thửa với đất ở hoặc được tách riêng ra một thửa độc lập. Đất vườn khác so với đất ở là mục đích sử dụng của đất vườn có thể dùng để trồng cây hàng năm, trồng hoa màu nhưng nếu như muốn dùng để xây nhà ở thì cần phải làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại điều 57 luật đất đai 2013 nếu không sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất sai mục đích. Tuy nhiên đất vườn không đươc xác định vào nhóm đất nông nghiệp hay nhóm đất phi nông nghiệp theo như phân loại đất tại điều 10 luật đất đai 2013.
Như vậy, căn cứ vào quy định này thì đất vườn có thể được xếp vào nhóm chưa xác định mục đích sử dụng. Việc xác định nó là đất vườn hay đất ở sẽ dựa theo quy định tại điều 103 luật đất đai 2013.
Trình tự, thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở
Theo quy định của Luật đất đai, một thửa đất vườn đủ điều kiện tách thửa được công nhận là đất ở khi đáp ứng các điều kiện sau:
– Mảnh đất có xây dựng nhà trên thửa đất đó;
– Thửa đất có một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng theo quy định của pháp luật.
– Diện tích đất vườn được công nhận là đất ở được xác định như sau:
+ Đối với đất hình thành trước ngày 18 tháng 12 1980 và người sử dụng có các giấy tờ về quyền sử dụng quy định tại khoản 1,2,3 Luật đất đai 2013 mà trong giấy tờ ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo diện tích đã được công nhận quyền sử dụng đất.
+ Trường hợp người sử dụng sở hữu giấy tờ về quyền sử dụng đất thuộc khoản 1,2,3 luật đất đai 2013 mà trên giấy tờ không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở bằng 5 lần hạn mức giao đất ở theo quy định tại điều 143, 144 Luật đất đai 2013.
+ Đối với đất hình thành từ 18/12/1980 đến trước ngày 1/7/2004 và người sử dụng có giấy tờ về quyền sử dụng đất thuộc điều 100 luật đất đai 2013 trong giấy tờ có ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.
+ Ngược lại, nếu trong giấy tờ không có ghi rõ diện tích đất ở, diện tích đất ở được xác định tối đa bằng với hạn mức giao đất ở theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh. Diện tích đất vườn lớn hơn hạn mức giao đất ở ở địa phương được xác định theo mục đích sử dụng đất nông nghiệp.
Căn cứ Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc chuyển từ đất vườn sang đất ở được thực hiện theo các bước sau:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ gồm
+ Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu
– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Bản sao công chứng sổ hộ khẩu
– Bản sao công chứng giấy chứng minh nhân dân, căn cước công dân
Số lượng 01 bộ
Bước 2. Nộp và tiếp nhận hồ sơ
– Nơi nộp hồ sơ:
+ Cách 1: Nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.
+ Cách 2: Nơi chưa tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
– Tiếp nhận hồ sơ:
+ Nếu hồ sơ đầy đủ thì bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp (trong phiếu ghi rõ hạn trả kết quả).
+ Nếu hồ sơ thiếu, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định.
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
Giai đoạn này thì người dân cần lưu ý nghĩa vụ quan trọng nhất là nộp tiền sử dụng đất.
Bước 4. Trả kết quả
Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Lưu ý: Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Thủ tục ông bà chuyển nhượng đất cho cháu
Sau khi kiểm tra các điều kiện chuyển nhượng đất đã được đáp ứng, người sử dụng đất sẽ tiến hành chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ:
-Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)
-CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)
-Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng)
-Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)
-Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính)
-Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính)
-Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)
-Tờ khai đăng ký thuế
-Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính)
Hồ sơ sẽ được nộp tại phòng Tài nguyên và Môi trường, tại đây sẽ được kiểm tra và yêu cầu bổ sung nếu hồ sơ chưa đúng quy định.
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Đất vườn, ao có phải là đất nông nghiệp hay không?” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Tư vấn Luật Đất đai luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là xin cấp lại sổ đỏ bị mất vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102 Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện. Hoặc liên hệ qua các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Theo Nghị định số 65/2013/NĐ-CP và Nghị định số 140/2016/NĐ-CP trường hợp ông bà chuyển nhượng đất cho cháu sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân từ bất động sản và thuế trước bạ nhà đất.
Để được miễn thuế phí, trong hồ sơ chuyển nhượng đất phải có đầy đủ các giấy tờ hợp pháp chứng minh mối quan hệ giữa cháu và ông bà như giấy khai sinh, sổ hộ khẩu…
Để thực hiện cho tặng đất hay chuyển nhượng đất từ ông bà sang cháu cần đáp ứng các điều kiện được quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai như sau:
a) Có sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng đất)
b) Đất không có tranh chấp
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian cơ quan Nhà nước thực hiện thủ tục thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ từ ông bà sang cháu không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ tối đa 3 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ thì cơ quan tiếp nhận phải thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
