Đất trồng cây lâu năm giá bao nhiêu?

Mua bán đất đai hay còn được gọi là thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch diễn ra rất phổ biến hiện nay. Loại đất đai được chuyển nhượng thông thường là đất ở hay các loại đất nông nghiệp như đất trồng cây hàng năm hay đất trồng cây lâu năm. Vậy pháp luật quy định cụ thể như thế nào về việc chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm cũng như “Đất trồng cây lâu năm giá bao nhiêu”?. Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây của Tư vấn luật đất đai nhé.

Câu hỏi: Chào luật sư, gia đình tôi có một mảnh đất trồng cây ăn quả rộng 2ha, hiện nay gia đình tôi đang có ý định chuyển vào miền nam sinh sống nên có ý định muốn bán lại mảnh vườn này. Hiện nay mảnh vườn này đã có sổ đỏ và có sẵn cây cối. Luật sư cho tôi hỏi là hiện nay quy định đất trồng cây lâu năm giá bao nhiêu ạ?. Tôi xin cảm ơn.

Quy định về chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm

Căn cứ Điểm b Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013 thì đất trồng cây lâu năm được xác định là đất nông nghiệp.

Theo khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất trồng cây lâu năm là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Căn cứ vào phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT quy định về thống kê, kiểm kê đất đai thì đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm, gồm:

– Cây công nghiệp lâu năm: Là cây lâu năm cho sản phẩm dùng làm nguyên liệu để sản xuất công nghiệp hoặc phải qua chế biến mới sử dụng được như cây cao su, ca cao, cà phê, chè, điều, hồ tiêu, dừa…

– Cây ăn quả lâu năm: Là cây lâu năm cho sản phẩm là quả để ăn tươi hoặc kết hợp chế biến như cây bưởi, cam, chôm chôm, mận, mơ, măng cụt, nhãn, sầu riêng, vải, xoài…

– Cây dược liệu lâu năm là cây lâu năm cho sản phẩm làm dược liệu như hồi, quế, đỗ trọng, long não, sâm…

– Các loại cây lâu năm khác là các loại cây lâu năm để lấy gỗ, làm bóng mát, tạo cảnh quan (như cây xoan, bạch đàn, xà cừ, keo, hoa sữa, bụt mọc, lộc vừng,…); kể cả trường hợp trồng hỗn hợp nhiều loại cây lâu năm khác nhau hoặc có xen lẫn cây lâu năm và cây hàng năm.

Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Và Điều 190 Luật này quy định về điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp như sau:

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

Từ những căn cứ nêu trên có thể thấy hộ gia đình, cá nhân có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm nếu đáp ứng điều kiện sau:

– Đất có Giấy chứng nhận trừ các hợp nhận thừa kế theo quy định;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất;

– Chuyển quyền sử dụng đất trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác;

– Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Đất trồng cây lâu năm giá bao nhiêu?

Tại Phụ lục II Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất, có quy định:

Đơn vị tính: Nghìn đồng/m²

Loại xãVùng kinh tế	Xã đồng bằng	Xã trung du	Xã miền núi
Giá tối thiểu	Giá tối đa	Giá tối thiểu	Giá tối đa	Giá tối thiểu	Giá tối đa
1. Vùng trung du và miền núi phía Bắc	25,0	105,0	20,0	130,0	10,0	130,0
2. Vùng đồng bằng sông Hồng	42,0	250,0	38,0	190,0	32,0	160,0
3. Vùng Bắc Trung bộ	10,0	125,0	7,0	95,0	6,0	85,0
4. Vùng duyên hải Nam Trung bộ	15,0	135,0	10,0	90,0	8,0	85,0
5. Vùng Tây Nguyên					5,0	135,0
6. Vùng Đông Nam bộ	15,0	300,0	12,0	180,0	10,0	230,0
7. Vùng đồng bằng sông Cửu Long	15,0	250,0

Thủ tục mua bán đất trồng cây lâu năm

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Hồ sơ chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trong trường hợp nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp ở UBND xã nơi có đất.

Hồ sơ khai thuế, lệ phí trước bạ

Đối với hồ sơ khai thuế, lệ phí trước bạ, bạn cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN;
• Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
• Bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).

Hồ sơ công chứng

Để thực hiện công chứng hợp đồng, các bên cần chuẩn bị hồ sơ công chứng như dưới đây:

Theo khoản 1 Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ theo như dưới đây:

Bên bán cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng.
• Sổ hộ khẩu.
• Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.
• Hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác).

Bên mua cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn sử dụng.
• Sổ hộ khẩu.
• Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

Hồ sơ sang tên sổ đỏ

Bạn cần chuẩn bị hồ sơ để thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ bao gồm các giấy tờ sau:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;
• Sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân.

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết hồ sơ

Trường hợp 1: Hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ

Trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Trường hợp 2: Hồ sơ đã đầy đủ như đã hướng dẫn ở trên

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Sau khi nhận được thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ của cơ quan thuế, người sử dụng đất thực hiện nộp tiền thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ vào ngân sách nhà nước và gửi các chứng từ nộp thuế, lệ phí trước bạ hoặc xác nhận của cơ quan thuế về việc được miễn thuế, lệ phí trước bạ cho Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi đã nộp hồ sơ đăng ký biến động.

Bước 3: Trả kết quả

Người sử dụng đất sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được xác nhận nội dung biến động hoặc giấy chứng nhận mới trong trường hợp giấy chứng nhận cũ không còn chỗ trống để xác nhận nội dung biến động.

Chi phí mua bán đất trồng cây lâu năm

Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất người bán và người mua sẽ chịu các loại thuế phí sau:

• Thuế thu nhập cá nhân: Thuế phải nộp bằng 2% giá trị chuyển nhượng.
• Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ phải nộp bằng 0.5% giá trị chuyển nhượng.
• Phí thẩm định hồ sơ: Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định.
• Ngoài ra, trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải nộp thêm các khoản phí đo đạc khi tách thửa…

Những rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm

Rủi ro thứ nhất, đất không đảm bảo pháp lý

Khi thực hiện hoạt động mua bán đất đai, vấn đề pháp lý luôn là vấn đề ưu tiên hàng đầu, nhất là trong quan hệ đầu tư bất động sản. Vì thế, rủi ro đầu tiên thường gặp phải khi tiến hành mua đất trồng cây lâu năm là đất trồng cây lâu năm không đảm bảo pháp lý. Khi nhà đầu tư đã bỏ ra một khoản tiền lớn để mua lô đất trồng cây lâu năm nhưng lại không được cầm giấy tờ đất (sổ hồng hay bất cứ tài liệu và thông tin nào về mảnh đất) trên tay thì dễ dẫn đến vấn đề mâu thuẫn không đáng có với những người xung quanh liền kề đó, hay thậm chí là có thể ngay với chủ cũ của lô đất đó.

Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, những giấy tờ chuyển nhượng đất mang tính chất viết tay hoặc không được pháp luật công nhận sẽ trở nên vô dụng. Do đó, nhà đầu tư mua phải mảnh đất trồng cây lâu năm không có giấy tờ rõ ràng là không đảm bảo tính pháp lý thì nếu xảy ra tranh chấp hay kiện tụng thì người bất lợi chính là nhà đầu tư. Không chỉ vậy, đất trồng cây lâu năm không có pháp lý rõ ràng thì nhà đầu tư cũng không thể thế chấp ngân hàng và cũng rất khó bán lại cho người khác vì không có tính thanh khoản.

Hoặc trong trường hợp nhà đầu tư mua phải đất trồng cây lâu năm không đảm bảo tính pháp lý mà lại nằm trong diện thu hồi thì nhà đầu tư sẽ không được hưởng tiền bồi thường đất. 

Rủi ro thứ hai, đất trồng cây lâu năm bị vướng quy hoạch

Theo nguyên tắc Nhà nước, đất trồng cây lâu năm đã nằm trong diện quy hoạch thì không được chuyển nhượng. Bởi khi đã nằm trong diện quy hoạch thì miếng đất đó sẽ rất dễ bị thu hồi cho những mục đích phát triển hạ tầng của Nhà nước. Tuy nhiên, hiện nay có rất nhiều chủ đất cố tính gian dối về tình trạng đất đang nằm trong diện quy hoạch. Đối với những nhà đầu tư chưa có kinh nghiệm thì rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm lúc này là rất dễ mắc bẫy và mua phải những lô đất thuộc diện quy hoạch. Những lô đất này thường có giá trị rất thấp, gây thiệt hại cho nhà đầu tư.

Rủi ro thứ ba, đất trồng cây lâu năm khó chuyển sang đất thổ cư

Mặc dù, đất trồng cây lâu năm có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất thổ cư. Song, để đổi sang đất thổ cư thì đất trồng cây lâu năm phải đáp ứng những điều kiện luật đất đai hiện hành đồng thời phải phù hợp với chính sách phát triển của địa phương. Khi thỏa mãn đủ hai điều kiện này thì đất trồng cây lâu năm mới có thể chuyển đổi sang đất thổ cư được. 

Tuy nhiên, không phải tất cả các mảnh đất là đất trồng cây lâu năm đều có thể chuyển đổi thành đất thổ cư. Chỉ những nơi có điều kiện phát triển đặc biệt, những địa phương được Nhà nước định hướng phát triển thì mới có thể chuyển đất trồng cây lâu năm lên đất thổ cư dễ dàng được. Do đó, các nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ thông tin về lô đất đó, đừng vội vàng “xuống tiền” để tránh rủi ro khi mua đất trồng lâu năm đang gặp cơn sốt ảo. 

Rủi ro thứ tư, gặp phải người bán đất lừa đảo khi mua bán đất trồng cây lâu năm 

Khi tiến hành mua bán đất trồng cây lâu năm, người bán có thể là người có quyền sử dụng đất hoặc là bên thứ ba được người có quyền sử dụng đất ủy quyền. Trong thị trường bất động sản hiện nay, có nhiều người uy tín nhưng cũng có không ít những người luôn tìm đủ mọi mánh khóe để lừa gạt người mua. Có rất nhiều đơn vị về bất động sản, đất đai lợi dụng lòng tin của khách hàng để tung ra những thông tin quảng cáo sai sự thật. Một trong những chiêu trò dễ bắt gặp nhất là người bán đất thường nói rằng mình có nhiều quan hệ hoặc là những thủ tục pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mua rất dễ dàng. Hoặc người bán đất đưa ra những tiềm năng không có thật của lô đất để lừa bán cho người mua hoặc bán với mức rẻ hơn nhiều so với thị trường.

Rủi ro thứ năm, dễ bị “Treo vốn” vì mua đất trồng cây lâu năm để lướt sóng

Một điều chắc chắn rằng, trên mặt bằng chung về giá thì đất trồng cây lâu năm rẻ hơn khá nhiều so với đất thổ cư. Do đó, nếu nhà đầu tư mua được mảnh đất có pháp lý rõ ràng, đủ điều kiện xin lên thổ cư thì lợi nhuận nhận về sẽ là rất lớn. Tuy nhiên, trên thực tế, không phải ai cũng đủ tỉnh táo và may mắn để có thể sở hữu lợi nhuận dễ dàng như vậy. Do đó, rủi ro khi mua đất trồng cây bị treo vốn dễ xảy ra nếu nhà đầu tư không tìm hiểu kỹ. Nếu treo vốn như vậy mà chẳng may nhà đầu tư gặp phải trường hợp rủi ro như đất không thể lên thổ cư hoặc nằm trong diện quy hoạch của Nhà nước và bị thu hồi đất thì nhà đầu tư sẽ bị lỗ vốn nặng.

Mời bạn xem thêm bài viết:

• Tranh chấp thừa kế nhà đất giải quyết thế nào?
• Đất đang có tranh chấp thì có được đưa vào kinh doanh không?
• Trưởng thôn được từ chối hòa giải tranh chấp khi có yêu cầu hay không?

Thông tin liên hệ

Tư vấn luật đất đai đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Đất trồng cây lâu năm giá bao nhiêu” Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến gia hạn thời hạn sử dụng đất. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.

Câu hỏi thường gặp