Theo quy định của pháp luật hiện hành thì có 2 hình thức cho thuê đất, đó là Nhà nước cho thuê đất và thuê đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Sau khi hoàn tất thủ tục tục thuê đất thì người thuê đất sẽ có quyền sử dụng mảnh đất đó với đúng mục đích sử dụng đất đã được quy định. Thời hạn tối đo cho phép thuê đất là 50 năm, sau khi heets50 năm nếu người dân có nhu cầu muốn thuê tiếp thì sẽ thực hiện thủ tục gia hạn. Vậy thì ” đất thuê 50 năm có được cấp sổ đỏ không”?. Hãy cùng Tư vấn luật đất đai tìm hiểu câu trả lời qua bài viết dưới đây nhé.
Câu hỏi: Chào luật sư, năm 2016 thì bố mẹ tôi có thuê của chính quyền địa phương một mảnh đất rộng 3ha để trồng cây ăn quả với thời hạn thuê đất là 50 năm. Bây giờ bố mẹ tôi muốn xin cấp sổ đỏ cho mảnh đất đó thì có được không ạ?. Tôi xin cảm ơn.
Quy định của pháp luật về việc cho thuê đất
Cho thuê đất được trình bày cụ thể tại Điều 56 Luật đất đai 2013
Cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
“Điều 56. Cho thuê đất
1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.
2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.”
Như vậy, theo quy định trên thì khi hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu thuê đất sản xuất nông nghiệp thì cơ quan nước tạo điều kiện thuận lợi để cho hộ gia đình cá nhân thuê.
Điều 126 Luật đất 2013 có quy định về thời hạn cho thuê đất như sau:
– Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất. …..
– Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm”.
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất cho cả thời gian thuê
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất cho cả thời gian thuê thực hiện theo quy định của Điều 174 Luật Đất đai 2013 như sau:
(1) Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 Luật Đất đai 2013.
(2) Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ theo quy định trên còn có các quyền sau:
– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.
– Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
– Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
– Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
– Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.
(3) Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định, việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
(4) Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau:
– Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
– Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng.
– Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng.
Đất thuê 50 năm có được cấp sổ đỏ không?
Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất( sổ đỏ) cho những trường hợp sau đây:
– Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định;
– Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
– Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
– Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
– Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
– Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
– Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
– Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
– Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
– Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
Như vậy đối với trường hợp đất thuê 50 năm thì người sử dụng đất vẫn được cấp sổ đỏ theo điểm b khoản 1 Điều 99, khoản 1 Điều 74 và điểm a khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai 2013, người được Nhà nước cho thuê đất từ sau ngay 01/7/2014 được cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên đối với trường hợp người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì người sử dụng đất không được cấp sổ đỏ.
Thông tin liên hệ
Tư vấn luật Đất đai sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Đất thuê 50 năm có được cấp sổ đỏ không” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là tư vấn pháp lý về vấn đề phí gia hạn thời gian sử dụng đất. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline: 0833.102.102. để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
Mời bạn xem thêm:
- Hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ
- Đất của mình bị cấp sổ cho người khác phải làm thế nào?
- Thời gian thực hiện cưỡng chế thu hồi đất
- Chủ đất không chịu sang tên sổ đỏ phải xử lý thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ khoản 1 Điều 6 trong Luật Đất đai 2013 quy định rõ ràng về yêu cầu khi sử dụng đất:
1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
Dựa theo quy định trên thì chỉ có đất ở mới được phép xây dựng nhà ở.
Như đã trình bày ở trên, theo quy định tại Điều 126 Luật đất đai 2013 đất 50 năm bao gồm nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất được giao cho thuê sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ sản xuất phi nông nghiệp.
Do đó, nếu bạn muốn xây nhà trên đất 50 năm trước tiên bạn phải làm thủ tục chuyển đổi tử đất 50 năm sang đất ở thì mới có thể xây nhà được. Nếu không làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất bạn có thể bị xử phạt hành chính, buộc phá dỡ công trình hoặc bị thu hồi đất.
Theo điều 126 Luật Đất đai 2013, đất 50 năm gồm những khu đất được sử dụng với các mục đích dưới đây:
+, Là đất nông nghiệp đối với các cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Khi hết thời hạn sử dụng đất 50 năm, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất.
+, Là đất được sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
+, Đất được sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, thực hiện các dự án đầu tư kinh tế đối với người Việt nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
+, Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
+, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp
+, Tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư
+, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.”
Điều 175 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“Điều 175. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm
Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
d) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
đ) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự”.
Như vậy, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cách tính tiền thuê đất được xác định khác nhau trong hai trường hợp thuê đất và được quy định tại Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP như sau:
– Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm:
Tiền thuê đất thu một năm = diện tích phải nộp tiền thuê đất nhân (x) với đơn giá thuê đất (từng loại đất có quy định đơn giá đất thuê riêng).
– Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:
+ Tiền thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê = diện tích đất phải nộp tiền thuê đất nhân (x) với đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
+ Tiền thuê đất có mặt nước thu một lần cho cả thời gian thuê = diện tích đất có mặt nước phải nộp tiền thuê nhân (x) với đơn giá thuê đất có mặt nước thu một lần cho cả thời gian thuê.
Như vậy, tiền thuê đất 50 năm được xác định trong hai trường hợp như sau:
– Trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì số tiền thuê phải trả một lần = đơn giá đất do UBND tỉnh quyết định cụ thể theo loại đất và thời hạn 50 năm nhân (x) với diện tích đất thuê.
– Trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì số tiền thuê đất phải trả hàng năm = đơn giá đất do UBND tỉnh quyết định nhân (x) Diện tích đất thuê. Đây là tiền thuê đất của một năm và khi có sự thay đổi về đơn giá đất thì tiền thuê đất của năm đó cũng có sự thay đổi.
